(此文章主要用作于专业研究探讨,最新数据由于商业数据保密,暂时无法提供)
首先,尊重传统,我们可以先过一下中梁的发展历程。其中包括时间上业绩的增长,以及空间上城市布局的发展。
业绩上,2016-2017年,中梁实现了三级跳,至2018年进入千亿阵营。
空间拓展方面,2015-2017年,中梁新进入48个城市,以浙江省为根基,2016年分别向北进入江苏省、向南进入福建省。
至2017年则快速向北(如山东)及向西(安徽、江西)蔓延式拓展
以上是从大面上,比较简单的也是比较传统的,去看待一家房企的发展历史,也是一家房企对整个市场的理解,内部的经营,以及外部的资源整合后,形成的一个企业发展的结果。
接下来的内容,我们也会从时间及空间的角度,尝试剖析中梁如此发展背后的投资模式,以及特征。
首先从空间上来看,我们选取了中梁大本营浙江,作为主要研究的范围,并且剔除了发家所在地温州,研究中梁在下沉浙江省其他城市下辖县市时,投资拿地的特征。
为了打通浙江省的土地能级,同时,能够对比不同城市不同区域,中梁获取到的地块的属性——
我们对浙江省的所有土地,进行1X1公里网格的拆分,并且从人口、交通、配套、产业这4个角度,对土地属性进行量化评分,并且把中梁的项目落到地图上,这样对于这家开发商的投资拿地偏好,就能做到一目了然。
以下是土地属性量化评分选取的指标。
以下即是我们对整个浙江省,土地属性的定量认识。
整体来看,浙北比浙南要好太多,土地城市化的进程,明显要领先一大节,当然,这其中肯定会涉及到地形山水的影响,每个城市能够开发的土地量,会受到限制。
所以,我们已经处理全国近300个城市,去山水地形的土地属性能级,可惜在这次并不能够展示。
再多叨唠两句,其实这个图包含了2个信息——
一个是从地理空间来看,城市发展的边界去到了那里,黄色的区域可以理解为城市的新兴发展区,其中可以明显看到,绍兴柯桥和杭州萧山东部的区域已连成一片,不考虑行政划分的话,这2个区域已经是同城化,土地能级在同一等级,但是地价水平却不相近。
第二个信息,其实土地能级的空间分布,也是你产品线能够触及的范围,举例来说,红色的城区范围,大概率是你在浙江省做高端,以及品质项目的地理空间极限,当然你会面对各个城市,各种各样的客户,以及打造符合各个区域特色的产品,但是这类项目,大概率会落在红色区域范围内。
对于中梁,我们发现2017年,在浙江下辖县市当中销售金额排名靠前的项目,土地属性均是拓展区,整体的销售金额占比,也是拓展区的项目占了79%。
我们发现,
中梁对于较为富有的浙江省区域,在各城市非市辖区域内,投资偏好是在成熟的主城区外围、城市新兴发展的拓展区。并且,我们可以通过典型的嘉兴海宁、台州临海的几个项目发现,中梁虽然在城区外围拿地,但是开拓都是相对比较准确 ,项目均在城市的发展轴上,故收益也不会太差。
从空间上,我们看到中梁在投资拿地上的偏好,从另外一个时间轴上,其实我们也发现,中梁在城市进入方面,切入的时机,也会相对比较合适。
以下为中梁城市进入的年份,以及该城市价值变类的时间,粉色底纹为进入时间,蓝色底纹为城市发展变类的前后2年,基本扫一眼就可以发现,
中梁基本就是在城市发展质变的前1至2年,拓展该城市市场,充分享受了城市快速发展升级带来的红利。另外,中梁在下沉县市市场的时机,也把握的不错。
主要特征有三:
1、拿地城市的价值评分,五年复合增长率,平均水平为7%,最高水平8.1%
2、有拿地的城市,普遍在拿地年份前后两年,城市价值会实现跨类升级
3、拿地主要集中在4,5,6三类城市中
在量化总结城市进入特征之后,有个好处——我们可以通过量化的数据,去预测未来哪些县市,是符合过去的特征,我们尝试模拟了一下,未来在浙江可能的拓展县市。
现在已经2019年,我们在下面也把图放出来,供大家乐呵乐呵。
最后,通过空间及时间上,对中梁投资模式的量化解析,我们简单总结下:
1、空间上:偏向于在城市成熟的区域外围,且在城市发展轴方向上,获取相对低成本的土地。
2、时间上:选择在城市快速发展,城市质变前的1,2年进入拓展,充分享受城市升级红利。
这也印证了禾略一贯的观点,越是有争议的地方,越是有获取超额收益的可能,三四线城市不可怕,可怕的是只会靠天吃饭又固执的在一二线抢地王的开发商。
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