——以下是正文——
这是21号线沿线楼盘跑盘系列的第2篇。系列回顾：
①云溪四季：隐于群山、配套齐全
富士康科技小镇是碧桂园联合富士康进行产业勾地的项目，科慧花园是其中的住宅部分。
富士康科技小镇会先行开发住宅部分，然后开发办公部分，并在建成后将土地拍卖时承诺的8k面板产业及相关高层次人才引入到富士康科技小镇中。
科慧花园由碧桂园进行开发，54万㎡的住宅计容建面，又是一个郊区大盘。碧桂园历来擅长开发郊区大盘，也擅长郊区盘的营销。
科慧花园自启动营销以来，一直是朱村板块的明星楼盘。很多读者朋友也特别关心这个楼盘，那么随投资总一起看看吧。
导读：
01 楼盘基本信息
02 大区位价值解读
03 大配套价值解读
04 楼盘的小位置和配套解读
05 楼栋布局价值解读
06 户型优劣解读
07 总结及建议
（12图+3500字，阅读需要12分钟。看过云溪四季的读者可以直接从04部分开始阅读。）
02 区位价值解读
广州21号线，估计大家都很熟悉了，我们就不特别展开来讲。
21号线连接了增城广场、朱村、长岭居、科学城、智慧城、天河公园和员村等主要的居住组团和经济中心，采用快慢线结合的形式。天河和黄埔的刚需沿着21号线溢出到增城。
21号线沿线楼盘不少，但增城段的楼盘会更畅销。这个板块原来去化和价格都表现得平平无奇，但广州购房社保由3年变5年，兼之新房价格节节攀升的形势，逼着一群没有户口的新广州人不得不纷纷涌入21号线沿线楼盘的售楼部。
在增城段，从凤岗站往山田站，有9个楼盘在售。这9个楼盘，虽然都在21号线，但区位价值各有高低。
首先从大区位来看，凤岗站（快站）由于广州教育城的规划利好，兼之开发程度较高，楼盘林立，配套情况也比较好，会是最优首选，这个板块也是我们常说的朱村板块。山田站只有零星几个楼盘，开发程度比较低，配套缺失，生活便利性也比较差。
然后从小区位来看，21号线置业本来就是交通导向的，地铁上盖是最优选择，其次是步行10-15分钟的次优，步行超过15分钟的为次次优。而步行超过30分钟的，就要谨慎选择，特别是不靠地铁、配套又不完善的楼盘，生活不太便利、转手也比较麻烦。
所以这里我们有归纳两条选房原则：
原则一：凤岗站＞朱村站≥山田站。
原则二：地铁上盖＞步行10-15分钟＞步行超过15分钟＞步行超过30分钟。
03 配套价值解读
21号线沿线，是一个“交通导向+增城不限购”双重利好而催生的一个置业热门板块。它的火，是没一点点防备的。这个大板块，除了21号线之外，其他的配套一概没有。
它的配套情况可以概括为“村校镇校+医疗配套稀缺+商业配套稀缺”。
周边的小学中学都是村镇级别的配置。如果小区或者周边没有配建中小学，那么小朋友受教育就是一件比较糟心的事情。
同样的，由于医疗配套和商业配套稀缺，如果小区能自带社区医疗和商业，会是最优选择。如果没有，生活的便利性大打折扣。
在这里，我们归纳出第三条和第四条选房原则：
原则三：小区或周边小区自带中小学、社区医疗和商业，是最优选择。
原则四：如果楼盘既没有轨道交通优势、又没有配套优势，那么请直接毙掉。
04 楼盘的小位置和配套解读
从小位置来看，科慧花园在朱村板块是最好的位置。
说它最好，表现在两个方面。一方面是凤岗站（快站）的上盖，地铁口就在家门口。另一方面是广州教育城的组成部分，坐落于教育城中轴线的东侧，位置很显要。
虽然小位置很不错，但科慧花园的配套仍然值得吐槽一番。
科慧花园作为一个近5000户的大型社区，整个小区竟然只配建一个24班幼儿园，没有配建任何一所小学和中学。虽然朱村板块高楼林立，但目前也仅仅是城市花园配建了一个小学，以及中航城旁有一个政府配建的朱村二小。整个朱村板块的教育，可谓是捉襟见肘。
未来，在教育城中轴线的西侧，还会配建一所小学和一所完全中学。但仍然不足以满足朱村和教育城的业主家庭的受教育需求。未来中小学教育问题会成为朱村业主比较头疼的问题。
至于在商业配套和医疗配套方面，科慧花园配建有社区卫生服务中心和4000㎡购物中心，富士康科技小镇产业部分还有地下10000㎡的商业，对于业主的医疗和购物需求，只是基本能够满足的。
05 楼栋布局价值解读
富士康科技小镇在教育城中轴线的东侧，产业部分之后，是住宅部分，即是科慧花园。
科慧花园的住宅主要分为三个组团。组团一会有较多的两梯两户和两梯四户，距离公建和地铁的位置也适中，居住的舒适性不错。组团二和组团三的多为两梯六户，户梯比会更高，组团二是距离地铁最远的；组团三建设排序最后，应该是将定向销售给科技小镇入园企业员工的人才房都集中安排在这个位置，所以建设时序往后排了。
整体而言，科慧花园并没有太多的不利因素。由于没有配建需要占去大量用地的中小学，而配建的公建又是单独的地块，因此没有对住宅用地形成太多的占用，住宅的用地是得到保障的。住宅的楼栋距离适当，建筑物之间的采光遮挡的情况还好，同时留给小区业主的公共活动空间也能得到保障。
读者在选房时，主要还是关注噪音源（道路）和异味源（垃圾站）即可，整体的楼栋布局、户型设计和园林造景还是不错的，按自己的预算和偏好选择合适的楼层、合适的朝向。
06 户型优劣解读
科慧花园的户型比较简单。中间户是北向89㎡三房和南向105㎡三房。端户是南北通透的118㎡和141㎡的四房。两梯两户楼栋的则是205㎡的五房大户型。
在组团三，除了定向销售科技小镇的入园员工外，还有部分小户型是对外销售的，分别是39㎡一房和66㎡、69㎡的两房。
除了组团三的小户型外，都做到了专梯入户。在这种价格水平下，做了专梯入户，性价比还是不错的。
其实如果看过碧桂园云顶的读者，再来看科慧花园，会觉得很熟悉。141㎡和205㎡的户型，和碧桂园云顶是一模一样的。专梯入户和楼型设计也和云顶很相似。在朱村，花2万/㎡的价格，就能享受到云顶3.4-3.6万/㎡的豪宅享受。
针对我们曾经在碧桂园云顶跑盘中吐槽过的淋浴房小、淋浴门打不开的问题，科慧花园也进行了改进，就是把平开门变成推拉门。淋浴房依然是比较小的，但至少淋浴门能打开了。云顶标榜豪宅我们还能吐槽一下，科慧是刚需盘，我们就不太苛刻了。
（1）三房户型解读：89㎡、105㎡
专梯入户，赠送入户花园，动静分离。整体没有太多槽点，是市面上好用和常见的北向户型和南向户型。
（2）四房户型解读：118㎡、141㎡
118㎡南北通透，双阳台设计，动静分离，做了三个房间朝南，居住的舒适性还是很不错。
141㎡则是在118㎡的基础上，做了7米大阳台，并把客厅和主卧都进行了扩充，整体更强调居住的空间舒适感，空间感会更强。
141㎡的主卧虽然变得很大，但其实尊贵感不是很强。碧桂园没有在主人房的设计上动心思，只是简单地堆砌，设计上没有让受众惊艳的感觉。要是在这方面动点心思，还是能起到比较好的效果。
（3）五房户型解读：205㎡
空间感是毋庸置疑的。做了双厨房设计（中式厨房+西式厨房），不知道这个是不是买205㎡豪宅的客户的敏感点，总感觉对于大部分家庭而言，根本用不着两个厨房（还是西式厨房）。
双主卧设计，都挺好用，父母和主人家都能有比较私密的个人空间。但是为了主人房好用，极度压缩了书房和与书房相邻的次卧的空间，书房和与书房相邻的次卧也不能打通，无法优化格局，不太好用。
（4）小户型解读：39㎡、66㎡、69㎡
由于面积小，在设计上一定是尽可能地满足功能性，舒适性在一定程度是被平衡的。这三类小户型适合预算特别紧张，短期内对居住体验可以忍耐的群体。
这三种户型，我们建议可以考虑66㎡和69㎡，对于39㎡是不建议的。主要还是考虑到名额的问题。住宅是占用名额的，名额是珍贵的。39㎡的小户型住宅，日后转手，其实并不是特别顺利，特别很多人不会愿意将宝贵的首套名额浪费在这种小面积住宅上。至于二套，更多是朝大的买，少有挑小的买的。
虽然39㎡总价低，首付也低，诱惑很大，但我们建议要理性。
07 总结及建议
科慧花园近期成交都在2.0万/㎡上下浮动几百块钱。这个价格在周边对比来看，价格划算，性价比不错。
各个面积段之间的单价多是几百块钱的差异，如果条件允许，我们建议刚需客户尽量选择南向户型105㎡和南北通透户型118㎡，整体的居住体验是更好的。在首付上，一般是增加6-10万元。
最后，我们回到我们提出的四条原则来给科慧花园进行总结。
原则一：凤岗站＞朱村站≥山田站。
科慧花园：凤岗站上盖。
原则二：地铁上盖＞步行10-15分钟＞步行超过15分钟＞步行超过30分钟。
科慧花园：组团二距离地铁口最远，约1公里，步行到地铁口10-15分钟。
原则三：小区或周边小区自带中小学、社区医疗和商业，是最优选择。
科慧花园：无中小学配建，自带社区医疗和商业中心，基本满足需求。
原则四：如果楼盘既没有轨道交通优势、又没有配套优势，那么请直接毙掉。
科慧花园：有轨道交通优势，商业和医疗配套基本满足需求，教育配套不足。对比朱村板块内楼盘，矮子里拔高个，科慧花园是相对轨交和配套更为完善和均衡的。
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