【實務問題】
登記的抵押權人並非實際債權人，債權人可否主張實現抵押權優先受償？
【結論綜述】
因登記制度不健全、登記部門不準予將土地使用權抵押登記在自然人名下等原因，導致債權人與登記上的抵押權人不一致，只是債權人和抵押權人形式上不一致，實質上債權人和抵押權人仍為同一，並不產生抵押權與債權實質上分離，不違背抵押權從屬於於主債權的從屬性特徵，也不存在脫離債權的獨立抵押，該抵押權有效，債權人可以主張優先受償。
【司法裁判】
王福海、安徽省陽光半島文化發展有限公司、安徽國瑞投資集團有限公司民間借貸糾紛二審民事判決書【最高人民法院 ，（2015）民一終字第107號】
關於王福海對案涉土地使用權是否享有優先受償權問題。本院認為，首先，根據本案查明的事實，陽光半島公司與王福海簽訂《借款合同》後，因為當地抵押登記部門不准許將土地使用權抵押登記在自然人名下，雙方為了履行《借款合同》關於“由借款人提供其名下不低於500畝土地使用權作為還款的擔保並進行抵押登記，另行簽訂《土地抵押合同》”的約定，同意由陽光半島公司與國瑞公司簽訂《土地抵押合同》，將案涉土地使用權抵押登記在國瑞公司名下，並明確載明為《借款合同》的債權人王福海的債權提供抵押擔保。在抵押登記制度不健全，抵押登記部門不準予將土地使用權抵押登記在自然人名下的情形下，陽光半島公司和王福海同意由國瑞公司與陽光半島公司簽訂《土地抵押合同》，以國瑞公司名義辦理抵押登記，為陽光半島公司與王福海之間的《借款合同》提供抵押擔保，實質是陽光半島公司與王福海為了履行雙方之間的《借款合同》而作的一種交易安排。這樣的交易安排體現了陽光半島公司與王福海以案涉土地使用權為雙方之間的借款提供抵押擔保的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定。故案涉《借款合同》、《土地抵押合同》均屬合法有效。
其次，陽光半島公司與國瑞公司之間的《土地抵押合同》明確載明：為擔保主合同即陽光半島公司與王福海之間《借款合同》項下債務的履行，陽光半島公司自願將登記在其名下的土地使用權為主合同即《借款合同》出借人王福海的債權設立抵押擔保。陽光半島公司與國瑞公司簽訂《土地抵押合同》的目的並非將案涉土地使用權抵押給國瑞公司，而是以案涉土地使用權為陽光半島公司向王福海的借款提供抵押擔保。即陽光半島公司是將案涉土地使用權抵押給《借款合同》的債權人王福海，以履行其與王福海之間的《借款合同》，實現向王福海借款的合同目的。由此可見，陽光半島公司與國瑞公司之間的《土地抵押合同》並非獨立存在的合同，而是附屬於陽光半島公司與王福海之間《借款合同》存在的從合同，亦即沒有陽光半島公司與王福海之間《借款合同》，就沒有陽光半島公司與國瑞公司之間的《土地抵押合同》。故本案抵押權設立沒有突破抵押權的從屬性，也不存在脫離債權的獨立抵押。案涉土地使用權的抵押符合《物權法》第一百七十二條關於擔保物權從屬性的規定。
再次，陽光半島公司與王福海安排國瑞公司簽訂《土地抵押合同》，並以國瑞公司名義辦理抵押登記，符合《物權法》第一百八十七條關於以建設用地使用權等財產進行抵押，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立的規定。案涉土地使用權經抵押登記，表明在案涉土地使用權上面存在擔保物權的權利負擔，對外具有公示公信作用。而陽光半島公司與國瑞公司之間《土地抵押合同》關於案涉土地使用權為王福海債權提供抵押擔保的約定，對於陽光半島公司、國瑞公司和王福海內部之間具有約束力。在沒有信賴登記的善意第三人主張權利的情形下，應依據當事人約定來確定權利歸屬。根據陽光半島公司與國瑞公司簽訂的《土地抵押合同》約定，王福海對案涉土地使用權享有實際抵押權，為案涉土地使用權的實際抵押權人；國瑞公司只是《土地抵押合同》約定的名義上抵押權人，對案涉土地使用權不享有抵押權，且國瑞公司在訴訟中也未主張任何權利。因登記制度不健全、登記部門不準予將土地使用權抵押登記在自然人名下原因，導致本案債權人與登記上的抵押權人不一致，只是債權人和抵押權人形式上不一致，實質上債權人和抵押權人仍為同一，並不產生抵押權與債權實質上分離。王福海既是《借款合同》的債權人，也是《土地抵押合同》約定的案涉土地使用權的實際抵押權人，王福海對陽光半島公司享有的債權實質上就是抵押擔保的主債權。故王福海作為本案債權人享有案涉土地使用權的抵押權，符合《物權法》第一百七十九條關於抵押權的一般規定。
綜上，王福海上訴主張對案涉土地使用權享有優先權具有合同和法律依據，本院予以支持。一審判決認定本案抵押權與債權分離，王福海對案涉土地使用權不享有優先權，屬適用法律錯誤，本院予以糾正。判決如下： 一、維持安徽省高級人民法院（2014）皖民二初字第00017號民事判決第一、二、三項；二、撤銷安徽省高級人民法院（2014）皖民二初字第00017號民事判決第四項； 三、王福海對壽國用（2012）第012773號、第012784號、第012785號、第012812號、壽國用（2013）第013011號、第013015號、第013016號、第013017號國有建設用地使用權證登記範圍內合計322654.9平方米的國有建設用地使用權拍賣、變賣所得價款享有優先受償權；四、駁回王福海、安徽國瑞投資集團有限公司其他訴訟請求。
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