MRLOKI

从这一轮去库存过后，各个城市的房价都发生了很大的涨幅，身边关注房价涨跌的人群也越来越多。与此同时，房地产市场里面的任何风吹草动，对购房者来说都是一件天大的事情。

而最近，房贷利率换锚，又成为了广大购房者热议的话题，大家都非常担心，房贷利率的这种新模式，会对自己的月供和房贷有所影响。

于是，有的购房朋友就不断的追问-他的商贷打的是8折，等额本息贷款30年，需要转换为lpr浮动，还是固定利率呢？

今天我们就一起来聊一聊，房贷利率换锚到底是怎么回事儿？打8折的商贷到底需不需要转换？

一，房贷利率换锚，到底是怎么回事？

房贷利率换锚其实并不陌生，早在2019年的时候就已经有所公布。

其实，就是将之前的固定利率，转化为lpr+加点形成，相比之下比较灵活，不再是10年，20年，甚至30年的固定不变。

如图，在2019年8月25日的时候，中国人民银行就已经发出公告。

当时的公告显示，新的房贷利率制度将从2019年的10月8日起在全国推行。

并且在2020年3月1日到8月30日之间，将以前的房贷利率全部进行lpr改革，贷款合同全部重签执行lpr。

而关于lpr，我们需要注意这样几个明确的问题。

第1个注意问题，全部执行。

Lpr从2019年10月8日起就在全国开始推行，并且要求在，本年度的8月底之前，把之前的固定贷款利率也转化为lpr进行执行。

换句话说，这是一个政策，这是重新施行的房贷利率规则，大家必须遵守，不是你愿不愿意可不可以选择，是必须强制性执行改过来的。

从2020年3月1日到2020年8月30日这段时间，你会接到对应房贷银行的电话，进行lpr贷款利率的合同重签和改变。

第2个注意问题，Lpr是活动的，并不是固定不变的。

以前的房贷利率是按照4.9执行，它是一个固定的值不会改变，加上你买房时候的上浮或者下浮比例即可。

而现在的lpr它是一个活动的数值，它不再是一个固定的值。

换句话说，市场的利率如果在增加，你的lpr房贷利率也会跟着增加，市场的利率在下降，你的lpr房贷利率也会跟着下降。

说到底。lpr执行过后，你每月的还款金额可能偶尔会多一点，偶尔会少一点。当然这个是以年为单位计算的，并不是每月都会变，一变的话，整年都是这样。

第3个注意问题，借款人申请商业性个人住房贷款时，可以与银行金融机构协商约定lpr定价周期。

也就是我们在通过LPR房贷利率，申请房贷的时候。我们可以选择一年期，也可以选择5年期。

不再像之前的固定贷款，最长贷款30年，选择了就不能变，利率也不能变，期限也不能变，在未来的还款它是一个固定的数值。

LPR房贷利率执行，我们可以根据自己持有房子的周期，以及未来房贷利率上浮或者下行的趋势，进行短期或者长期执行的取舍。

……

是的，房贷利率换锚是新的规则，我们每一个的贷款人都应该去遵守，而且合同也会重签，执行这样的一个房贷利率规则。

只是我们需要对它进行重新认识，去注意相关的一些问题即可。近期来看，利率下行趋势明显，反而对新买房朋友是一件好事。

二，以前的商贷打8折，等额本息贷款30年，需要转为lpr浮动，还是固定利率？

在第一大点，我们已经简单的介绍了，房贷利率换锚过后的lpr执行到底是怎么回事？

也非常了解一些相关的注意事项，注意问题，大家在申请住房贷款的时候，进行有效的定价期取舍即可。

那么，有的朋友就非常疑惑了，，他之前的商业房贷是打了8折，等额本息贷款30年，lpr全面实行过后，需不需要转化为lprr浮动，还是继续执行固定利率呢？

实际上，我告诉你，如果之前的商业房贷利率是打8折，建议直接选择lpr浮动利率即可，虽然加点系数始终是不变的，变量只有LPR。但是lpr一年期，lpr五年期相对利率降低。

原因很简单，新规Lpr这事，其实从3月1号开始，买房人也两个选择，我们用数据来说明。

首先我们要明确，房贷利率打八折也就是，基准利率4.9x80%=3.92%，这样的房贷利率相当低了这是大前提。

第一个选择，转换为固定利率。

基准利率4.9%×(1-20%)=3.92%，也就是说，你接下来贷款利息一直都是3.92%，未来不会受lpr调整的影响，一直执行这样的低利率福利。

第二个选择，转换为lpr房贷利率执行。

转化为LPR加点浮动利率，同样以8折折优惠计算，但是分为lpr一年期和lpr5年期。

在2019年lpr基础上，一年期降了5个点，五年期降了10个点。一年期lpr为4.05%，五年期lpr为4.75%。

我们先来看看转换后按照lpr5年期执行：

5年以上lpr利率为4.75%，而8折的利率为3.8%，这时候需要4.75%-3.8%=0.95%。

换句话说，无论lpr如何转变，你只需要减去0.95%即可，减去之后就是你转换为lpr5年期执行后的房贷利率。

我们再来看看转换后，按照lpr1年期执行：

1年期lpr利率为4.05%，而8折的利率为3.24%，这时候需要4.05%-3.24%=0.81%。

换句话说，无论lpr如何转变，你只需要减去0.81%即可，减去之后就是你转换为lpr1年期执行后的房贷利率。

......

那么久非常明确了，之前的商贷利率8折为3.92%，明显高于转换成lpr五年期或者一年期执行后的利率3.8%和3.24%。

房贷利率换锚后，可以选择lpr一年期执行，虽然出入不大，但每月仍然可以节约一定月供支出。

最主要的是，LPR是根据最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成，它是一个变量，而且按照我国利率涨幅来看，未来利率越来越低，房贷支出也会相应越来越少。

因此，接下来选择挂钩LPR房贷利率执行，我们购房者可以享受到lpr报价下行带来的红利，

毕竟无论从短期来看，还是长期来看，LPR呈下降趋势，预计转换成LPR之后2021年的贷款利息就会会减少。

三，小结

总的来说，未来的lpr报价会持续的下行，至少短期来看是这样。把自己之前的固定房贷利率转化为lpr浮动执行，相对来说比较划算。

所以，大家在选择的时候，最好自己先做一个简单的计算，看看到底是否适合自己。

最后，要提醒广大的房贷申请购房朋友，接下来申请房贷执行lpr，尽量去申请一年期的。

因为我国的数据统计来看，大部分的家庭换房的时间，基本上维持在5.2元。

选择lpr一年期执行，每年的房贷利率都有下浮的空间，相对来说较划算。

虽然它涉及到的利率并不会出入太大，节约的钱也不是太多，但是能节约一点是一点，何乐而不为呢？

我是 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

重庆地产视野

其次，如果按照现行的LPR贷款模式，基本上房贷利率低于4的可能性不大，也就是说，那个固定的加点-0.98，在房贷利率为4—4.9的时候，执行LPR浮动后的贷款利率范围在3.02—3.92之间，这时候是比较省钱的，但是一旦房贷利率上浮，调整为4.9%以上，此时你的LPR贷款利率就会大于现在的贷款利率3.92，每个月的贷款月供数也会增多。显然此时选择固定利率会好很多。

聊宅

拆哥答：昨天开始，LPR利率换锚，各家银行分别通知给出选项。很多粉丝问拆哥，过去房贷利率折扣是8折，现在要不要切换成LPR？

这道选择题要在8月31日之前完成，而且选择机会只有一次，这次选好之后，在以后整个贷款周期内，都不能再调了。

首先要明确，过去基准利率，是按一定倍数来上浮或下浮。

这次调整明年（2021年）的1月才享受到。8折的房贷3.92%，已属于非常低的水平，相当于加点（负值）：-88个基点。

未来两三年LPR可能会不断下调，但是能调到欧洲美国那样的接近0左右吗？实体（非房贷）的LPR，降到0，没有任何可能性，一般的最下限也就是4左右。

房贷LPR大幅度下调的可能性不大 ，一个是银行长期负债成本高，一个是房地产调控需要稳定，不能轻易降息。

不过，房贷周期通常都长达20-30年，即使在短期能预见LPR利率会下降，但是从更长期来看，LPR的走势如何，充满不确定性。

拆哥的观点明确，高于5%的房贷（即之前上浮的），随LPR浮动可能更合适，未来2-3年月供呈下降趋势。

而且这种高于5%的利率，很多人会选择提前还款，能够抵御数年后加息的波动。

同时拆哥认为，低于4.7%的房贷（即之前打折优惠的），明年的利率应该更低，2022年也应该差不多，之后1-2年也不会比现在高很多。

关键是这种低息，未来很难再申请。大家都知道，3.92%已经低于很多银行理财的收益率，适合长期持有，大家不会轻易提前还款。选择固定利率，利于平衡长期波动。

拆哥筑品屋

从买房的角度来看，在全国大部分地区商贷都要在基准利率的基础上加点数的情况下，如果你的商贷打了8折，按基准利率4.9%，就是3.92%，这应该是非常低了。题主的意思可能是想问，这么低的商贷利率，如果换成Lpr，会不会吃亏。

要回答这个问题，我们先要知道lpr市场报价利率在房地产商业贷款过程中的形成机制。

LPR全称“Loan Prime Rate”，也就是各个银行对最优质客户的贷款利率（即还款能力最强的客户，如地方政府、国企、上市公司等），然后其他客户的贷款利率都要在这个基础上加减点数。根据人行的相关规定，目前我国lpr是由全国性银行以及城商行、农商行、民营银行、外资银行等18家银行共同决定，每月去掉1个最高和1个最低报价，其他16家银行经过平均得出的平均数，就是这个月的LPR，每月20日更新。它的特点是每个月都可能不一样，是上下浮动的。

目前lpr有两种，一种是1年期，一种是5年期，房地产贷款利率采取的是5年期LPR。由于LPR是每月一报价，为了平稳过渡，从2020年3月到8月转换期间，不管你在哪一天选择转换，各银行统一采用2019年12月的LPR，即4.8%。

lpr出来以后要形成房地产贷款利率，还要加上各省市以及商业银行的加减点数，以LPR为基准的房贷新利率是这样形成的：房贷新利率=LPR+各省分行基点+商业银行基点，最终形成的房贷利率，与此前的固定利率完全一致。

举例说，现在你的商贷利率是3.92% 如果换成市场报价利率，LPR是4.8%，就要减去88个基点，也就是-0.88。这个-0.88是从哪里来的呢？就是各省行和你所贷款的商业银行都要减一部分基点，比如说省行减30个基点，你贷款的银行减58个基点，最终你原来的贷款利率就与新的LPR报价利率完全一样。同样的，假如你的商贷是在原来基准利率的基础上上浮60个点，也就是5.5%。这样在LPR为4.8%的基础上，省行及你的贷款银行就要为你最后加上70个基点，从而保持与原来固定利率一样的利率水平。

需要注意的是，在你的固定利率转换为浮动利率后，在贷款期内省行与各地商业银行加减的基点是始终不变的，但是，LPR因为每月都在报价，所以会不断变化。如果你转为浮动利率，你这个商贷利率3.92%，未来是亏还是赚，将完全取决于LPR是升还是降。

明白了这个道理以后，以你目前的情况，到底是转换为浮动利率还是原来的固定利率不变，我们就要看未来的lpr走势如何，如果lpr是上升，你就亏了，如果lpr下降，那么你就赚了。需要特别提醒的是，这与你现在的商贷利率高低没有任何关系，有些人认为你现在的商贷利率很低了，不能再去换成市场利率，这种认识完全是错误的。因为LPR不会针对你一个人调整，LPR的调整是跟未来国际形势、国家经济、宏观政策以及房地产调控等多方面密切挂钩的。

我们知道这种所谓的市场报价利率，说到底其实是一点都不“市场”，它始终是由各国ZF内在控制，作为一种宏观经济调节的手段，就算是西方最发达的自由经济市场也是如此。西方经济体中市场利率最高时曾达到20%，而最低就是0，极端情况下甚至出现负利率。通常情况下，越是发达的经济体，其经济增长越慢，Gdp增速就越低，为了刺激经济增长，lpr就会越低，这是一个总的趋势。这20年来西方发达国家大都保持着较低的市场利率水平，除了全球经济总体处于低迷状态的原因，与经济发达程度及成熟的金融市场有着很大的关系。

从我国经济发展的情况来看，当从固定利率转换为市场利率，LPR往下调整将是大方向。但是需要注意的是，我国Lpr政策的出台分为两条腿走路，1年期LPR目的在于支持实体经济，五年期的LPR目的在于调控房地产市场。

基于我国房地产业的特殊情况，这次存量贷款从固定利率转换为市场利率后，未来的新增贷款，银行部门各层级在LPR基础上的加点，就会因城而异、因人而异，这为房地产的调控，以及未来的“因城施策”提供了更加灵活的空间。近年我国经济正在摆脱严重依赖房地产的局面，对房地产而言，未来相当长一段时期内，调控政策肯定不会放松。

了解了以上这些问题，如果你要一个确切的答案，就在这中间做出权衡。个人认为，从30年贷款的长周期来看，LPR总体趋势应该是向下，但是不排除在某些特殊的年份里出于对房地产调控的需求，会将lpr提高，甚至提高到一个比较高的水平。放在30年的时间轴上去平衡，Lpr的均值肯定要比现在低，所以，尽管你现在的商贷利率是3.92%，已经很低，但是如果选择市场利率的话，长期看应该会更合算一点。

三缅

大家好，我是勇谈。从3月1日开始中工农建等各大银行都公布了存量住房贷款转换LPR利率的通知，根据央行的要求在2020年8月31日前要全部转换完毕。面对此次大规模的存量房贷“换锚”很多朋友都有疑问，到底该不该换？怎么换？从个人观察来看，商贷利率在4.9%以下的换锚的意义不大，甚至如果是打折利率就不建议换了，坚持固定利率到底是最佳选择。

4.9%以下的房贷利率，换锚的意义不大，未来LPR不可知风险大于可知风险

第一、LPR利率浮动的根据是市场货币供应情况，这点大家要尤其注意，有涨有跌是很难准确预测的。在经济环境不佳，产业转型压力大的情况下，央行等金融机构采取相对宽松的货币环境是必然；但是一旦转型完成后实行相对稳健甚至紧缩的货币政策不是没有可能。如果转换成LPR利率后，短时间（3-5年）商贷利率会低些，大家会占点便宜但是后期就很难说了。

第二、很多人拿欧美国家的负利率或者零利率政策来解读国内贷款利率，认为长期国内贷款利率肯定持续下降是站不住脚的，低利率不一定对于国民经济是好事。先不说贷款利率持续下降靠不靠谱，起码从目前来看但凡采取零利率或者负利率的国家经济情况都不容乐观，为何会如此？因为低利率背景下大多数央行释放的资金都会进入金融市场，哪怕是进入了企业也会被企业拿出来再次进入证券、股票等市场。本身宽松货币政策的目的是为了鼓励大家进行实体投资，拉动就业和产业，但是效果却大打折扣。为何会如此？因为多余资金进入股市、证券市场来钱更快。

所以，国情不同经济发展阶段不同，我国央行哪怕利率再降低也很难达到欧美国家水平。很有可能我国的LPR利率在达到一定比例后会停止下浮而出现稳定上涨的局面。

此次商业住房贷款换锚决定的是未来10年甚至30年的还款情况，未来LPR利率走势没人敢100%确定

第一、如果说你是一个谨慎、保守的朋友，个人建议采取能够计算风险的办法，固定利率。毕竟固定利率确定后，在未来几十年的还款生涯中这些还款金额是可以确定的，哪怕是未来利率出现波动与你的关系也不大。既然央行已经要求各大银行采取LPR利率进行商业住房贷款，那么未来继续传统降息的概率就不大了（调整5年期以上贷款利率4.9%）。

第二、此次银行的做法不由得引起大家的注意，很多已经出台LPR转换的银行基本采取了默认转换的方式。根据观察后发现，很多银行的LPR转换通知中有这么一句“我行已发放的和已签合同但为发放的浮动利率个人贷款（除公积金个人住房贷款外），均需转换”。大家可以仔细阅读这句话的意思，包括中工农建等银行在内已经主动忽略掉了央行公布的可以转LPR或者固定利率这句话。为何会主动忽略？从利益角度来看我不认为银行有这么好的心。

第三、我国金融系统改革一直在进行中，但是从来没有像这两年一样进展“神速”，背后的原因在哪？金融改革的目的是为了更好的为实体服务，解决好老百姓的“贷款”问题。不过在LPR利率对于中小企业的好处尚未完全体现出来的情况下（从提出LPR到现在正式范围实施时间很短）就开始进入我国居民最为在意的商业贷款身上。这到底是什么原因？难道是与某国签署的协议必须及时生效导致的？大家可以掀起一波讨论。

综上，还是一句话个人始终认为有两种人是可以选择不用LPR利率的，本身就是折扣利率和不愿意承担未来利率风险的。反而是之前住房贷款利率偏高的朋友可以试试，反正已经很高了，再高也高不到哪里去。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

關鍵字: 理财 财经 商贷