朱孟依賣樓690天終交割 合生創展卻沒發公告 來源：地產K線
圖|合生創展集團創始人 朱孟依
樂居財經 林振興 發自北京
耗時近700天，朱孟依終於給北京東二環的大樓找到了買家。不過，披露賣樓信息的不是合生創展集團（00754.HK），而是被戴德梁行搶先刷了一波存在感。在該寫字樓買賣中，戴德梁行充當了協助交易者角色。
近日，戴德梁行披露，北京合生國際大廈北樓項目已於2月28日完成交割，由弘毅投資聯合海外地產基金共同收購，但交易價格未披露。2月29日，弘毅投資也在企業官微上公佈了這則收購喜訊。
上述交易歷時23個月，中間經歷談判暫停、主要人員變動、兩次境內股份掛牌、資產剝離，清理歷史遺留問題等變化，可謂一波三折。其中，所謂的“人員變動”是指這單交易跨越了合生創展的兩任主席，從朱孟依到朱桔榕的手中。
在此期間，合生於2019年8月，雙方曾簽訂補充協議將交易延期。此後進入2020年，朱孟依以疫情為由，將賣樓事宜又一次延期。2月3日，合生創展集團發佈公告稱，其擬19.5億出售北京東方文化藝術中心辦公樓，因爆發新型冠狀病毒肺炎等原因，導致寫字樓交易延長至2月28日。
在二次交易延期時，合生創展內部人士曾回覆樂居財經，這個屬於公司機密，不便於披露（交易對象具體信息），交易完成後董事局應該會有公告披露。然而在截止發稿前，我們也沒能等到合生創展的一紙公告。
與此同時，雖然戴德梁行披露交割已完成，但是企查查顯示，北京東方文華國際置業有限公司（簡稱“北京東方文華”）的股權仍未發生變更。
耗時690天的交易
合生國際大廈位於北京市東二環朝陽門北大街黃金區位，是東二環地標性建築，由北樓、南樓和音樂廳組成，並交由北京東方文華負責開發、興建、租賃及管理這三項物業。
本次交易標的為合生國際大廈北樓，總建面75930平米，其中地上56160平米，地下19770平米，包括268個地下停車位、30個地上停車位。目前由中信銀行(5.520, 0.05, 0.91%)總行整棟承租，預計年內中信銀行總行會搬遷至中國尊。
買家弘毅投資透露，計劃在中信租約到期後進行改造升級，擬將項目公司改造為外商獨資企業，並打造二環內稀缺的低奢精緻辦公產品。
朱孟依最早賣合生國際大廈的計劃，始於2017年。合生創展及第三方企業BMI以36.65億元出售各自所持有北京東方文華股權，買方為金致投資有限公司，僅涉及北樓項目。其中，合生創展可獲得18.38億元現金。
在出售合生國際大廈前，凱大公司及康至公司分別持有項目公司51%及46%股權，BMI通過柏順公司持有1.9%股權，剩餘1.1%股份由北京東方文化資產經營公司（簡稱北京文化(12.010, 0.56, 4.89%)）持有，其背後的控股股東為北京市東城區國資委員會。若交易完成後，金致公司持有北樓90%的收益，北京文化持有剩下10%。
有意思的是，當年大張旗鼓的交易完成後，金致投資並沒有成為北京東方文華的股東，企查查上也並未顯示股權變更。買方則稱因初步條件沒有在該協議規定的期限內達成，故協議已按條款終止。
2018年，朱孟依又神奇地將合生國際大廈“北樓”擺上貨架。
當年11月30日，合生創展公告披露，其全資附屬合生國際擬分別出售康至公司及凱大公司全部合計97%股份及結欠合生國際的免息股東貸款共約9.78億港元予買方Treasure Abundance Limited。
企查查顯示，凱大公司、康至公司、柏順公司及Treasure Abundance Limited為北京東方文華的四大股東，分別持股51%、46%、1.9%和1.1%。彼時，公告透露估計康至公司購買價約15.01億元，凱大公司購買價約4.53億元。
弘毅投資於當日，在官網上立馬推送達成協議的新聞稿，將交易稱為北京寫字樓市場近年規模最大的單棟交易。
但充滿疑點的是，僅僅一棟寫字樓為何要熬一年零三個月，才完成交割？
弘毅投資表示，該項目交易結構複雜，涉及少有的中外合作企業轉變為WFOE的不動產併購交易，法務、財務工作繁雜，同時涉及多方股東、境內外銀團貸款，交易難點多，複雜性高。尤其在突如其來的疫情影響下，橫跨境內外多地域、多參與方的交接安排，銀團貸款的協調難度，都使得交割難度大幅上升。
業內人士則分析道，交易推進不順利的原因，或許更多在於賣方合生與BMI身上，寫字樓交易轉讓需要繳納高額的稅款，且稅點較高，所以便一直擱置。此外，朱孟依深受香港地產開發模式影響，有自己的商業套現邏輯，希望通過土地儲備量的增長及其升值來獲取高利潤。
聯想系PE弘毅投資
在疫情持續蔓延的逆市中，北京寫字樓寒流不斷，此次“接盤俠”之一的弘毅投資又是誰？
弘毅投資成立於2003年，前身為聯想控股直接投資事業部。據企查查顯示，弘毅投資（北京）有限公司由聯想控股股份有限公司和北京弘毅資產管理有限公司分別持股80%和20%，柳傳志曾為弘毅投資董事長，並於2015年卸任。
弘毅現任董事長兼總裁趙令歡是物理學專業出身，擁有美國西北大學凱洛格商學院工商管理碩士學位，於2003年加入聯想控股，擔任聯想控股、聯想集團、中聯重科(6.240, 0.06, 0.97%)、錦江股份、WeWork等企業董事。
作為聯想控股的成員企業，弘毅投資地產金融業務涉及商用物業、物流地產、特殊資產及資產證券化，地產資產規模逾200億元，管理面積逾70萬平方米，總資產管理規模超800億元。其中，已有一支美元基金實現退出，IRR28.5%；另有兩支人民幣基金正在管理中，為國內最早的人民幣盲池不動產基金。
作為一家已有17年曆史的國內PE機構，弘毅投資在近五年低調地打造出一支逐漸成熟的地產金融隊伍，並投資了不少與地產相關的企業，如主題公園、連鎖酒店、共享辦公企業WeWork等。
在獲獵目標上，弘毅傾向於老資產、佈置在核心區域的資產、有壓力狀態下的資產，這幾種資產最容易挖掘資產升值的潛力。合生國際大廈北樓也恰好滿足了以上要求，成為其眼中的一塊肥肉。
與弘毅攜手投資拿下合生創展寫字樓的聯合體中，還有一家海外地產基金。但其頗為神秘，戴德梁行披露這是一家全球資產管理規模760億美元的外資機構，也是最早一批進入中國的房地產基金，在中國已累計投資近百億人民幣。此外，弘毅也僅透露該合作伙伴長期致力於亞太地區增值型價值投資。
此前有媒體報道稱，歐洲基金AEW集團和弘毅投資以85：15的合資比例，來收購該樓盤。合生創展通過出售給兩家子公司的股權，處理了這座2006年老樓，並獲得19.5億元的現金補償。
知情人士透露，除了現金補償外，AEW還承擔了約25.5億元與該物業有關的債務責任，使收購總價高達45億元，辦公資產按81000元/每平方米的估價計算。
當然，究竟是不是花落於AEW集團，以及寫字樓交易總價只能等待合生創展的最終公告，希望這次朱孟依是真正的脫手，而不是又一次“狼來了”。
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