2020-03-10 06:11:55 佚名

怀丶念ii

要根据自身的情况去考虑。买房毕竟是一件非常重大的事，不是光看价格，还需要综合考虑小区的环境，周边的配套，自身的工作需要和家庭的需要，以及贷款办理，物业管理水平，房屋的建设质量，开发商的资质，房产证的办理等等方面。

只要你认真的考察，仔细的衡量确定是你需要的一套房子，那么价格在这里面就不应当是一个决定性的因素，在你合适的时机当然可以买了，而且应当及时的买下。当然了，也要避免买高，但是这山还比那山高，有些情况和形式不是我们能够主观把握的。你真正需要，你就应当认真的，花精力花时间去考察相应的物业和房产，做出符合自己需要的决定。

对于投资而言，需要对整个经济环境和自己的情况做一个综合衡量，在自己的住房已经满足自身需要的情况下，房产投资可以作为投资的一个方面，实际上还有很多更优质的资产，现在都值得你去发掘。如果将自己的投资都放到房产里面，可能并不是一个很好的选择。

上海莫律师

大家好，我是勇谈。在疫情发生的时候我就提出过这样一个观点“疫情后的一段时间会是买房的最佳时机”。原因也很简单“2-3个月的零销售使得不少房企资金链出现问题”，为了面对年中即将到期的债务，房企做出打折促销是最常见的做法。今天我还是秉持这样的一个观点，借此机会简单谈谈我的观察。

房企是资金密集型企业，高周转是其主要运营模式，2-3个月的销售端零收入足以引起资金链问题

开始之前跟大家分享一组数据，此前有个机构做了份房地产行业的调查，调查结果显示仅仅有48.78%的房企表示运营成本增加但是可以接受，其余的超过50%的房企都表示经营遇到困难，甚至有9.76%的房企开始对外寻求合作求生。足以说明2-3个月的销售对于房企的资金端打击是多大。那么在这样的情况下，房企一旦恢复工作最要紧的一件事就是“打折促销”。几点观察：

第一、随着复工开始，一些销售房产的电话已经开始活跃起来了。近期我本人就收到过几个楼盘的卖房电话，虽然说至今国内不少城市还是维持稳步复工的态势，不过相信不久的将来就会恢复正常。而房企要想尽快摆脱资金问题“打折促销”就是唯一办法。

第二、占据到资金链来源超过30%的销售端收入对于房企是关键，毕竟如今的购房市场对于房企不太友好。多数城市都出现了房产供过于求的情况，市场环境本身不景气加上这几年房产调控导致市场上观望情绪浓厚，房企日子本身就不好过。2020年刚过一个月的时候，包括金科、招商蛇口、富力等房企就开始通过增发短期债券的方式来筹集资金。而想方设法增加销售端收入就是房企最能决定的事情。

第三、LPR利率转换也在这个时候推进，5年以上利率调整对于房地产市场并不算利好，甚至增加某种不好的可能性。相比于过去的固定利率，央行通过降息来刺激楼市来说，此次推进LPR利率后受到影响最大的其实还是1年期的LPR利率，对于购房者来说5年期以上利率长期稳定或者上涨是大概率。这对于房地产市场来说算是一件不幸的事情了，如果了解楼市的朋友应该知道在2019年10月8日之前，很多售楼部通过宣传“固定利率比LPR利率好”圈了一大批购房者。足以说明一点“房企自己也清楚，LPR利率对自己不是利好，甚至可以说是“小损””。

既然房价大涨的基础不存在了，那么购房还是要遵循一个原则“有需求才购房”

第一、疫情后一段时间（2-3个月）会是购房的最佳时期，有需求的朋友可以这个时候多看看。虽然说LPR利率调整后对于购房者来说整体没有多少优惠，但是市场逼迫房企降价促销基本已经成为事实。不过需要明白的是，这个“窗口期”不会太久，毕竟包括银行、地方各种减税、资金扶持等都在进行中，等2-3个月房企熬过来了，那么房价再次维持坚挺不是没有可能。

第二、投资炒房的时期早就过去了，想被“套牢”随时可以下手买房。在2019年中的很多文章中我都提到了这个观点，无论是从房租收益率还是房价未来升值空间来看投资房产的时期已经过去了。2018年跟风投资房产的人不少已经被套牢了，尤其是三四线城市往往出现了挂牌1年半载无人问津的情况。

综上，疫情过后的一个时间段内会是购房的一个绝佳“窗口”，不过这也仅仅是针对刚需和有需求的购房者来说。对于投资者来说或许就是一个“烫手山芋”，买着容易卖着难。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

勇谈房产壹贰叁

具体问题具体分析，买房的根本在于你的出发点买哪里？

诉求点

为什么要买房？是刚需还是二次置业？还是房产投资？

因为疫情影响，楼市现在处于低谷期，巴菲特曾经说过：别人恐惧时我贪婪，别人贪婪时我恐惧。如果是刚需购房，现在时机很合适，价格绝对到位（政府调控，疫情影响，开发商着急回款）只要看好房源，楼盘不错，建议入手。如果是其他两个原因，建议延缓，时机不合适。

矛盾点

部分人认为，政府调控房价，抑制房价，疫情影响很大，开发商撑不住了，再等等肯定会更便宜，这类人永远买不到房子。疫情即将结束，企业已开启全面复工模式，虽说开发商融资渠道受限，但那只是小开发商，现在楼市在不停的洗牌，正在上演大鱼吃小鱼的场景（恒大，碧桂园，融创，招商蛇口等大型上市公司正在发布融资债权，利息低，金额大，他们不缺融资渠道，缺的只是时间而已）不要相信房价大跌，楼市崩盘，房子如白菜，因为咱们不是马爸爸。

睡醒的兔子

2020年，一个不平凡的一年，疫情，地震，禽流感等等都在一起了，但是无论如何，我的生活还是要继续，我们除了要生活，大家最关心的问题，想当然一定是房产问题了，那么在疫情过后，我们如何去判断和理解楼市呢？我是从这些方面来看看，希望下面的文章能对你有帮助。

先来看看五个问题

1.【楼市+行业影响】您认为此次疫情对整个行业有什么影响？（影响程度、周期、人群）疫情后2020年房地产发展趋势是怎样的（周期、一二手房）

2.【城市分析】如何看待疫情后各个城市的楼市（湖北武汉、一二线、三四线），每个城市群/重点城市分析

3.【从业者冲击】您认为这次的黑天鹅对房产从业者，带来了什么冲击？（自媒体、房企、经纪公司等）

4.【购房者建议】您认为这波疫情对购房者/卖房者有什么影响？可以给到一些建议吗？（如何选城市、小区、户型）

5.【线上服务】您怎么看待“线上售楼处”和房产“线上内容”这件事？可以解决用户哪些环节？具体怎么做？

在来看看五个判断

1. 这次疫情对整个行业有什么影响？（影响程度、周期、人群）疫情后2020年房地产发展趋势是怎样的（周期、一二手房）？

现在看起来，疫情对行业影响其实还是超出预期的。说实话，我们地产行业其实对于疫情一开始也是没有充分准备，随着疫情加重，到后逐步充分认知的过程。

众所周知，这次疫情最大的冲击波在于人与人接触的行业，地产行业不管在哪个端口发力，房企不管在如何走线上途径进行自救，本质上这个行业依然是个重度的线下服务业，意味着房企也是这次疫情中收到冲击比较大那波。

完成交易的最后一步，一定是要肉身接触的，可以在售楼处，也可以在中介门店，所以本质上地产也属于受冲击比较大那一类。当然，只是地产本身体量普遍比较大，所以没有中小企业那般突出。这不意味着我们行业没有冲击，首先，需求周期被打乱了，最典型的就是小阳春没有了。

最直观冲击就是成交。根据克而瑞最新的春节楼市研报，因为各个城市售楼处的关闭，所以从新房供给量上来说，监控的84个城市，2020年的新房供给量跟2019年同期比，下降了97%，其中76城是0供应，总共才4万平米。而成交量来看，春节期间，克尔瑞88个城市，成交量仅为37万平米，同比下跌30%。而春节后第二周，也就是疫情进入爆发期后，成交量跳水式下跌95%。拿苏州来说，成交直接下跌了91%。

但在我看来，这其实还好，毕竟只是需求被延迟，该释放的需求还是被释放的。更重要的是债务周期被相对提前了，因为没有了进项进行周转，债务问题压力直线上升。而这本身对于有一定现金流储备巨头开发商或许还能支撑一段时间，中小开发商就没那么乐观，特别是这两年，把杠杆用的非常足那种。

房地产，当前，挺难。如果是买房人只是需要把需求后置即可的话，那对房企就真的是大考了。要知道，房企一个个看上去是庞然大物，但内核没有各位想象的那般坚强。这次疫情中影响的关键，叫周转，而几乎是当前80%房企赖以维持核心。就像小时候下过的斗兽棋，大家觉得最大的大象很牛X，但老鼠可能把他吃了，而现实中，这只老鼠可能只是缺了一笔还上短期债务的现金流。

这里我希望各位明白两件事，第一，经济是个自行车链条，不管中小企业，创业企业，还是房地产，谁掉了链子都是整体崩坏。第二，房企们其实内心比各位想象要脆弱，如果的债务的周期被提前，因为没有了进项进行周转，债务问题压力直线上升。而这本身对于有一定现金流储备巨头开发商或许还能支撑一段时间，中小开发商就没那么乐观，特别是这两年，把杠杆用的非常足那种。我们不妨再假设下，如果疫情再蔓延一些，同时没有了需求周期和压缩的中小开发商会面对怎样困境，再设想下，每每这个时刻，行业都会有很多白衣骑士出现，进行大规模收购，疫情中或许又一次并购潮的开始。

至于2020年房地产周期倒是看法很简单，新房市场被疫情，行政，和人们的恐惧心理完全打乱。所以，新房再重启周期要取决于疫情控制情况，甚至在疫情之后，也会经历一段时间的公共观察周期，缓慢恢复，我谨慎估计，也要到下半年才会完全复苏。二手房因为是自由交易市场，也可能会有部分投资者利用周期进行淘笋，但是不会是市场主流，二手房市场主要主体依然上普罗大众，至于二手房，现在连小区都不让进了，请问怎么买房。

从这点上来说，二手房市场整体复苏周期甚至会比新房要慢

2. 如何看待疫情后各个城市的楼市（湖北武汉、一二线、三四线），每个城市群/重点城市分析？

城市问题在我看来，是疫情最不容易被影响的因素。一句话概况，以前怎么选筹，现在还怎么选筹。疫情可以影响状态，但不会改变城市价值，因为我们目前所有城市状态和格局，是基于各大城市先前要素，比如区域地理水文等等，加上这么多年发展差距定格。想要通过一场心理影响大于物理影响的疫情去改变多少，也不现实。

所以一二线该入手还是入手，三四线该避开就避开，之前我有个观点，其实现在是一个比较好的三四线卖出点，这时候三四线楼市正好和一二线处理利差最小的空间，是一个不错的置换机会点。但这次疫情，最大的思考在于，反应了每个城市真实发展水平，就是城市的公共服务水平，这点上，我们能明显感受到东部和中西部，沿海与内地的差距。

打个不恰当的比方，这点上东部就像一个Old money，中西部就行一个new money，虽然大家摩天大楼都差不多，但是差距在摩天大楼的物业上，这点上，中西部城市发展追赶，真的需要时间。

最后一点就是武汉，这点我也不煽情，只和大家讨论一点，就是公众其实是有记忆的，1998的上海疫情，03年香港SARS，我们看到都没有影响到这个城市的城运，并且在疫情之后很快被人遗忘，城市该怎么发展就怎么发展。我不含糊，非常看好武汉的未来，这点上是取决于这个城市内因，九省通衢的区位，不断提升枢纽度，大规模城建更新，内需时代的来临。疫情是次考验，但只是一次考验而已。

3. 您认为这次的黑天鹅对房产从业者，带来了什么冲击？（自媒体、房企、经纪公司等）？

对从业者影响的来说，三个端口吧，房企，经纪公司，和自媒体。房企主要影响，第一点主要已经说过了，对从业者而言，除了把各位买房的小姐姐小哥哥逼成了新一代创业主播，前端起码是有活干的。

而后端比如设计啊其实还是蛮慌的，毕竟有活干是在一个公司赖以生存的标准。但我觉得这些短期影响只是暂时，只要疫情不拖太久，房企凭借体量和脂肪总是能挨下来的。但经纪公司收到冲击是比较大，毕竟生命线就是交易，现在交易市场完全冻结，对他们来说，现在是真正和时间抢跑了。

地产自媒体其实挺两极分化的，一方面一季度的投放普遍黄了，另外一方面也迎来内容创作的爆发期。我个人认为，其实是好事，毕竟内容才是我们生存的根本。

就给大家一句话，尽可能压缩运营成本，利用这段静止期多打磨内容，因为我们不止是疫情中的自媒体，我们是要一直做下去的自媒体。

4. 您认为这波疫情对购房者/卖房者有什么影响？可以给到一些建议吗？（如何选城市、小区、户型）？

城市的问题已经在第二点中说过了，就说一点，以后经济情况允许，我会跨城投资一套房子，坚定的选择江浙，这次真的是城市试金石，我就说下产品的问题好了。

买最少要有两个卫生间，这次疫情也告诉我们，两个卫生间太有必要了，迫不得已的时候还可以居家隔离。还有自住要回归住房本质，客厅要大，户型要好。以前总听人说客厅小点没事，回到家都在卧室里。现在却深刻的认识到，但凡有个家庭，都需要一个合适大小的活动空间。最重要的一点，物业真的太重要太重要了。

好的物业严查死防、发口罩代买菜、收快递勤消毒，差的物业形同虚设，垃圾都没人收。离医院不要太近，有利于小区隔离，但也不要太远，封路也有办法去。有个恰当的通勤时间，步行或电动车15-20分钟最佳。

只要这个城市供暖，就坚决不买不带暖气的房子。当中央空调不能开的时候，地暖帮我们过冬。条件更好一些的，新风系统也要有。如果两套房子二选一，我一定选择层高更高的那一个，别问我为什么，因为我看到有人在家里打羽毛球、做运动。一梯一户最佳，最好电梯还能直达车库。挤的人少，绕的路近，还舒心。

如03年一样，这次依旧可以通过粪口传播，所以一定要避免17年前的淘大花园案，排污管道要过关，卫生间要定时杀菌消毒。

5. 您怎么看待“线上售楼处”和房产“线上内容”这件事？可以解决用户哪些环节？具体怎么做？

而对客户端的网上买房，也很好理解，直播可以卖口红、卖锅、卖手机、卖黄金，甚至还可以卖汽车。在抗击新冠肺炎疫情期间，直播卖房成为房地产业一种新的尝试。

某种程度也磨炼各种销售员的另外一种销售能力。但各种线上售楼处，是开发商的无奈为之，本质是一种倒逼，虽然好事，但我觉得开发商们目前还搞错了方向。目前开发商线上啊各种直播啊其实还是延续把看房从线下延续到线上，但这种思路并不适用于交易，因为观众是有记忆度的，看房到买房一定是重度沟通的，这种直面交易其实是几乎是碰运气。

房地产不同于日化品和快消品，作为大宗交易品，购房者会更加谨慎，房地产的直播，其广告传播意义大于销售。一旦疫情结束，直播卖房就会被冷却，不管线上做的再完美，对房产这种中国人最大重资产来说，完成交易的最后一步一定是线下。

当下开发商需要的，是有记忆度内容，是做广告，是让人在线上记住你，为疫情后的需求释放来做准备。比如做一些很有意思的互动视频啊，做一些暖心的举动，我觉得，现在让人们记住你，比让人强行安利交易要强。

学习是通往成功的最佳捷径；只有不断学习才能让你的人生更富有。接下来我将陆续分享更多买房知识如：首付、月供、选房、谈判、装修、卖房等手法技巧和实操干货；我只希望能通过这些知识，让中国千千万房产小白合理的规避房产陷阱，有效的守护自己的财富。