LPR以目前房贷率，选固定利率，还是浮动利率？

胡大珂

信而有征新号

举个例子，如果你贷款100万，30年还款周期（略），固定利率为4.9，签订时上浮30%，也就是6.37，当前LPR是4.31，那么第一年就需要计算出你的上浮基准，这个很重要就是用6.37-4.31=2.06

第一年房贷利率：任然是4.31+2.06=6.37

第2-30年房贷利率：银行公布LPR+2.06

根据上面的计算公式就应该明白，如果说是否划算，那么还是取决于当年的LPR，LPR以后持续走低，那么就赚了，如果持续走高，那么就亏了

固定上浮和LPR哪种好，这种并没有一种定论，具体来说属于类似于炒股，换与不换都取决于后期每一年的基础LPR

从长期走势来说，目前房贷利率是高于其它国家的，基本上高出一倍以上，有很多国家进入到了负利率时期，那么从国际形势上来说还是可以转变的

但是考虑到我国住房人口需求较大进1个世纪内住房都会是人们的一个问题，所以在这个时间段房贷利率的提升是注定的，随着货币的贬值，LPR也会随之上升，按照2020年目前的贷款利息政策选择浮动了暂时划算

淘房大师兄

下面以问答的形式，给大家彻底解析LPR利率转化的所有问题。

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问题一：LPR利率是什么，是怎么算的？

LPR这不是一个新鲜词，但很多人依旧不知道它的含义。这里再次解释。

LPR利率，学名贷款基础利率，定价机制采用公开市场操作利率加点的方式。产生流程为18家报价银行在MLF的基础上加点，去极值求平均所得。

其算法很简单，LPR=MLF利率+加点。

MLF，俗称麻辣粉，央行给经济的注水工具。经济下滑，MLF利率就调低一些，多注点儿水刺激刺激；经济过剩存在泡沫，就调高利率，抑制下去。

加点主要由18家商业银行决定，考虑到市场利润和风险补偿。

看不懂吧？没关系！

你只需要记住，LPR是在央行的目的上，每个月由18家商业银行根据市场情况报价决定的。最终话语权归央行和市场。

敲黑板了，那么在此基础上，房贷利率的算法就出来了。

房贷利率=LPR利率+加点

这个加点和上面的加点不同，组成部分为：政策加点+个人加点，

1、政策加点：这短时间楼市太火，房价飙涨，中央想调控了，加点多一些，利率自然调高；楼市太冷，中央想刺激，反之。

2、个人加点：签订合同时，银行会考虑到利润，你的征信、流水，评测你的经济偿债能力，如果你的信誉差、偿债能力差，就会多加一些，作为风险补偿。

所以，你从银行签订房贷合同，最理想利率情况是，加点为0！前提是政策宽松，商业银行认为你是优质客户。这种情况在一些地方已经出现了，例如近期的上海，利率低至4.82%，接近理想状态。

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问题二：利率如何转化？

之前的利率机制是，房贷利率=基准利率×（1+浮动）

现在的利率机制是，房贷利率=LPR利率+加点

怎么转换呢？举个例子。

你在2018年买了一套房，上浮10%，那么你之前的房贷利率就是基准利率×（1+上浮），为4.9%×（1+10%）=5.39%。

现在要进行转化，有两种转化方式，转成固定利率或者LPR利率。固定利率直接是5.39%，永不再变！

LPR利率的话就要进行转换了，这里涉及到一个算法，小学数学水平就能看懂，弄清楚，到时候别让商业银行给你算错。

房贷利率=LPR利率+加点，那么，加点=房贷利率-LPR利率。

这里的房贷利率用之前的利率5.39%替代。其中LPR利率一律按照2019年12月20日的报价利率4.8%计算。

那么加点=5.39%-4.8%=0.59%，注意了，这个加点数值一经确定，永久不变。

你转化后的房贷利率=LPR利率+0.59%。按照现在最新的LPR5年期报价利率4.75%计算，你的房贷利率就是：4.75%+0.59%=5.34%。

这样你就会发现，转化为固定利率依然是5.39%，但是转化成LPR利率就是5.34%，少了一些。

当然，LPR每个月都会变动，所以你的房贷利率也可以是变动的，你可以选择重定价周期，这个下面再讲。

这是利率上浮情况转化的结果，那么利率下浮呢？我们再举一个极端的例子。

如果你在2015年以基准7折利率买了一套房，也就是下浮30%，那么你的房贷利率=4.9%×（1-3%）=3.43%。

经过转换，加点=房贷利率-LPR利率=3.43%-4.8%（2019月12日20日报价利率）=-1.37%。

转换后的房贷利率=LPR利率-1.37%。按照最新LPR报价利率4.75%计算，就是3.38%，依然低于固定利率。

所以综上，转换成固定利率或者LPR利率，哪个更划算，取决于未来LPR利率的走势！

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问题三：未来LPR利率走势如何？

我国目前处于特殊时期，经济承压，央行采取的货币政策必然是向“松”的，会不断通过麻辣粉刺激实体经济，同时稳定楼市。前段时间，央行就公布了5年期LPR报价利率下调5个基点，为4.75%。

接下来LPR利率只能稳定或者下降，没有任何提升的理由。

我们再把眼光放长了讲，中国目前城市化进程已经走了一多半，人口红利进入“L型拐点”，经济增速不复以往。这是中国的历史进程，同样也是其他发达国家走一定阶段的必然历程。

所以你会看到一些国家的利率一路走低，尤其是日本和部分欧美国家已经在实施负利率政策。低利率刺激经济，经济依然在滑坡，何况提高？

中国在未来很长一段时间，市场报价利率会缓慢下调。这也是历史进程，所以无论你之前的利率是上浮还是下浮，都应该选择转换成LPR利率，而不是固定利率。

这是给你进行房贷利率下调的一次机会，要把握住。

接下来，还有一些细节的问题，我再为大家整理出来。

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问题四：转化后房贷利率永久不变吗？

不是。当初转化后的加点是不变的，但LPR有机会改变。

转换后房贷利率是有重定价周期的，重定价的意思就是，按照当时的LPR利率重新计算合同里的房贷利率，央行规定，最短为1年，最长为合同期限。

如果你的二手房在3月1日房贷利率转化为5.39%，选择一年期重定价，那么一年以后的今天，就会按照最新的报价利率重新定价。

举个极端的例子，1年后的LPR利率是3%，那么1年以后银行会找你重签合同，按照3%的基础利率计算，省很多钱。

按照目前利率形式，1年期的重定价周期是划算的。

问题五：房贷利率转换如何完成？

从3月1日开始，商业银行会给你打电话喊你去转化利率。当然你也可以主动联系银行进行转换。这个工作目前的头号任务，只要你之前有基准利率为锚的房贷，就必须要完成。

到时候银行会通知你通过手机银行或者网上柜台办理，不用每个人亲自跑柜台，毕竟现在是5G时代。

问题六：哪些存量房不属于转换范围？

非住宅，不用转化。非基准利率房贷不用转换，公积金不在范围内。

问题七：转化成固定利率后，是否可以再换成LPR利率？

答案是否定的，无论选择哪一项，只要选择生效，未来均不可以转换模式。

问题八：如果房主是两个人，可以由一人去完成利率转换吗？

答案是否定的。转换前和转换后是一致的，需要共同贷款人协同完成。

武汉房姐

这个没有标准答案，全是看个人对未来的判断，如果以后经济越来越好，LPR就会越来越低，很多发达国家的利率都远远低于4.75这个数值，日本大约1-1.5%，美国3%-3.5%，新加坡1.5%左右，英国3%左右，个人认为未来利率下降是大趋势！

19年10月份之前办理的房贷，要么转换成LPR，要么转换成固定利率，必须得转换，而且只能转换一次。

如果你转换完了LPR，那你是根据每年12月份进行的调整进行自动转换，自己不用管

转换LPR，是根据当前的4.75来换算，不是根据去年年底的4.8来换算

LPR不是一年只变化一次，可以变化N次，但如果你办理了LPR，每年一次的更新，是根据年底那一次的数值来

济南房探索

一张表格解答你的疑问，希望可以对您有所帮助。

合肥买房专家

传统上，房贷利率的计算公式是：房贷利率=贷款基准利率+贷款基准利率×浮动比例

根据2019年12月28日公告的意思，贷款基准利率改革后，房贷利率的计算公式变成：贷款利率=LPR利率+加点。

总结就是你原来是首套房，利率打折的，那么你选择浮动、LPR利率一旦下浮，你的优惠就越多！

而如果你是炒房客，你的利率是上浮的，那么LPR越上浮，你的利率上浮就越多。当然利率下降你也能享受下降带来的好处。

结合此次疫情下的变化，房贷利率未来3-5年大概率是降低的，选择浮动比较好。

和光说房

背景：2019年8月人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告，新增住房贷款利率参考以同时期LPR为基础上下加点，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价。（ 之前是基准利率 ）什么是LPR ?

贷款基础利率(Loan Prime Rate简称LPR)是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可根据借款人的信用情况，考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素，在贷款基础利率基础上加减点确定。

LPR如何得来？

LPR利率是由18家银行以0.05个百分点为步长，共同报价，然后去掉一个最高价和一个最低价，再对剩余的报价进行算术平均计算得出的结果，每月的20日都会重新报价计算。

18家报价银行分别是：工商银行、中国银行、建设银行、农业银行、招商银行、交通银行、中信银行、浦发银行、兴业银行、民生银行、西安银行、台州银行、上海农商银行、广东顺德农商银行、花旗银行（中国）、渣打银行（中国）、深圳前海微众银行、浙江网商银行。

在2019年10月21日，LPR利率是：1年期4.20%，5年期以上4.85%。而之所以运行LPR利率，主要就是为了推进利率市场化。若要查询LPR利率的话，可以登录全国银行间同业拆借中心或中国人民银行网站来进行查询。

LPR“加点”、“加基点”是什么意思？怎么算？

1个基点就是0.01%或0.01个百分点。例如：一笔首套房个人住房贷款，假设贷款期限20年，贷款行所在地区的差别化信贷政策明确首套房的加点下限为加20个基点（即0.2%），借贷双方协商一致在加点下限的基础上加20个基点，参考2019年9月20日公布的5年期以上LPR（4.85%），该笔贷款的实际执行利率为5.25%（即4.85%+0.2%+0.2%=5.25%）。

央妈让你选：延续之前基准利率，还是选择现在LPR为基础加点执行你以后房贷利率。

本次变化针对的是2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。通俗的讲就是之前的参考基准利率签订合同的老房贷。自2020年3月1日起，原则上应于2020年8月31日前完成。

这中间，之前你办房贷的银行会找你，让你做选择。

选固定利率还是选LPR为基准加点？

1、选择固定利率。选择固定利率后，就是维持当前利率水平不变，不受LPR利率变化影响。

2、选择“LPR＋加点”利率。 定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整

大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。以此为例，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

就目前来看，固定利率就是执行当前的利率水平不变，固定利率长期确定，但无法享受利率下行的红利，但同样也可以在利率上行时避免成本上升。以LPR为定价基准加点的方式对用户来说是随行就市，可以享受利率下行带来的还款金额降低，但同样在利率上行时还款金额也要随之增加。就当前利率市场环境来说，LPR大概率还要下行，选择LPR为定价基准加点的方案可能是更加稳妥且主流的方案。

故事很简单

如果你判断接下来央行会持续降息那就选择浮动，如果不确定那就选择固定，详细的可以看图片

房产身边事

我爱我家房产经纪人

因人而异，基准以上的可以改浮动，有折扣的建议固定，并不认为以后的LPR比4.9折扣后低。这两年是属于相对较低的利率周期，如果以后利率真像国外那么低，那时候你的房子也涨了几倍了，钱就不值钱了，你也不会考虑这个问题。但是现在房住不抄，稳房价，不会发生这种情况。

關鍵字: 浮动 银行 利率