德筑美国集团（Dezhu US Group），是一家总部坐落于美国东南部最大城市——亚特兰大市的集房地产开发、房地产设计建设、房地产销售及物业管理的大型综合房地产开发企业。
德筑美国集团（Dezhu US Group）以“厚德载物，诚筑天下”的理念，致力于在美国开发人居和谐的高档优质社区。德筑美国于2013年成立，经过短短7年的迅猛发展，2020年，在开发新项目17个，总产值超过七亿美元，遍布亚特兰大CBD等优质地段。开发项目包括豪华公寓、中高端联体和独栋住宅社区、酒店和商业综合体等。
德筑美国拥有来自中美大型地产企业并参过与多个大型项目的高管团队，平均20年以上工程经验的项目管理和施工团队，精通设计、建筑、营销、物业管理、法律、税务等综合服务团队。德筑团队以专业、专注、高效、勤奋和敢打硬仗著称，现有全职员工59名，高级领导层管理人员18位，团队自集团成立伊始便保持高速发展的态势。
嘉宾介绍
- 薛鑫
德筑美国集团总裁
清华大学本科
佐治亚理工研究生
十余年中美房地产、金融、高科技领域管理经验
- 沈天章
德筑美国集团市场销售部总监
美国Emory大学商学院毕业
- 刘雨珊
德筑美国集团营销部主管
美国Emory大学应用数学和经济学专业
- 张凯
美国合一地产投资基金合伙人
虎哥：
《虎成论金》的朋友们，大家好！说起在美国投资置业，我们在过去的节目里面已经多次和美国地产界的朋友进行过深入地交流。这一期，虎哥又请来了几位非常重要的嘉宾——首先是美国德筑地产开发公司CEO，Eric 薛总。
薛鑫：
大家好！
虎哥：
德筑地产开发公司市场总监，沈天章。
沈天章：
大家好！
虎哥：
德筑地产开发公司营销总监，刘雨珊。
刘雨珊：
大家好！
虎哥：
美国合一地产基金创始及合伙人，张凯。
张凯：
大家好！
- 为什么选择在亚特兰大买房？
虎哥：
好的，接下来我们就直接进入主题——给我们的投资人一个在亚特兰大买房的理由。
薛鑫：
首先是价值投资，亚特兰大在美国地产市场上的排名始终是在前四的。
虎哥：
那我为什么不选择洛杉矶呢？
薛鑫：
首先，因为洛杉矶已经是投资热点了，因此它的上升空间可能就比较小了。其次，它的租售比是非常低的，如果是出于投资考虑的话，那么其现金流的表现不会太好。
虎哥：
那我又为什么不选择迈阿密或者是底特律呢？
薛鑫：
底特律这个城市的经济太过依赖于汽车行业。而迈阿密这个城市的经济，第一是依靠旅游业，第二则是来自于南美移民。那么反观亚特兰大呢？——它既是一个人口多样化的城市，也是一个产业多样化城市。
从消费品行业来讲，这里有可口可乐，有最大的建材公司Home Depot（家得宝公司）。从旅游行业来讲，亚特兰大有被列为世界上规模最大的航空公司之一的三角洲航空。之所以亚特兰大在上一轮Recession（经济衰退）中受到的冲击非常小，主要是得益于其产业的多元化，因此并不存在类似于当单一产业受到打击之后，就会导致整个区域的房地产市场就会呈雪崩式下滑的情况产生。
在美国的一些地区，比如休斯敦，它的地产市场在Recession（经济衰退）之前的表现是非常好的，但因为它原来主要是依靠石油产业的，因此在Recession（经济衰退）之后，很多房地产买家就损失的非常多。
虎哥：
各位有没有什么不同的观点？
沈天章：
来美国买房和在其它国家买房一样，都要注重三个因素——第一是地价增长因素，第二是租金回报因素，第三是美元汇率对于人民币浮动的因素。通过胡润在2019年的一份报告中显示，亚特兰大应该是在全世界排名第七的一座城市，如果不考虑像东南亚国家的那些汇率疯长因素，那么它其实是排在第三名的。
刘雨珊：
亚特兰大如今在房价增长方面已经是全美第一了，也是2019年至今，唯一一个新增的城市。在2019年的上半年，其房价增长率已经达到了8.2%。另外，它还达到了17.1%这样一个非常高的投资回报率，这个数字也是排名全美第一、全世界第七的。
沈天章：
对。那么我来解读一下这个17.1%的投资回报率的构成——第一部分是地价增长。亚特兰大地区的地价增长率达到了10%以上，租金回报率是6%，所以再加上2%左右的一个美金增长率，因此它能够达到17.1%的这样一个回报率。
虎哥：
2%的美金增长率是什么概念？
沈天章：
这个指的是美金对人民币的一个增长幅度。我们可以看到，去年东南亚国家的美金增长率达到了百分之十几，因此导致了人们在东南亚投资房产的数量会略高于平时，但我相信今年这种形势会趋于平缓。另外，关于亚特兰大房产投资的相关数据还可以再继续往后看看。
虎哥：
凯，站在地产基金的角度，你有什么不同的看法吗？
张凯：
我主要是看两组数据——第一是经济的增速，这方面的数据每年都会披露出来。第二就是人口的净流入量，它意味着将有多少的新增人口对房子何时有需求。另外，亚特兰大的人口净流入量也是能在全美排到前两位的。
- 如果有一百万美元，你会选择在哪里买房？
虎哥：
如果现在你们每个人手里都有一百万美元可以去选择在一个城市买房子的话，发自内心地告诉我们的各位投资人，你们会首选在什么地方？
沈天章：
一百万美金的一个预算在亚特兰大是能够进行挑选，但如果是在其他城市的话，挑选的空间可能会比较小，所以我首选亚特兰大。
薛鑫：
对我来讲，如果有一百万美元能够用来买房的话，我应该会首选亚特兰大的Midtown（市中心）区。因为亚特兰大的Midtown（市中心）区始终是当地经济的引擎，也是在Recession（经济衰退）恢复之后的经济增长过程中，公司和人口数量流入最多的地区。同时，这一带的房价的增长速度非常快，人口的比例也非常好，这一带的年轻人、律师、医生居多，另外，这个区域的社区环境也非常好。
- 有色人种占比大，会给亚特兰大带来不安全因素吗？
虎哥：
可是我们很多的投资者也听说过，亚特兰大似乎有色人种比较多，会有不安全的因素，这是一个什么情况呢？
沈天章：
其实我在年前来亚特兰大的时候做了一件事情——我在百度上进行了这方面的信息搜索，它跳出来的页面显示亚特兰大的有色人种占到了全部人口的50%以上，这是当时令我比较惊恐的一点。但之后，刚好有一个朋友从亚特兰大过来，他说的一句话使我受益匪浅——亚特兰大市中心 Metropolitan City 是一个比较多元化的地方，所以亚特兰大是南北战争中，黑人心中的一个首府，所以这也是当时马丁· 路德 · 金在亚特兰大有过很多活动的原因之一。因此，很多有色人种其实是怀着朝圣的心态来到亚特兰大的，但他们大部分时间是待在市中心的。
当往北、往西、往东走的时候，你会发现很多不同的人种，这其中，亚洲人是占大多数的，如果再继续往北走的话，那么基本上就全是白种人了。所以说，亚特兰大这座城市是比较多元化的，大家对亚特兰大市中心的理解可能是那里的有色人种会比较多，这是因为对于区域的定义问题。现在我们所讲的亚特兰大是当地的一个新工程，是包括除了亚特兰大市中心之外，还有很多的城市集合体。
薛鑫：
其实，有色人种和犯罪率是没有必然联系的。在美国的大都会地区，比如纽约、芝加哥、洛杉矶，它们的犯罪率都是高于亚特兰大的。美国的治安环境和国内不太一样——它的治安环境更多的是局限于社区的，也就是说，很可能你过了一条街，它的犯罪率就会变低很多了。因此，在考虑是否要到一个城市做房产投资的时候，首先要做横比，也就是要去考察和亚特兰大同级别的大都会城市的犯罪率，之后，再将两者进行比较。其次要比较你要投资的社区，也就是所谓的邮政编码，这个邮政编码所在地区的犯罪率才是最影响你投资品质的重要因素之一。
- 对海外买家的建议有哪些？
虎哥：
很多国内的投资者可能并不像你们这种生活在美国的投资人这么了解当地每个城市或者每个社区的犯罪率，那么对于我们这些海外买家来说，你们有哪些切实可行的建议呢？
薛鑫：
我个人觉得有两点是可以采纳的——第一，美国是有经纪人制度的。如果你要到一个地区去做房产投资的话，一定要先找到在这个地区了解ZG买家、并且在当地有较好口碑的经纪人，他们是非常了解当地市场情况的。第二，在挑选产品时，要挑选信得过的开发商，像历史悠久的、有track record(业绩记录)的开发商，其所投资的地区一定不会是高风险地区，一定是治安环境良好的地区，同时，其所涉及的产品也是能够保证质量的。
沈天章：
现在也有一些互联网产品，像刚刚薛总说的Zip Code（邮政编码）——当你把邮政编码输进去之后，它就会跳出来像Zillow这样的平台，这种平台会给你预测到其之前的涨幅以及现在的涨幅，也会告诉你有百分之多少的可能性是可以买的，包括也会显示有哪些公交车能够到达这个区域、你要去的学校怎么样、你所在的学区怎么样等等，这些大数据信息都在网上做得非常好，所以说，美国地产已经是一个非常成熟的市场了。
- 德筑在其发展史上有失败的项目吗？
虎哥：
刚刚薛总提到了地产开发，我了解到，德筑是亚特兰大非常知名的地产开发商，其管理总规模已经超过了10亿美元（最新），目前的项目数量是18个（最新）。今天也请你们客观地给我们的各位投资者介绍一下，德筑在其发展史上有没有失败的项目？
薛鑫：
失败的项目到现在为止是没有的，但我们曾经确实经历过非常艰难的时刻，但这种艰难倒不是外部环境造成的。作为一个团队，是不是能够经得住诱惑——有的是追求高利润的诱惑，有的是急于退出项目的诱惑。在我们开发的第一个地产项目的执行过程中，就发现销售的情况并不如我们的预期，我们当时的销售预期是在封顶之前要销售掉30%的房子，但事实上，在封顶之前我们一套也没卖出去。因此，在封顶之前的那一瞬间，我们的心里是非常惶恐的，也开始怀疑是不是我们的市场定位出了问题。后来我们回顾了之前所有的尽调过程，发现我们的分析是对的，但是为什么却没销售出去呢？这时我们就有了两个想法——第一，用最简单的降价方法去退出。第二，我们赶紧把项目脱手，不去做它了。但实际上，我们最后还是坚守住了最初的定价策略，在封顶和样板间完成之后，第一天我们就销售出去了10%。后来才知道，当时在Sub Market（次级市场）的买家并不太习惯那种预售的方式，他们更愿意看到这个东西之后再买。
虎哥，我们是校友。清华的校训就是“自强不息，厚德载物”。自强不息翻译成英文就是“Unremitting self-improvement”，也就是说，你是不是能够坚守住最初的投资理念。
虎哥：
张凯，站在地产基金的角度，你如何评价德筑这家房地产开发公司呢？
张凯：
我更关注的是投资类的房产。美国的房产主要分两类——第一类是自住型房产。第二类是投资型房产。自住型房产的选择空间比较大，从成交数据来讲，有很多人会选择买二手房。
再来讲一下我跟德筑之间合作。从地产投资的角度来讲，我们最关注的是三个问题——第一，是否拥有抗风险能力。比如当市场下行的时候，我们的这个房子能不能尽量地比市场下跌的趋势要缓一些。第二，当我们想要卖出房子的时候，它有没有流动性。第三，当我们撤出的时候有没有现金流。通过前期一年多在德筑的几个项目合作中发现，德筑的项目基本上是能够满足我刚刚说的这三个需求的。
薛鑫：
我插一个题外话，我觉得有了像张凯这样的地产投资基金的进入，对我们海外地产市场来说绝对是一个非常有益的补充。大概在五年前，来美国买房做投资的人很多都是以个人为单位的，他们其实有很多失败的教训，我经常听说有不做任何调查，看到户型图就付钱的。另外，有些开发商因为急功近利就会做出一些品质比较差的产品，再通过大营销的方法把它卖给海外投资者，这种行为其实是对整个地产行业的形象都有损害的。因此，当有了这种地产基金的进入以后，他们就能够进行比较完整的尽调，加之他们对美国市场很熟悉，所以他们的尽调就会做得非常专业，因此这对我们来说绝对是一个有益的补充。当然，这也是在过去的几年里，ZG的投资者在美国市场进行房产投资时的一个趋势——越来越多地趋向于寻求与这种专业的基金来进行合作。
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