小医之美
现在买房是倾向10多年的二手房，还是两三年后的期房？对小菜来说，更倾向于买两三年后的期房。具体意见分享如下，供参考。
第一、10多年的二手房有哪些优、劣势？
10多年的二手房，大概就是2005年左右盖的房子，算是福利房退出市场后的第一、二代商品房。相比福利房，有很大进步，但相比现在的小区房，又显得有些落后。目前看，这些房子仍有较高的性价比，仍有一定的市场前景。
01、优势分析
小菜仔细理了一下，10多年的二手房大概有6大优势。
（1）区位佳、地段好
98年开始住房商品化，到05年也就实行了几年时间，那时城市才刚开始扩容，这个时候盖的房子，用当时的眼光看，可能区位、地段不够理想；但以现在城市规模和交通区位看，这些房子的区位、地段普遍都还不错。
（2）配套成熟
05年左右建盖的房子，商品房在起步阶段，大家的消费观念更多还是为了生活方便，投资的人还在少数，各项生活配套都得好，房子才卖得出去。从这个意义上说，这样的小区初始配套都是完善的，至少不会差。
经历10多年的发展到现在，该补充的配套也进一步补充了，该补齐的短板也补得差不多了，到现在来说的话，配套应该已经很成熟了，生活会很方便。
（3）教育资源好
这一时期盖的房子中，往往都有比较优质的教育资源，有些是老城拆迁搬迁过来的；有些是开发商与学校联合办学的，而且一般都是公立性质。
这时期盖的合作学校，师资力量配备都是很厚道的，10多年的发展到现在，很多都成了二梯队偏上档次学校，跟传统豪强比确实有差距，但跟新兴的合作办学比，确实要高很多。
（4）建筑质量过硬
98年起，虽然住房开始商品化，但建筑质量和建材质量都还很厚道，坊间传言的建材及建筑质量分水岭是08年。
为什么呢？
08年经济危机，地产商日子很难，有些为了生存，建材质量在标准基础上“下滑”和建筑非主体结构上“减配”，在有些小区可能会发生。
本地有个小区，就是在这个年份盖的，据部分业主反映，号称用手都可以把墙上的水泥抠下来，而有些家里挂在墙上的立体画框，时间久了也会自己掉下来。
（5）价位适中
这个时期盖的房子，已经过了价值的黄金时期，售价一般都没新房价格高。现在还能支撑其房价的因素，更多还是区位、地段、配套和教育资源。
也就是说，在目前情况下，这类房子的性价比是很好的。虽然房龄偏老，小区环境、户型设计显得有些落后了，但凭借自身的一些配套优势、区位优势，还能保持较高的性价比。
（6）风险更低
因为是现房，不会有期房“烂尾”风险，而且二手房一般都是装修过的，如果装修保护得比较好的话，还可以继续用，在装修费上能省一些支出。
总之，05年前后盖的房子，不算特别老，各项配套已经很成熟，地段和区位都还不错，而且重要的是教育资源这块一般都很抢手，性价比优势很好。
02、劣势分析
这一时期的房子，比老城区哪些老破小旧更好些，但比现在新建的小区，还是有明显的短板。
（1）小区环境
商品房初级阶段的产品，虽然已有前瞻性，对比老城区的房子改观很大，停车位配比、小区绿化、景观设计等方面都有明显提升，但跟现在的小区设计比，还是逊色不少。
怎么说呢？
比较直观的跨界对比，就像iphone3和iphone11，差距还是很大的。虽然iphone3已经比小灵通、诺基亚N70和摩托罗拉E6强了不少。
（2）户型设计
毕竟是商品房，户型设计一般都比老破小旧强很多，但对比现在的房子，同样还是产品代差的问题。
10多年前，可能很多户型设计师自己的居住体验感和生活经验都不是很足，大家都是住福利房过来的，能在原来基础上较大提升，已经是一种进步了。
现在又经历十多年发展，不管是设计师，还是业主，大家在户型上都更有生活体验，也更有品质要求。无疑户型设计就更为合理，空间利用率、房子朝向、采光、通风等都设计得更为科学。
（3）房龄偏老
按05年算，到现在已经15年房龄了，再过5年房子就将达到20年，这会带来3个问题：
①二手房按揭贷款限制
本来20年房龄也不算啥，但如果以后想卖房子，对方又要办贷款的话，就超出了多数商业银行二手房按揭贷款放贷要求（按揭房子房龄不超20年），办二手房按揭就很困难。
这无疑将增加后期转手的难度，不利于房屋保值，尤其是以后房子存量越来越多，买方选择的余地越来越大，议价空间和话语权很可能都在对方。
②土地出让金
住宅的土地使用年限是70年，已经过去15年，也就意味着还剩下55年，那么55年后，你就得重新交一次土地出让金。
③使用寿命
按照住建部的国家标准，高层住宅设计使用年限是不低于50年。别人已经住了15年，那就意味着设计上的使用寿命还剩下35年以上，结合上百万的购买价，此时入手是否划算？就得自己掂量啦。
另外，还得考虑后期转手的话，你还能剩下多少年的使用寿命给别人？别人是否愿意为剩下的年限买单？这些都是问题。
（4）车位配比
相比老破小旧，05年的小区多数已经有了标准停车区，有的已经设计了地下停车位，有的只有地面停车区。
按当时城市汽车保有量看，地面停车区已经足够了，但05年城市汽车保有量和现在比，已经有了大幅提升，现在要是小区只有地面停车区，是完全不够停的。
现在小区的车位配比已经很充足，而且很多小区都是人车分流管理，从停车这块来说，现在小区的停车便捷性比05年小区的便捷性总体要好很多。
（5）排水系统
随着城市不断扩容，有些原来的河沟、池塘会被填埋，但这些河沟和池塘却是第一、二代商品房小区在洪涝期间的排水通道之一。
雨季来临后，遇到几年不遇的大暴雨，可能会造成小区排水系统障碍，导致小区车辆被淹，房子被淹。
近几年，有些城市陆续出现过类似问题，也引起了政府重视，不仅要求新建小区加强这方面的排水能力，而且也在加强市政河网监管，新建小区出现内涝的情况少了很多。
综合本节内容看，10多年小区的优势很多，但劣势也普遍存在。如果你买房更看重它的优势，比如学区，也能包容它的劣势，也是可以买的。
第二、两三年后的期房优、劣势分析
现在的期房，优势更多来源于产品本身的完善，而劣势更多来源于市政配套、土地区位上先天的不足，优势和劣势也是明显的。
怎么说呢？
房子都不是完美的，即便是建筑技术很发达的今天，也不能完全按照自己的需求和意愿去建盖，总有好的地方，也有不好的地方。
01、优势分析
看完产品1.0，我们一起再来看下产品X.0的众多优势吧。
（1）小区环境更好
05年盖的小区环境，比如景观设计、功能区划分、小区道路规划、人车分流等，可能在理念方面都比较缺失。
经过10多年发展，现在多数小区的环境在这方面做得都比较好了。毕竟是造出来卖的商品，卖相还得讲究下，而且房价高，预算足，把绿化弄好，把功能区分合理，打造的产品才有竞争力。
（2）配套设施更全
现在的小区，健身设施、休闲设施、运动场地等会更多些，很多运动需求在小区内就可以完成，一般也是小区标配；但这在05年老小区中，还是不多见的。
（3）户型设计更先进
毫无疑问，现在设计师笔下的户型设计，不论是空间布局，还是房屋朝向、采光、通风、日照、房型等方方面面，都会尽量兼顾到。
（4）停车位配比充足
现在城市汽车保有量大，开发商在设计之初，已经充分考虑住户的停车需求，停车位配比都是很充足的。
（5）排水系统
从这几年暴雨后淹水情况看，新建小区的泄洪、防涝能力普遍比老小区好，这一方面是政府监管力度加大，另一方面是开发商在建盖时更重视在设计上做优化处理。
（6）房龄新
新房的土地使用年限、建筑设计寿命都不吃亏，贷款也不受限，相比老房子来说，优势很明显。
总之，新建小区产品X.0版本，确实会对1.0版本进行优化和完善，产品开发设计理念普遍更先进、更完善些。
02、劣势分析
现在新盖的小区劣势，更多还是来源于地段、区位上的。当然，整体房价高，建材贵，性价比上要差一些。
（1）地段区位
现在新开的楼盘，有相当一部分的地段、区位都不是很理想。
当然，一环、二环附近也有很多楼盘，但寸土寸金，地段好的，意味着价格就高，不是每个人都能承受。
（2）市政配套
市政配套多数还是集中在成熟区域，新开的楼盘如果地段、区位不好的话，一般市政配套都不够理想。比如，政府机构、办公机构、购物中心、地铁、公交配套、优质教育配套等等，往往都在成熟区域。
（3）价位偏高
目前，多数城市的新房和二手房价格是“倒挂”的。
也就意味着，预算有限的话，买二手房的压力要小一些；预算充足的话，考虑范围更宽一些。
（4）装修费用
买二手房的话，有些装修保护得比较好，风格也还对胃口，还能继续使用，这对家里有小孩的，沿用别人的装修，甲醛伤害就可以消除。
买期房的话，几乎是毛坯房，需要重新装修，又是一笔开支。
（5）烂尾风险
买期房，不管是什么级别的开发商，理论上都存在烂尾风险。头部房企的话，风险小些；中小房企的话，风险更大些。
总之，买期房的话，优势更多是产品本身更好些，劣势的话，更多还是土地存在的一些先天不足，优势和劣势都是明显的。
第三、怎么选择好？
01、急不急着住
如果急着住，那买二手房就是首选，毕竟，期房的话，还得等两三年。要是运气不好，碰到开发商资金链出问题，可能接房还要延后。
02、需求
如果是自住房，不是投资用，更多着眼点还是要落脚在需求上。
比如，要解决孩子上学，就得以学区为主；如果是纯居住，各项配套就要重点考虑，方便生活是第一位的。
如果是投资，更多考虑保值和升值空间，也要考虑后期转手问题，那选期房就更合理些。
03、预算
其实，最终的选择落脚点还是预算。
预算充足，想怎么买都行；预算有限，就要精打细算，在兼顾自己需求的同时，尽量减少开支，能省则省，还要防范好烂尾风险。
综合全文:
小菜更倾向于期房，小区环境更好些、房型更合理些、停车更方便些、房龄更新一些，以后保值和增值上更占优势些。
当然，还是最后分析的，决策的最终落脚点还是自己的居住急迫性、实际需求和购房预算。
房坛法菜
现在买房就是钱多？再说了，钱多你也不会等到现在才买，因此奉劝你一句，真的有这个钱，到湖边打几个水漂不好吗？买点切糕吃不香吗？你也不看看现在的经济形势，看看国际的经济形势，这一轮危机才刚刚开始，所有东西都在最高位，你现在杀进去，你是跟钱过不去吗？等个三年，一居室换大别墅。
对寸心
急需要现房住就买现房，不急就买期房！毕竟萝卜白菜各有所爱！我只能跟你建议几点:二手房有成熟的配套比喻学校、交通、医疗、购物方面，但是二手房的价格都是在于房东ps（我的房子不急卖反正就那个价格慢慢卖）！
期房呢简单理解大的开发商都不蠢拿地之前都有关注过政府规划图，周边配套基本在楼盘交房后1-2年内配套差不多完善！优点:新小区、价格、房子面积楼层可选择！缺点:需要几年时间、刚交房的小区还需要磨合！我就跟交过房[捂脸]处理的好就感谢你！处理的不好就骂死你！ps买房建议不要买精装房！
王者的肚兜
看你个人情况，手里面资金情况。如果你特定的选择某一区域，比如在市区。市区现在新盘价格普遍都比二手房价格高，而且面积大，总价也高。手里面资金不充足的情况下可以选择总价相对较低的二手房。如果资金充足，属于改善那买新楼盘还是比较不错的选择。
如果没有一定要买在某一个区域，就可以看看远一点的新盘。这样选择性还是比较大的。 个人理解，只要没有特定要求，买新盘一般都比买二手房更好！
成都徐姑姑
二手房一般产权在个人手里，不着急回流资金，期房因为疫情的影响，已经很长时间没有资金回流了，一旦售楼部对外开放他需要大量的资金回流和销售数量，所以一般会采取低价折扣促销活动推动成交金额。而且国家为了推动经济，大量的资金流入市场，促进经济发展，所以这会房价和贷款政策都会降低。
美好生活家园马小云
你好，你咨询的是买房房龄问题。房龄的长短与你的需求，要看你的出发点是什么。个人认为，买卖首先看地段。如果是市中心，哪怕房龄老，但是价格高很抢手，这种肯定比郊区的期房好。如果是同一地段，肯定要买新房，出手的话也好出手。
房产顾问or与你同在
我来回答！就看你急不急住！如果急住就建议二收房！看的见得风险！期房买就买大开发商的！不要买小开发商防止烂尾！希望对你有用！
郑州房产赵俊
个人建议，看个人的实际情况，如果急需居住，最好买现房。如果不是急着住，可以买期房。二也要看房子的位置，三也要看房子是否能升职保值。
工程小白666
两种房都不值得购买
szy5727
如果是二手房，建议5-8年的，最多不要超过10年，期房的话，可以买两三年后的，具体看自己喜好
