用户2686508386732

1、为什么分期开发？

分期开发常见于体量较大的楼盘，前些年，在房地产快速发展时期，各地建设用地出让比较疯狂，几百亩甚至几千亩的地块整体一次性出让的情况相当普遍，尤其是在成片开发的新城区。这么大的体量要想一次性开发完成显然是不现实的，这主要源于以下几个原因：

一是资金问题。房地产开发企业属于高杠杆企业，开发一个住宅项目只需20%的资本金，负债率高达80%，由于拿地已耗费了巨资，如果项目再同时开工建设，资金压力之大，显然是开发商无法承受的。

二是销售问题。房地产项目的去化周期与国家宏观政策、经济财政状况、市场调控力度等密切相关，通常为几个月，也可能几年，如果大体量项目同时投放市场，将会导致去化周期极度加大，出现大量库存，造成巨额建设资金无法回笼，开发商难以承受。

三是产品同质化问题。商品房如同其它商品一样，是一个不断发展、优化的过程。大体量项目同期开发可能会限制产品的优化进程，无法满足客户不断增长的对美好生活的需求。

正是基于以上原因，为了缓解资金、市场压力，同时不断丰富产品，对于体量较大的项目，开发商一般会选择分期进行开发，少则分两期，多则六、七期的都有。在分期开发建设过程中，开发商会根据市场变化，在新一期开发中对产品做出调整。

2、哪一期性价比高？

在分期开发项目中，一般第一期的性价比较高，主要有以下几个原因：

一是首期项目价格比较低。由于大体量项目通常位于新开发区域，配套基本空白，所以，为了吸引客户，首期项目定价较低。随着前一期的入住，配套逐步完善，后续楼盘的价格会步步高升。

二是首期规划一般比较好。由于首期开发项目具有示范样板工程作用，为了树立品牌形象，开发商在各方面都会比较用心，比如房屋品质、景观绿化、物业服务等等。

三是首期位置一般不会太差。在大体量项目中，开发商一般会选择地理位置靠近主要道路、地铁站等处作为第一期开发，以增加卖点。较差地块放中间几期开发，最好的可能放到最后，这样可以借助前几期配套成熟的噱头卖出天价，以实现利益最大化。

所以，买房买第一期通常性价比会高一些。

小猪房论

为什么楼盘分一期二期等，有什么区别，刚需买房，买哪期性价比最高？其实这个问题每个人都有每个人的打算，就我个人而言，我还是更倾向于一期，毕竟价格可以便宜点，那么接下来，我就来说说一期二期等的区别：

第 一、新楼盘的一期的优点：我们都知道它是开发商第一次在这个城市这个位置打响的第一枪，好多人觉得第一期房价低，不成熟，不管从地理位置上或者质量上都有缺陷。而我认为：他们为了把这个第一枪打好，都会在房子设计上，质量上以及装修上尽量做到最好，你想想如果第一期都做不好，那么你接下来的第二期第三期还有人来买吗？当然也不排除有个别开发商是有这种情况。所以我认为：一期的房价还是比较优惠，设计和质量以及地理位置都也较好。

总之个人意见：买房不要听别人的，好不好看别人知道，合不合适自己知道，我觉得只要是自己合适的，就是最好的。还有就是买刚需房的时候多关注一下地理位置、配套设施、楼层高低、户型设计等这些方面就好了。根据自己的经济能力挑选合适的，希望你可以早点买到心仪的房子。

打不死的小强aaa

就我个人而言，我会认为刚需买一期，而投资买二期。

为何刚需购买一起比较好呢？

首先，要知道，一个楼盘会分几期开发，那么意味着这个楼盘最起码得超过1000套，是个大盘。

那么在做一期的时候，质量相对有保障。毕竟开发商为了帮后面几期攒口碑，肯定不敢第一期就偷工减料，特别是有实力的大开发商。我相信他们不会为了省一点材料费，做出砸自己饭碗的事情。

其次，一期的价格比较便宜。相比较二期的配套成熟，一期刚出来，肯定各项配套和小区物业做的一般，而且入住率也会比较低。

这个时候开发商为了能尽快卖出去，肯定是想着价格便宜点，寻求“低开高走”的定价策略，毕竟新楼盘，定价一下子太高的话，担心市场无法接受。

最后，行业有句话，叫做“买大盘首期必升值”。我举个例子：深圳龙华区有个超级大盘，叫做壹成中心。

这个楼盘分10期开发，现在已经卖了4年，开过5次盘了。从2015年开盘时一平方4万，到2016年第二次开盘时，价格是5.8万一平。

但在这之后，楼盘后面开盘的6期和7期，均价都一直保持在5.6万/平方-5.8万/平方，基本没有涨过。

因此，结合以上三点，我个人觉得如果是刚需的话，还是得选择一期更为稳妥。虽说会存在一些弊端，但和这些优点比较起来，缺点可以忽略不计。

探房杜咔咔

如项目能满足分期开发的条件，大部分开发商都会选择分期开发。

１.分期开发，是实现“以小博大”的最有效手段。

多年前我曾接触过一家开发公司，该公司的项目位置相对比较偏，占地约70亩，总建面11万左右。项目分４期开发。如果剔除土地款、报建费不计，开发商投入的启动资金不到300万。包括设计费、土方、建安工程等均在楼盘预售后结算。一期的销售款回笼后再滚动开发二期，三期和四期依此类推。

换而言之，采用分期开发，付了地款后再加300多万，即可启动一个市值３个多亿的项目。（当年这地段才3000元左右）。

过去是这样，现在也是这样，分期开发始终是各开发商热衷的模式，因为它是实现“以小博大”最有效手段。

２.周期内市场消化力有限，需要分期开发。

2012年，有一个郊区盘，由于开发公司老板前期有点财大气粗，且对市场过度乐观，同时开工建设10栋1000多套，但实际销售率惨不忍睹，最后开发商还是坚持不到“天亮”，就倒在“沙滩”上了，资金链彻底断裂，施工单位停工，整天堵售楼部讨债。

每个区域在某个周期内的市场消化量有一定的限度，如不分期开发，就会导致房源积压，开发商的资金压力、财务成本和市场风险系数都会变大。

此外，分期开发，也是基于施工、推盘节奏和价格拔高等需要。例如需要通过分期，用二期作为一期材料堆场，土方堆放点和临时施工道；通过分期推盘，营造热销效应，为价格逐渐拔高铺路等。

分期开发的项目，各期在目标客户定位和区位、房源设计等方面有着一定的区别。

如果按主力目标客户层来划次序，大多数项目普通商品房部分，都是以“刚需置业－首次改善型置业－二次或以上改善型置业”的次序进行分期开发。

与目标客户次序相对应的则是产品的位置和房源设计。首期一般区位较差，例如在边角位置、近马路边、或景观较差，面积以紧凑型为主；二期区位则略优，三期区位更加优，户型面积也会增大……。

如是刚需置业，建议选择一期开盘时买入。

“低开高走”是楼盘常用的价格策略。例如我当年买入时，是楼盘一期，单价在8000元多点，二期开始逐步上升，第三期单价去到1.3万元左右。

后期的房源虽然价格上涨了，但质量并不见有所改善。据后期尤其是最后一期的业主在Ｖ群中反映，为了追求交房速度，后期质量问题多多。

当然这不是绝对，有些项目是首期质量差，业主抗议后才会改善，首期反而成了炮灰。质量问题是无规律可循，但从价格方面而言，一期更实惠。

房微言

作为一个在房地产行业呆了超过十三年的人，来回答下这个问题。

楼盘分期核心原因还是因为项目规模比较大

一般而言，500套以内的楼盘基本都不会分期，因为没有必要。楼盘分期基本上都是因为楼盘比较大。从开发的角度来看，包括从向政府报建的角度来说，分成多期开发都会更加合适。

另外两种情况也会分期开发

一种是有些项目地块本身就分成了几块，这个时候可能会一块分成一期来开发。

一种是有些项目地块内部差异比较大，例如有些有江景，有些没有，这个时候分成几期来开发，从销售的角度来说，会更加有利。

刚需买房，首期一般是比较高性价比的

行业内有句话叫，买大盘首期必升值。这句话还是比较有道理的。因为从开发商的角度来说，整个楼盘的价格肯定是越卖越高的，相对而言，首期的价格会更加低一些。越到后面，价格越高。

但一般来说，往往一期的资源条件也相对会差一些，好的资源，开发商普遍都会放到后面来卖。不过对于刚需来说，也不用太介意这个了。

我是曾英杰，13年地产行业老兵，畅销书《一本书读懂粤港澳大湾区房地产市场》作者，华南城市研究会副会长。欢迎关注我，掌握更多买房和投资技巧。

英眼看房

一个楼盘的一期是性价比最高的，但是项目二、三期会更完善成熟。开发商分期开发，可以提高资金周转的利用率。项目有一定规模，一次性全部开发，需要投入的资金过多，获得收益的周期过长，一般开发商都不会这么做，所以，市场上的楼盘只要不是体量过小的项目，基本上都是分期开发。一期和二、三期等后期主要有以下几个区别。

第一，楼盘一期的性价比最高。开发商为树立口碑，楼盘一期一般质量较好，价格相对较低。如果一期的质量很差，口碑很差，后面的2期、3期就很难卖出好价格，所以，楼盘的1期，开发商会在户型设计、小区环境以及建筑质量上都会严格把控。同时在价格上，一期的销售价格一般会比后面的二期、三期等要低。

第二，楼盘一期交房后，二期、三期还在施工，对居住环境会有几年的影响。如果是体量很大的项目，第一期到最后一期可以相隔5年，甚至10年。虽然对1期有直接影响的一般只是相邻的2期、3期，但是，一期入住之后，一般有2年左右居住不太理想的过渡期。

第三，楼盘二期、三期，会保持一期的优点，同时更改提升一期出现的问题。在户型上，一期热销的户型会继续保留，一期缺点太明显的户型，在二期就会进行更改调整。但是，小区的整体规划和设计，如果没有特别严重的问题，一般不会有很大的调整，因为更改设计需要重新办理很多手续，只会在细节上进行优化。在建筑材料上，后期也可能会提档升级，毕竟价格高了不少。

综上所述，如果是刚需购房者，追求性价比，买小区的1期是比较好的选择。如果是改善型购房者，应该考虑小区后期开发的2期、3期。

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世家

作为从业人员来给你做一个简答吧。为什么要分一期二期等分期开发？有以下几个原因：1、房地产公司拿地以后要融资开发。绝对没有一个地产公司说是投资50亿开发一个项目，会一下子把50亿打到开发公司账户上的，就是碧桂园，恒大，万科也不会这么做的。分期开发可以先回笼一部分资金，然后再后续开发。2、分期开发有利于准确把握市场行情，对于首期推出的一些卖的好的产品，后期加大比例。3、分期开发，可以将产品做到清盘，如果一个小区都开了，就存在有些顶层，首层、二层没有人卖压货值。卖的不好的话有可能就卖成现房了，分期开发可以调整经营策略。4.分期开发可以控制动态目标成本，根据市场定价增加利润率。（这个问题可以去看我头条文章里面关于楼盘的定价问题，你就会明白）

买哪期性价比高，我觉得肯定是要买首开，因为首开定价是最低的，而且刚开盘，营销为了造势，卖个“开门红”给的优惠幅度也是最大的。等到后期的时候，基本都会随着市场行情开始涨价。刚需买房，你如果已经有看到的地段，看到的楼盘，建议你果断出手。

聽濤侃房

这个得看你的个人情况，如果你是个缺钱的人，就买第一期。第一期的房子开发商由于各方面处于探索阶段，小区会有很多不成熟的地方，因此开盘价格相对较低。

房子第一期过后，开发商总结出了经验，市场价格，销路，户型，都有了底，以后再推出的二期三期价格相对来说能有所提高，但是，加推产品户型内部设计肯定更人性化，如果购房人不差钱，买后续产品品质更好。

董青岛供稿

京漂追梦人

为什么楼盘分一期二期等，有什么区别？刚需买房，买哪期性价比最高？

分期的楼盘一般为比较大的楼盘，开发商为减小资金压力，控制资金回款而进行分期开发。一般对于大盘都分期开发，每期一般都不会相同，一般会在市政规划、市政配套、小区配套等方面有区别，最主要的区别是价格区别。如果要买，我个人意见是一期的综合性价比最高。下面我就谈下楼盘为什么做分期开发和各分期之间的区别。

第一为什么做分期开发？

• 分期开发一般都是大楼盘，甚至号称千亩大盘，一次性开发，开发商投入的资金成本太高，分期开发既能减少资金压力，还能灵活操盘，边卖房边开发，减少投入，降低风险。
  
• 大盘涉及政府规划、供水供电供暖供气等市政规划配套、小区规划等等方面，这些方面都要满足和符合条件才能去做开发，即使开发商可以一次开发，但是市政配套往往跟不上开发商的步伐，交房后，因为市政配套不完善会给业主也带来很多不便。开发商口碑品牌也会受到影响。
  

第二各分期的区别。

• 根据开发时间先后不同，每个时间段政府对规划要求以及市场需求、配套资源等都会不相同。
• 拿市政的规划要求来说，就像我们小区总共分了五期，一期建设时候机动车车位配比为1:1.05的配比，而二期的时候政府规划要求还要配套建设不低于总车位10%的电动汽车的充电桩车位。而到了三期又增加了海绵城市的建设要求。
  
• 从每期户型来讲，开发商会根据市场最新需求和一期的售卖情况，对户型或者其他设计进行升级优化。保留畅销的经典户型，增加卖点，升级配套或者景观等以用来增加卖点，在这些不同之中，而房价是最直观最明显的，往往是一期房价普遍较后期低。
  
• 一般一期的价格低于其他期，主要是开发商首次推出面对市场的房子，要卖出自己的口碑和影响力，这样就对后期销售，无形之中做了一个影响力巨大的广告。15年的时候，一个top10的开发商在郑州首推第一个楼盘，一次开盘销售1000多套，全部清盘，不但在郑州，即使在全国也是一个楼市大新闻，自此从一期到现在的七期，即使在调控最严的时候，也是卖的期期火爆。
  
  
• 所以为了卖好一期，一期无论在价格还是户型设计还是小区景观规划方面都会很用心，目的是为了卖出影响力和口碑，所以买一期性价比最高。即享受价格优势，有享受后期的资源配套。
  

综上所述，分期开发是开发商为了减少资金投入压力，而综合分析买一期性价比是最高的。

建议刚需买房特别是一二线大城市能早买就早买，别等莫看。

我是文刀谈房，漫谈房产，畅意头条，懂你所需，给你最好。喜欢请点赞、评论、关注！谢谢！！！

文刀谈房

我看了大家的回答，有几点需要解释：

1.一期的质量问题：如果你买的是品牌开发商的产品，一期二期不会有太大区别，尤其不用顾虑一期会比二期差，因为他们的管理制度是比较成熟的!如果你买的是小开发商的产品，他们的制度不健全，施工队伍有可能是拼凑来的，管理人员是临时招的，材料采购也没有把控，会有各种问题!当然我并不是说大的公司产品一定会好!这仅仅是我在开发公司的体会!

2.二期房价不一定比一期贵!当市场处于上升期，二期的房价一定会比二期贵，开发公司也会通过采用品牌材料来提高溢价！当市场处于下行期，开发商会千方百计降低成本!有些降低成本的方法你是不知道的!甚至会降低材料等级！比如保温材料等级，比如门窗材料，比如各种管道材料！

3.目前房子销售困难，有的项目又取消了原来承诺的空调新风系统，或者取消了精装！毛坯销售总价大幅降低!好像给人降价的感觉！

祝你新年好运！

關鍵字: 房产 开发 体量