房價還有可能下跌嗎？樓市調控執行到今天，國內房地產確實發生了翻天覆地的變化，無論是這兩年的表現，還是市場交易都達到預期的效果，儘管房價穩定還需鞏固，但國家的態度一直很堅決。不過，過去20年製造的風險是不爭的事實，在90年代初，房地產銷售不過幾千萬平米的面積，截止2018年，年均銷售已經達到了17億平米。樓市不斷擴張的背後，除了經濟增長、城鎮化和人口的基本面支撐以外，“槓桿”的作用舉足輕重。全款買房沒能力？首付也湊不齊，似乎都沒關係。
畢竟，如今樓市的體量，已經和20年前不可同日而語了，專家的爭議越來越多，有房族和剛需的分歧也越來越大，漲不動，跌不了，細微的變化都被無限放大，成了炒房者炒作的口實。近日，央行發佈《中國金融穩定報告（2019）》，披露居民最新的負債情況，2018年末，我國住戶部門槓桿率為60.4%，相比2008年的17.9%上升了3倍有餘，如此速度，六個錢包還剩多少？事實上，經歷了前十月482次調控的重壓之後，樓市最直觀的影響，是房子不好賣了。然而2019年末尾，樓市再被“鎖定”，10城嚴陣以待，央行社科院擺正態度。
社科院發聲10城市嚴陣以待，在樓市目前供需變化和人口流動格局的不同來看，房價下滑的可能性或成現實
近日，社科院發佈11月住房市場月度分析報告，報告指出，2019年核心城市房價經歷了由回升到趨穩的轉變，預計2020年重點樓市總體先抑後穩，房價有望實現軟著陸。值得注意的是，報告對北京、天津、廊坊、保定、張家口、滄州、青島、濟南、煙臺、威海10座城市作出了“一般下跌”預警。房說君認為，歸根結底，還是房地產預期發生微妙變化，導致買房需求減少的緣故。回顧過去20年的樓市發展，隨著城鎮化推進，大量人口從農村湧向城市，不管一二線還是三四線樓市，房價幾乎都呈現普漲狀態，這個時期買房，大部分購房者都會取得不錯的增值。
但不得不承認，這些年經濟發展圈的形成，人口加速流入沿海地區，比如長三角、珠三角周邊城市，將成為房價的另一個高地，而在中西部的三四線城市，以及東北的地市和縣城，則免不了出現人口淨流出的現象。以北京為例，2018年在京戶籍人數和常住外來人都出現下降，分別減少了3.7萬和13.2萬人，同時，在2011年到2017年，武漢鄭州、重慶天津等城市的外來流入人口逐漸減緩。
在房說君看來，人口是一方面，從供需變化的角度來看，樓市依然很難有起色。此前易居研究院發佈研究報告，預計2020年全國商品住宅將供大於求，我們熟知的廈門，截止到三季度末去化週期都達到16個月。即便未來5年，每年都維持17億平米的銷售面積，5年時間將會積壓80億平米的庫存。因為在2015-2017年，極大部分的市場需求已經被透支消耗，在人口減緩的趨勢下，房價下滑的可能性或成為現實。
央行重申“不靠地產”，居民槓桿十年上升3倍多，樓市被深度鎖定，房價走向該向何方？
如果說，社科院的報告是基於市場大環境的闡述，那麼央行重申“不靠房地產”，猶如一錘定音，讓樓市全面放鬆的想法徹底幻滅。其實在11月16日，央行在第三季度貨幣政策報告中刪除了對房住不炒的表述，僅強調因城施策的原則，結果被眼尖的發現大肆渲染，造成了不好的影響。所以在25日的2019金融穩定報告中，央行又站出來，指出繼續嚴格執行房子是用來住的，不是拿來炒的定位，與此同時，央行參事盛松成表示，目前息可降，但不可放水，樓市調控也不宜收緊。
房說君認為，無論重申房住不炒也好，還是適度放鬆也罷，這正是與時俱進的做法和態度，一方面向所有人傳達一個信號，那就是房地產“夜壺”不會再重提，穩定依然是當下市場的發展基調，另一方面也在告誡一些人，樓市調控都有一條不變的法則，過熱時加壓，過冷時就要防止更大的風險，房價正常的波動很正常，但絕不會出現調控放鬆價格鉅變的情況。所以說，在如今樓市預期慢慢恢復正常情況下，適度調整就在情理之中了。
然而，不靠房子刺激經濟，這對於炒房客的壓力不算大，真正受到巨大影響的還是數億剛需，因為央行的意思很明確，要房地產去槓桿。顯然，除去房企融資難題外，目前更重要的，是居民收入對債務的承受能力越來越弱，相比高收入人群，低收入家庭的債務擔子更重。根據北大2016年一項家庭追蹤調查，有負債的家庭中，年收入低於6萬的平均債務收入比為285.9%，而年收入高於36萬元的為89.0%，比例越高，償還的時間就越長。
房說君認為，在接下來的時間，這兩條消息會逐步發酵，房地產被深度鎖定將會是大勢所趨。首先十城市房價可能出現一般性下跌，但不會出現大幅上漲，大幅下跌的情況，在購房需求減少的背後，人口的流動、房地產政策會使資金對市場產生“忌憚”情緒，隨之而來的，是樓市進入存量階段，指望買房致富的金融屬性將會被剝離。其次，央行重申房住不炒，明確指出居民槓桿上升到60.4%，就是要讓房地產迴歸真面目，多加的風險要清理，多出來的風險要抑制。所以今年央行多次明確金融風險，一邊讓開發商面臨缺錢挑戰，另一邊讓炒房客無功而返。
房說君有話說，融資難，銷售難，而且面臨鉅額債務待償還問題，留給房地產加槓桿的空間所剩無幾，事實上，不用房說君多說，大家都看得到，房企降價促銷，二手房扎堆出現，往後幾年，降價促銷能否成為市場的主流模式，現在看來答案已經明確。當然了，有人歡喜有人愁，開發商有房者無奈，購房者當然可以拍手叫好。當下對剛需不失為一個買房“窗口期”，在LPR利率報價下調，開發商底氣又變弱的前提下，留給購房者談判和選擇的空間就多出來了，但大家要記住，越到這個時候越要沉住氣，買賣之間的博弈拼的就是耐力。
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