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内容来自：@一房一万

宝山是一个比较特别的存在：

1.身在上海北郊，但是和市中心区域有着密不可分的联系，和杨浦、虹口、静安和普陀四个区接壤，3条地铁直达市中心；

2.多年前常住人口已经突破200w，是上海除浦东和闵行之外常住人口上海市第三的区域；

3.区域内90%以上的疆土都在上海中环以外，区域内的房价目前仍然是价格洼地；

除此之外它还有一个特别之处，就是区域内的每一个镇都有产业规划。不仅如此，原有的工业也进行了转型，由“重”转“轻”。产业园的发展势必会带动区域的经济发展、人口、配套以及房地产。

对于宝山来说，人口分布极为不均，所以产业规划尤为重要，可以将新生资源重新分配，人员进行分流，房地产市场的紧随其后，也起了重要作用。接下来我们就看看这些重点产业和房产相辅相成的关系和结果。

宝山工业园区

品牌房企必争之地，万科/招商/中建三足鼎立

说到宝山工业园区，大多数人没有什么概念，但是说到宝山的北郊未来产业园，就再熟悉不过了。这里是万科启宸、招商主城和中建悦澜山的共同卖点之一。

罗泾丨万科启宸、招商主城、中建悦澜山

级别：重点产业园

主导产业：邮轮配套、新能源汽车、智能装备、新材料 。

功能定位：生产制造、研发总部。

产业布局：宝山工业园区将重点打造一个“北郊”品牌，建设上海中船国际邮轮产业园、新能源汽车核心零部件产业基地、北郊未来产业园，重点发展邮轮配套、新能源汽车、智能装备、新材料四大主导产业。

园区现状：已建成北郊未来产业园、联东U谷宝山国际企业港、金地威新宝山智造园、罗森堡商务中心等一批产业载体项目。

园区配套：幼儿园、九年一贯制学校等生活配套设施; 建有白鹭公园、闻道园，生态优美。同时,园区也在积极洽谈引进协和国际学校、和睦家等高端教育医疗机构，吸引高端技术人才及企业入驻园区。

分析

如果说产业园的出现是将人吸引到这里，那么房地产的作用就是把人留在这，生根发芽。北郊的宝山工业园将产业升级优化，企业进驻园区带来大批人口。有先见之明的龙头房企提前布局，吸引购房者置业北郊，解决了常住人口分布南北不均，同时罗店和罗泾借势发展成为了新的居住中心。

这是一盘大棋，产业、房产、配套等棋子相互牵连，最后的结果就是北郊整体的向上发展。

在这里不得不提龙头房企的带头作用，有资本的实力，有发展的眼光，成熟的运营，过硬的产品，最重要的是品牌的影响力扎堆带动板块，让购房者对北郊有了新的认识和信心。

这些处于产业园核心区的项目今年还可能有动作，大致情况如下：

吴淞创新城

绝对的区位优势，房产顺势受关注

凡是市中心区域或者与之相连的区位新盘，都受到格外的关注，因为市中心区域的土地太稀缺，房价高，所以环中心优势凸显。这里既能借势市中心发展，配套设施又相对成熟，今年附近的新盘还未上市，就已经被多家相继报道过了。

杨行/淞南/吴淞丨上港星江湾、宝林枫景苑、宝山区杨行镇BSPO-0502单元YH-B-2-07-10地块

级别：市级重点转型区

主导产业：新材料、智能硬件、邮轮服务、节能环保。

功能定位：商务办公、生产制造、创业孵化。

产业布局：吴淞创新城将聚焦发展新材料、智能硬件,邮轮服务节能环保四大主导产业逐步形成枢纽核C商务区滨水创新动区滨水综合功能区、生产性服务业集聚区、科技文化创新区生态智慧发展区六大板块。

愿景目标：吴淞创新城目标打造集产城融合、功能复合、中心聚合、空间围合、机制竞合为一体的，开放式、多功能、生态化和智慧型的新城区，成为全国老工业基地转型发展和城市更新示范区，国家创新创意创业功能的集聚区，国际文化旅游功能的承载区，未来美好生活城市的创新区。

分析

吴淞创新城邻近市中心，到人民广场直线距离约13公里，具有三江交汇、江海通衢的区位优势。在上海2035城市规划中被纳入上海市主城片区，是上海城市副中心之一，是上海五大重点转型地区之一。

吴淞创新城交通便利，区域内有轨交3号线及规划18号线、规划19号线、21号线经过，还有10号线延长线也在建设中，周边完善的城市功能配套。今年待上市的3个楼盘都在地铁旁，地铁的存在拉近了与市中心的距离，打破地域的界限。

附近楼盘

上港星江湾

上港星江湾位置就在宝山与杨浦的交界线边上，可以共享杨浦的配套。正在建设地铁10号线延长线从项目旁经过。区位来讲是十分有优势的。从名字看，还能看出另一个特点——滨江。而且！这个项目一标段2020年3月31日竣工，看进度离上市不远了。

项目开发商为上港集团，就是曾经开发上海长滩项目的房企，这次上港星江湾是上港集团在宝山打造的第二个项目，根据土地规划可以知道，项目是集住宅、商业配套、办公一体的综合性商业建筑。

（效果图）

从施工进度来看，一标段在2020年3月31日竣工，还有将近3个月的时间，预测离上市已经不远了。10号线延长线按照预计施工节奏，2019年12月30日竣工。离通车也不远了。加上项目本身的区位优势，这个项目上市又会是一大热点。

（上港星江湾施工铭牌）

（10号线二期施工铭牌）

宝林枫景苑

宝林枫景苑规划有4栋楼，可售房源为187套，其中1#、4#为6层多层，2#、3#为高层。52-92㎡1-3房。

附部分户型图

约59.69平户型↓

约66.03平户型↓

约80.81平户型↓

约92.27平户型↓

大华BSPO-0502单元

YH-B-2-07-10地块

地块共有商品住宅693户，大户型131套，中小户型562套。地块产品是组合的，西侧是小高层为主和两栋多层，东侧是3层住宅。

1全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的 50.00 ％以上

2本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 80.0 %

南大生态智慧城

房企担起城改重任，城市界面将迎新面貌

大华对宝山完美诠释了“深耕”二字，遍地都是大华的楼盘，是躲不开的选项。大场这一个镇，就有4幅大华的储备用地，都是城中村改造，位置上把南大生态智慧城半包围。

大场丨大华宝山区大场镇联东村等城中村改造区域C1-06地块；大华宝山区大场镇联东村等“城中村”改造区域E1-13A、E1-14A、E1-14B地块；大华宝山区大场镇上大社区W121403单元K1-06a、K1-06b地块；大华宝山区大场镇上大社区W121403单元J2-08a

级别：市级重点转型区

主导产业：智能网联汽车、人工智能、节能环保、智慧医疗。

功能定位：商务办公、研发总部、创业孵化。

产业布局：南大生态智慧城将围绕智能网联汽车、人工智能、节能环保、智慧医疗四大主导产业，布局创翼之心、创研社区、智慧绿岛、文化历史社区、TOD社区五大片区。

愿景目标：南大生态智慧城将积极对标上海建设具有全球影响力科创中心和全球卓越城市的战略目标，推进产城深度融合，建成产业融合、智慧共享、配套完善、环境宜人的能够代表上海未来参与全球竞争的智能城市（AI-CITY）。

分析

南大生态智慧城近有轨交7号线、11号线，区域内有规划轨交15号线、规划22号线经过，交通便捷；北可承接上大科技创新圈知识和人才辐射，西面宝山城市工业园区和东面的上海机器人产业园可承接区域内科技创新成果产业化，区位优势明显。

大场属于上海中心城区的组成部分，东与静安为邻，西南与普陀接壤，交通便捷，地理位置优越。城市功能配套完善，上海大学坐落在镇域内，商业商务氛围浓厚。基本上是成熟的区位了。城市发展中会有先后顺序，就出现了后发展的城中村，城中村的改造将会使城市界面迎来新面貌。

大华和宝山已经形成了密不可分的关系，对于宝山来说，大华已经不再是单单的房企，还担当起了“造城”的重任，深度参与了城市建设。就拿南大生态智慧城所在的大场来说，4幅城中村改造地块都交给了大华，这也是多年以来形成的信任和默契吧。

有了区位配套优势，加上土地都在地铁7号线旁，以后上市会有很大优势。

附近楼盘

大华C1-06地块

大华C1-06地块就在朗香花园的西侧，周边已入住的住宅很多，生活气氛比较浓厚。紧邻地铁7号线的祁华路站。

土地面积不大，还要建设商业、自持住宅和保障住宅，所以只有2栋商品住宅。体量比较小。规划套数下限是139套，去掉自持和保障的话，预计还有111套。

这里将建设小高层，按照土地规划要求，商品住宅是全装修交付，中小户型占70%。

1套数下限139套

2全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100.00％

3本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的70.0%

大华E1-13A、

E1-14A、E1-14B地块

项目占地面积比较大，由E1-13A、E1-14A、E1-14B三个地块组成。从规划图楼栋号可以看出，项目可能分三期开发，由南向北的顺序。拟合计建造35幢住宅，共1192户。其中E1-13A地块规划13-14层各3幢，另有2幢6层和3幢7层；E1-14A地块规划6幢15层和3幢14层；E1-14B地块规划9幢14层，2幢6层，另外5、9、11、15层各1幢。

E1-14B

E1-14A

E1-13A

大华W121403单元

K1-06a、K1-06b地块

项目由4栋16层小高、1栋14层小高和1栋7层组成。只有 5.58 %以上的保障住房，没有自持规划。

1全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的 100.00 ％以上

2本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 70.0 %

大华W121403单元

J2-08a地块

地块比较小，只有两栋住宅。一栋11层，一栋13层。这个地块没有自持和保障用房。

1全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的 100.00 ％以上

2本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 70.0 %

上海机器人产业园

新项目与储备用地都属于大华

顾村丨大华锦绣四季；大华（BSPO-1501和BSPO-1502）单元14-11地块、17A-02地块、17B-02地块

级别：重点产业园区

主导产业：机器人及智能硬件

功能定位：生产制造研发总部

产业布局：上海机器人产业园将聚焦发展机器人及智能硬件全产业链,形成“一带- 轴三区*的产业功能布局。一带即以潘广 路为主体的城市发展带，将成为宝山未来的城市综合发展轴; -轴即以园区中心道路富联路为主的南北景观轴;三区为机器人生产运营、智能装备生产运营区、销售生产性服务业区。

愿景目标：园区将与机器人行业内龙头企业合作打造“上海国际机器人创新港”，构建集研发、制造、展示、服务、培训为一体的机器人产业生态圈，力争成为“中国机器人及智能硬件制造创新服务引领示范区、全球重要的以工业机器人为核心的‘智造’中心之一”。

分析

顾村镇地处宝山中部，紧邻S20、S6、S7、G1501、南北高架、沪太路、宝安公路等交通干道，镇域内有轨交1号线、7号线、15号线通过，交通便捷。拥有华山医院北院、世界外国语学校、上海民办华二宝山实验学校、龙湖上海宝山天街、顾村公园等优质生活配套，城市功能完善。

附近楼盘

大华锦绣四季

大华锦绣四季位于宝山外环旁“大宁-大场-顾村”南北发展轴线的顾村十字黄金轴心。该盘是大华集团锦绣系3.0作品，预计2020年4月上市。价格待定。大华锦绣四季项目为小高层。

【四大生态体系】河滨公园/文化绿地/商业休闲组团/私境花园 。约5万㎡河滨景观绿地，约2KM历史记忆景观步道、近2万㎡历史人文绿色商业组团及一期约3万㎡私境花园，构建四大生态体系。

户型图

大华14-11地块、

17A-02地块、17B-02地块

这个地块共有商品房1050套，中小套636套，大套型414套。

14-11地块一共7栋住宅楼，但是只有两栋11层商品住宅，4栋自持，1栋保障房。这个地块位置离学校很近正北就是初中和幼儿园的规划用地。

17A-02地块和17B-02地块都是组合产品，从设计上大致可以看出，这两个地块都有大量的别墅产品，17B-02地块应该是带L型合院产品。

17B-02

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主笔：老刘

主编：薄云

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