1- 央行降息落地
今日，央行公布了1年期和5年期的最新LPR，其中，1年期LPR由4.15%下调至4.05%，5年期LPR由4.8%下调至4.75%。
其实此前，在央妈下调逆回购利率后，2 月17日的MLF就从3.25%下调到了3.15%，由于LPR是紧密挂钩MLF的， 因此本次的LPR下行毫无悬念。
自从今年新冠疫情开始，央妈就一直加大力度进行市场流动性投放工作，以流动性的持续投放对抗疫情对于经济和金融市场的影响。
我们看看仅仅在这一个月内，资金价格的变化：
隔夜回购利率从2.4%降到了1.4%；
7天回购从2.6%降到了2.1%；
更不用说市场风向标的3个月的国债利率也从2%降至1.55%，创十年新低；
一方面，资金价格不断降低，市场无风险回报利率亦不断降低，但同时另一方面，资产的价值也会不断提升。
这造就了一波大A 行情
加上今日的实质降息的落地，按通常理解，借钱需要负担的成本下降了，可以负担的人变多了，那么必然会利好信贷，利好楼市，利好资产此价格吧
但作为投资房产十余年的投资人，我们需要对于楼市的走势深刻地结合货币政策预判进行分析
2- 此次放水+降息不同以往
目前看，新冠肺炎疫情后的带给金融市场的波动已经稳定下来了，但此番放水不同以往，不同之处在于：
央妈本次释放的流动性，更多的是为了保障金融机构在疫情期间不抽贷不断贷，是为了化解潜在风险而放的水，这其中流向房产交易的规模非常少。
很多人在进行疫情后经济分析时会用2003年SARS疫情对比这一次的新冠肺炎疫情。
考虑到非典后当年的房地产市场即启动，当年上涨了40%左右，很多人认为在此番的放水+降息依旧是对楼市的大利好
其实这是不对的
天朝在经历了近十年的加杠杆后，作为拉动经济的三驾马车之首的“投资”，对于经济的拉动效应已经递减到极低了，
同时，持续的扩张和加杠杆还让经济体还背上了不小的债务规模。
一方面经济的增长效率降低，另一方面存续的债务不断产生利息
因此，与2003年不同的是，此番放水大概率是救火，而无法新增拉动经济
也就是水流只会优先流入旧窟窿里，实现借新债还旧债续命维持，而JJ问题必须、且只能留到日后解决。
不过，正是因为经济前景黯淡，可以预料，央妈大概率还会陆续出台宽松政策
资金利率的如果进一步降低，必然导致资产价格相对于资金的价格进一步提升，利好资产价格
楼市、股市、黄金、实物商品都是资产
3- 2020年的楼市走势
01.“因城施策”政策全面推广
一直都说房地产是最大的实体，没错，房地产行业关联的上下游，直接和间接带动着上百个行业的发展
疫情期间虽然经济停滞，但2020年经济目标不变，因而各个地方都在提前想办法蓄力，以便在疫情控制之时提早恢复经济
于是，可以看到的是，最近各地都在积极出台支持房地产的政策
那么疫情过后房地产将怎么发展呢？先从微观上说一下
目前已经有无锡，西安，南昌，深圳，上海浙江等地推出涉及房地产行业的支持政策，从纳税延期，暂缓土地出让金，暂缓贷款偿付等多个维度进行支持，
不过综合分析以上这些政策，仅仅是惠集开发商资金链，依靠这些政策，例如延迟缴税并不是不缴了，暂缓缴纳土地出让金也不是免了等等，实际上都不能有效释放房地产潜在需求，治标不治本。
另有安徽、江西等地房地产协会向当地建议取消限购、加大人才落户激励、降低首付比例、降低交易税费的政策等
可以预料到一旦疫情得到控制，那么恢复经济生产将成为地方政府最重要的目标，2020年“因城施策”政策会全面推广，会有越来越多的城市制定并推出各类支持政策。
02.实实在在存在的购房需求
疫情之后，大城市的医疗和就业优势凸显，四五线城市复工优势较弱，会加剧人口流向大城市。
同时，疫情期间很多小区采用了出入证的方式，尤其上海和部分北京小区实行严格的“房产或户口才可以通行”的政策，实实在在地叫板了“租售同权”，也会催生一部分人群由租赁转向购买
一句话总结，大城市的人口依旧是净流入，大城市的就业机会依旧具有很大优势，购房需求是实实在在存在的。
03.房住不炒
昨日，央行再次重申了“房住不炒”：不将房地产作为短期刺激经济的手段
根据财姐的研究，房住不炒在2021年之前不会有任何变化，小伙伴们也不要对于放松限购的政策抱有幻想
因为各种原因就不在这里详细解析了，想了解的小伙伴可以加财姐的知识星球：财姐小茶馆
可以判断的是，“房住不炒”是纲领性指导文件，即便是各个地区的“因城施策”，也会被要求避免违背“房住不炒”的总则
那么唯一剩下的政策空间就是，首套和二套的认定问题。
财姐认为改善性需求依旧是刚需，符合“房住不炒”总则， 卖掉自己的房子，再购入一套房产还要被记为二套显然是不合理的
这部分政策还是有较大的改进空间，假如发生变化，那么北京被压抑三年的需求就会爆发
4- 未来利率的趋势
央妈的货币政策走向永远影响着资产价格，因而研究未来的利率走势至关重要
通胀水平永远是制约央行货币政策的第一大因素，也是跟未来利率走势关系最密切的因素
从目前看，2020年1月CPI同比上涨5.4%，即使CPI的统计中有水分，但是超过5的CPI，绝对已经是值得预警的通胀水平了
最近天天居家办公，我也深刻地感受到了蔬菜、水果价格的猛烈上涨
而且节假日叠加疫情的存在，更是影响了物流运输，即便现在已经在缓慢恢复中，但是食品价格的上涨也是未来一个必然趋势 。
以上是和我们息息相关的物价
另一方面是人工，
每年春节后都会遇到严重的用工荒，今年一样不例外
前两天看消息，江浙一带已经提前行动，出现抢人现象，政府包车前往云贵皖等地迎接企业员工回归，并加大新员工的招引力度。
可以预见，今年的用工荒叠加疫情，会进一步提高用工成本，员工工资的上升也是必然趋势，影响通胀。
所以，综合来看，未来一旦经济数据有所好转，央行的货币政策很可能转向稳物价和稳币值，利率下降的趋势有可能就会终止，直到物价和币值稳定
所以，未来大幅度降低利率的可能性已经减小
5- 今年适合买房吗？
是寻找高性价比物业的好时机。
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