从今天开始，所有买了房的朋友们，可以选择将固定房贷转为浮动利率。
这个选择的机会，30年只有一次。
到2020年8月31日结束之前，你可以自己决定，房贷利率是要固定还是浮动。
昨天，已经有多家银行陆续在官网上开始通告，预计很快，就会有相应的通知到位。
最近，相关的科普类文章很多，各大自媒体包括银行，都有出相应的案例介绍。但我相信，很多朋友可能还是觉得过于复杂。
能不能把复杂的东西，说得通俗易懂，也是一项能力。
今天，我们就用最好理解的方式，一次性把所有的问题解释清楚，相信你看完这篇文章之后，心理应该就有了答案。
1
怎么转？
首先，个人贷款定价基准怎么转？
这取决于你的买房时间。
2019年10月8号之后，才有浮动房贷利率的说法。
所以如果你在去年10月8号之前，或按固定基准利率，办的住房商业贷款，那么在今年，你就有这一次重新选择的机会。
那些本身就是浮动房贷利率，或者今年才买房的朋友，这次调整的机会，很抱歉，和你们关系并不大。
刚刚说到，这次机会，30年可能只有一次。你可以选择，继续用原有合同利率，也可以跟银行签新的合同。
原先买房的合同，贷款利率都是按全国统一基准利率4.9%来定价，每个城市每个银行，都可以根据自身情况，进行打折或上浮调整。
现在如果转化成浮动利率，那么你每年的房贷利率和月供情况，都会发生变化。
那么，具体怎么变呢？
你只需要记住一个公式：
你每年的房贷利率=上一年12月公布的5年LPR利率+固定加点
固定加点=原合同利率-4.8%
固定加点每个人不一样，可正可负，一旦确定后就不会变化
如果你在今年进行调整，那么今年房贷利率不变，最快也要明年2021年才正式生效。
举两个具体案例：
◇情况1：固定利率4.9%打8折，房贷利率3.92%
那么，算出来固定加点是-0.88%（3.92%-4.8%=-0.88%）
2021年房贷利率=2020年12月5年LPR利率-0.88%，2022年房贷利率=2021年12月5年LPR利率-0.88%，然后以此类推。
◇情况2：固定利率4.9%上浮10%，房贷利率5.39%
那么，算出来固定加点是0.59%（5.39%-4.8%=0.59%）
2021年房贷利率=2020年12月5年LPR利率+0.59%，2022年房贷利率=2021年12月5年LPR利率+0.59%，然后以此类推。
所以，转换之后，每个人的房贷固定加点，以及年底发布的5年LPR利率，就成为了影响你房贷多少的关键。
2
要不要转？
其次，要不要转化成浮动利率？
这取决于，未来5年LPR利率的趋势是涨还是跌。
如果你认为5年LPR利率会涨，那么固定房贷是你最好的选择，每年都还一样的还30年。
而如果你觉得5年LPR利率会跌，那就赶紧去选浮动利率，因为以后每年还的钱会越来越少。
我的看法是，未来LPR利率下行是大趋势，所以我个人会建议，抓住这30年一次的机会，赶紧调成浮动房贷。
为什么这么说？
因为，从全世界的经验来看，利率下行都是大趋势，部分发达国家甚至都进入到“负利率”时代，而中国可能也不例外。
说白了，由于种种原因，全世界政府的负债率都突破新高，要想继续还钱，只能不断印钱，而钱多了，利率就会下降。
国内虽然有要求“房住不炒”，有1年期LPR和5年LPR利率两种产品，两个利率都会下降，只不过5年LPR利率下降得会慢一点，幅度相对小一些而已。
总的大趋势，还是不会变，利率会继续下行。
事实上，中国的房贷利率，在全世界相对来看，都相对较高。
以20年期贷款为例，全球房贷最低的地区是：
日本1.41%、芬兰1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法国1.69%、德国1.89%、中国台湾1.92%、比利时1.94%、丹麦1.97%、意大利2.03%。
即使是以美国来类比，美国的房贷也一直处于下行趋势，目前的美国房贷利率不到5%，最低的时候，甚至只有3.4%左右。
美国房贷利率走势图
对比来看，中国即使是按基准利率4.9%来算，也还有下降的空间。
近30年来，国内的房贷利率，其实一直就在下降，而且最近自LPR改革后，利率又再次突破新低。
所以，结合利率下行的大趋势，以及其他国家的经验，我个人还是比较建议，转化成浮动利率。
3
转完之后？
最后，我觉得大家可以想想，央行为什么要给这么一次选择的机会给你？
明明可以一刀切，之前的按照固定利率，新合同才是浮动，这样操作起来，更方便更简单不是？
何必要所有银行全部调整一遍？甚至还要麻烦跟客户重新确认签合同？
我的看法是，这次调整的主要目的，还是为了让利率更贴近市场的真实情况。
房贷利率，未来会根据市场的资金情况而上下浮动。钱多的时候，利率下行，钱少的时候，利率适当上行。
相对于固定的利率，浮动的更有利于政府做宏观调控，所以不排除在某个阶段，由于调控的需求，会有LPR利率上涨的情况，但从大趋势上看，整体利率一定是长期下行的。
目前看来，今年货币大概率宽松，定向降准正在路上，如果现在调整利率，明年的房贷利率很可能会下调，相当于一次让利大礼包。
而且近几年，国家一直在强调减税降费，刺激消费需求，那么减轻大家的房贷压力，让人们有更多的钱去消费拉动内需，也是大势所趋。
原本大家都没得选，现在多给了你一个新的选择，让你有机会少还房贷，我觉得就别错过了。
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