2020-03-09 03:20:44 佚名

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房價構成包括土地成本，建築安裝成本，公共配套成本，稅費成本，管理費用成本，財務融資成本等。所有成本里，只有土地成本是政府控制，是唯一的供給方，而土地成本佔比最大。從目前各個城市財政收入的構成就可以看出來賣地收入佔了主要部分。所以說房價主要就貴在土地上。

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怎麼說呢，房價這個問題貴在哪，據我瞭解房價高基本有這幾個成分在裡面。

那我們先知道房價的組成部分房價=地價+建築成本（沙石等還有後期綠化配套）+工人成本+營銷宣傳費用+各種稅務+最後是公司盈。基本就這幾個大的部分。但是在不同城市他們說佔的比重也不一樣

1，地價，一般在一二線城市，地價這個是佔比重比較大的，出個地王就上億的單價，開發商為了拿塊地也是拼了，要是城市拆遷地塊會更高（大家也知道城市拆遷補償是比較高的，）一般四五線小城市新區開發地價是比較低的，就如我們縣，一般地價也就1.2百萬一畝佔比相對來說還小一點。

2，建築成本，最近幾年國家對環保的重視，造就了建築成本的不斷上漲，（沙石都可以論斤賣了）所以現在建築成本無論在大城市還是小縣城都有很大的比重

3人工成本，現在招工比較難，年輕人也比較少的去幹建築行業，這個又累又苦的工作，所以現在對工人工資有了很大一部分的提升，用來吸引更多的年輕人去從事這些工作（現在大家也可以看到工地好多都是上了年紀五六十的人在工作，他們也很辛苦，但是工資待遇還是不錯的，當然這也是他們應得的，這份錢拿的也不容易）

4，就是營銷費用，可能一般人感覺這個應該花不了多少錢，其實這個也是佔也不少比重的，一般開發商為了宣傳提高客戶群體認知度，也是花費了不少心血的，各種廣告宣傳，活動舉行，無論是電視，還是活動，或是地攤式宣傳應有盡有。

5.就是稅費和開發商收益了這個沒什麼講的了

總結一下：就目前市場房價來看，現在導致房價一路上漲的原因，重要的有幾點，第一，高額額額地價成本，第二，工人工資提升工價的上漲（一般有經驗的一天4.5百甚至更高）第三，材料成本，這個也是佔很大比重的，材料便宜不下來房價基本就很難下降，第四，營銷費用，這個相對於前面幾項比重略輕，但是也是有不少的比重的。針對這幾項原因，房價下跌很難，就是跌也是小幅度的，1.2線城市溢價比較多，房價波動會大點，至於4.5線小城市，波動不大（一平米四五千出去成本也沒有多少跌的了）

90小佩哥

針對現在房價到底貴在哪裡這個問題，我有發言權，因為我就是從事房地產行業，且主管營銷，對樓市和房價構成比較瞭解，相信我回答能為題主及廣大網友提供參考價值，我的觀點如下：

第一，首先先分析常規房子建設成本主要構成，因為這跟房價定價息息來關。

A ，購地成本。

B，前期開發成本。

C，建安成本。

D，精裝修成本。

E，報建審批竣工驗收成本。

F，財務成本（大額資金佔用時間成本利息）。

G，管理成本。

H，不可預見成本

分析了房子建設成本後，再分析下房價：

第二，一個樓盤房價貴不貴，我認為主要有以下幾個關鍵因素決定，這也是造成房價貴根本原因。

A，拿地的成本。就是土地出讓金及處理該地塊發生前期開發成本。這個成本是影響房價貴的核心關鍵因素佔大頭，成本攤到房價上。

B，精裝修成本。比如實際裝修1500元/平方米，算2500元/平方，成本攤到房價上。

C，財務成本。就是大額資金佔用利息，成本攤到房價上。

D，房價的高低，貴不貴很大程度上是跟樓市的供需關係有關係。如果樓盤供不應求的話，會坐地漲價，那房價肯定是高，肯定是貴。

E，有的樓盤在重點學校旁邊，也就是通常說學區房，這種房源一定程度上來說，可以說是剛需。許多父母望子成龍，望女成鳳心切，總想讓自己的孩子進最好的學校讀書，所以拼了老命也想擠進去，一定程度上也助推了該類房源房價的增長。

F，當地推出利於或刺激樓市政策，房價看漲。

G，房地產開發商的品牌價值。有的大的開發商，它的品牌價值就比較高，所以說他樓盤房價賣的就比別開發商樓盤定價要高。

第三，我對現在高房價看法是：

我從工薪階層角度來講，現在物價（含房價）漲得厲害，工資增長的速度遠不及物價，我對日益高增長房價很無奈，大多人和我一樣都是銀行按揭買房，成為了房奴，要還完按揭貸款，要十幾年，甚至20多年時間，勒緊褲腰過日子，生活過得很壓抑，幸福指數大打折扣。

房地產小百科

房價到底貴在哪裡，很多人都提出過自己的看法，通過三個小故事來說下我對高價房原因的解讀。

商人

把開發商當成一個專門賺差價的中間商，從上家進貨加工，賣給下家，就是這麼一個簡單的過程。

商家從貨源處10元拿到貨，平時對外賣13元，優惠的時候賣12元，走量可以賣11元，現在商家資金遇到了困難，想要大筆拋售，賣10元或者9元，可是發貨方告訴商家，不能賣太低，建議零售價最低11元，否則就是低價擾亂市場秩序，以後就不給商家提供貨源。

賣東西必須有市場管理者發的銷售許可證，辦證，交稅都需要花錢，那麼商家就要把這部分成本算進去，資金鍊緊張需要借很多外債，所以也要把借款利息這部分損失也放在裡面。投標保證金，勞務保證金，辦事打點，工傷事故，環境監察，城管消防，總之，商家發現支出項越來越多，成本也隨之不斷上升。

蓄水池

大量的資金流入房地產行業，但房地產並非只堵不疏。

資金流到開發商手裡，開發商把錢分成幾部分花出去，還銀行的錢，買政府的地，給勞務工資，承包商結賬。

一房款間接進入了地方財政的口袋，地方用這些錢不斷加強基建，改善城區生活水平，補貼幫扶貧困人口，加強弱勢產業發展。

二銀行賺了開發商和買房人的利息，從房產發展的態勢看，銀行也願意將錢貸給風險小的開發商，大出大進也更容易管理。

三農民工的工資基本上年年都在漲，幹幾年學點技術活就可以翻倍，進城賺到錢了，就願意留在城裡，直接推動城鎮化。

可以說大部分的買房款最終還是流回了社會，這個循環一直在重複著。也就是說“現在的錢”一直在社會上重複流動著，而“未來的錢”壓在了房子裡變成了固定資產。超發的貨幣打包迴流到地方財政裡，然後經由各項投資再消化，

地方賣地，房企建房，民眾買房，其間的流動資金加上貸款流入了地方財政，然後地方上重新將這些貨幣進行分配到社會上，地方用蓄水池吸收大量資金，然後可以按計劃向所需行業定點投放，這樣的好處就是防止資金在社會上無腦亂竄造成通脹無度。

錢流動起來才能發揮效果，放在一邊只能是無序的紙，而且還可能引起不必要的通脹恐慌，蓄水池的初衷就是將資金集合起來，再向各需要領域流動，但有時會因人為操縱偏差，有些跑偏。

國家經濟發展就離不開貨幣增發，加上外貿問題也在推波助瀾，如果想在增加貨幣的情況下，保持物價平穩，那麼就必須有這麼一個蓄水池功能的載體，避免資金流入農產品為代表的生存必需品領域，而現在這個載體就是房地產，說到底，網上抱怨高房價的危害要遠遠低於線下哄搶高物價的衝擊。

佃戶

佃戶這個詞可能很多90後00後，都不明白什麼意思。

幾百年前，有個佃戶，家裡祖祖輩輩都種地為生，他所在的村子，村民都沒有自己的地，只有一個地主有地，所以村裡人只能租地主的地，也就是說整個村子的人都是他家的佃戶。

也許有人會猜測這個村裡唯一的地主，一定是個為富不仁的壞傢伙，其實並不是這樣，這個地主也是個誠實愛勞動的人，不但親力親為下地勞動，還對佃戶禮遇有加，按照當年產量收取地租，荒年少收，豐年多收，保證每個佃戶家庭都能有口糧，不至於斷頓，所有人都在辛苦勞作，糧食產量也很高，從某方面來說，這算是舊時代的“柏拉圖樂園”。

可是隨著人口的不斷增多，出現了新的問題，不管佃戶怎麼努力，糧食的產量肯定是有極限的，人口增多後地卻沒有增加，產出的糧食就顯得有點不夠了，況且收成上升了，地租也會上升，這就導致佃戶無法累積糧食，人口增多後就必須種更多的地好保證口糧，因為村裡只有地主有地，佃戶都想找地主多租點地中糧，可地主不可能給所有人都增加租地，這時有的佃戶就提出提高地租，想以此來拿地，可是別的佃戶知道後，也提出增加地租，反覆如此的結果就是地租漲上去了，可只有很少的人拿到了地，而且來年可能還會入不敷出。

後來，村裡大部分生產出來的糧食都給了地主，佃戶們辛苦一年，交完地租後，只能剩下點口糧，為什麼這樣一個都是好人的村子會變成如今的危機重重呢，本來辛苦勞作的佃戶，只是想多種點地增加口糧，可他們不但沒能增加口糧，反而因互相爭搶把地租抬高了，導致生活水平在下降，就因為想租地的人越多，地租就會更高。

回到現在，你在一個普通城市中生活，努力工作，多勞多得，按時繳稅，省吃儉用，直到你談了一個女朋友，想要結婚，需要買房，然後你開始看房，你發現這麼多年，工資收入上漲了，可房價上漲的更高。

終於你找到一家開發商，願意按照土地，建安，利潤等水平賣房，不多要也不少要，而且不存在任何中間環節，沒有任何暗箱操作，但開發商有一個條件，因為房子有限只能價高者得，這讓和你一樣需要房子的很多人犯了難，因為很多人都想改善自己的居住條件，都想住的好點，可是這時如果買房就要競爭，結果很可能就是少數人付出更多的成本買到房，更多的人不但沒買到房，反而還把房價推的更高，擁有屬於自己房子的夢想，只能屢屢被高漲的房價給打破。

收入增加的越多房價也越高，而最後得益的反而是開發商，追根溯源就是因為房價問題不是一個單純的價格問題，而是分配問題。幾千年的人類社會只是在做兩件事，創造財富和分配財富。

佃戶創造財富，地主分配財富

結語

房地產行業的實際問題要比上面三個故事複雜的多，但從商人，蓄水池，佃戶的三個故事中，應該能看出房價貴的更深層次原因。

如今很多人的思想還沒有轉變，確實轉變思想很困難。而轉變過來的人很多也是經歷了慘痛教訓之後才轉變的。

國家對於房價的調整是有整體規劃的，不會有無緣無故的愛，房地產行業的機會一直都會有，即使現在機會也不少。

想當初我們最早是看不起病，後來是上不起學，現在是買不起房，看似我們的生活好像困境很多，但其實困境都是暫時的，現在只要不是大病普通家庭都可以解決，上學更是有九年義務教育，大學也有各種助學貸款，現在很多人都能買得起房，只不過不是想買哪就買哪。或者說有些人抱怨買不起房的真實原因，是不切實際的攀比。

房子是一種分層消費的商品，就像有錢人可以買100寸大電視，中產可以買50寸，普通人或者窮人買30寸一樣能看，不要想著一步到位這種不切實際的想法。

我認識的人裡就有不少，在城市外面買自住房的，省下的錢買輛車就能解決距離問題，如果是地鐵交通發達的大城市，連買車錢都省了。

屬狗的水瓶座

大家的收入水平提高了，房價肯定也漲高了，畢竟房子具有別的物品所不具備的特性，唯一性、不動性、金融性、居住性，以及附加的教育資源福利資源。咋們不說為什麼房價那麼高，咋們說為什麼房價低不了吧，總結了一下主要有三方面的原因。

一、土地

中國地大沒錯，但是可以開發的比較有限，荒地好說，徵收便宜甚至無主之地不用徵收。建了房子的土地，成本就多了去了，雖然土地只有使用權，但是房子是所有權，國家還得買了房子才能用那塊地。現在城市發展都不好去動老城區的房子，太貴了，都想著開發新區，太偏了又不行沒人去啊，所以地雖然大，但是可以開發的有限。

二、建設成本和運營成本

建設成本包括人、財、機，這三部分的成本都漲了，建設成本肯定漲吧。

運營成本包括前期考察、組織建設、管理、稅收、策劃、銷售等等，不說別的，稅收這個就很多了，具體大家自己百度。

這樣算下來，一個項目的開發成本也是非常多的，開發商的利潤平均下來在10%左右，怎麼不信啊？太多還是太少？對於這樣的鉅額投資來說，這也是一筆鉅款了好吧。

三、收入差距

中國這些年的快速發展，抓住機會的人也跟著發展起來了，但是還有很多沒抓住機會的，這些人自然就發展慢了一點，體現在收入上就很明顯了，收入差距有多大這個想必每個人都有自己的體會。房子這個東西是越有錢越想買，有錢人即使不為了投資也想提高自己的居住質量——不信這句話的人就是傻瓜。如果不是國家限購限貸，有錢人的錢沒法買更多的房子，房價決對控制不住。

再說一點，房子數量，空置率。

按房子數量和人口來說，是足夠住了，但是不可能那麼平均對吧，有些人就想房子多一點收租，有些人就想和父母分開了住，有些人有自己的房子沒辦法住，因為要遠離房子去外地工作，還有人換房子住，賣了再買不是。所以空置率就高起來了，這也是必然的。

贛州房產諮詢

買房子就是買位置，也是買環境。房價貴的地方就是在房子所在位置的土地成本了，一般來說市區的土地價格都會遠遠高於偏僻農村的土地價格的。

一般市區的房產比農村貴的多

買房子就是買位置，可以說一般市區的房產都是比農村貴的多的。這個就是因為城市裡面土地價值更高，因此，房價也會比農村更高一些。

城市裡面土地價值更高是由於城市的交通，醫療，教育，文化等發展因素決定的。城市裡面交通更加的便利，醫療方面有更多的三甲醫院，在教育方面有更多的小學，中學和大學，還有城市的文化設施也是非常多。

上述這些因素，就會造成大家願意到城市裡面去居住，受到供求關係的影響，城市裡面的土地價格將會遠遠高於農村的土地價格。

大城市的房價也是比中小城市的房價高

中小城市的房價比農村高的多，而大城市的房價也比中小城市的房價高。這裡面的主要因素也是大城市的土地價格更貴，大城市土地價格更貴的因素就是大城市擁有比中小城市更好的醫療，教育，文化，交通等設施，還擁有更多的世界一流的大型企業。這樣在大城市裡面生活，你就可能獲得更好的教育資源和醫療資源，還可能找到更好的收入更高的工作。

這樣的話，想到大城市生活的人就會更多，而大城市的土地價格更貴也造成了大城市的房價比中小城市更貴。

結論

綜上所述，買房子就是買位置，現在房價主要就是貴在位置上了，也就是貴在土地價格上了。

睿思天下

您好，很高興為你解答問題。

首先，我們來了解下房價是由哪些部分組成的，你看了以後就會一目瞭然了。

房價=土地成本+建設成本+稅費成本+銷售管理成本+開發商利潤

1、土地成本是大頭，約佔房價的30%-40%。

2、建安成本，從打地基到最後精裝修綠化完成，大約佔房價的30%-40%。

3、稅費：營業稅、契稅、所得稅、印花稅等各種稅費，加起大約佔12%-15%。

4、銷售成本和利潤，一般大約佔8%-12%。

總結一下：房價到底貴在哪裡？主要還是土地成本太高，我們經常會看到報道，某市某地塊經過多少輪抬價，誕生了新地王。羊毛出在羊身上，房產商大佬們會因為地價高而減低利潤嗎？可想而知，最終買單的還是咱老百姓。房價貴的核心就在這裡。另外隨著人工、材料設備的漲價導致造價成本高了，也直接提高了一定的房價。希望這些能對你有所瞭解[可愛]。