自2019年2月18日正式發佈《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，明確粵港澳大灣區國家重要戰略規劃定位以來，大灣區一系列先行性與示範性舉措受到各界廣泛關注。
2019年的粵港澳大灣區二手房市場，也在規劃與政策利好下逐步轉晴，各城市二手住宅市場價格自2、3月以來回穩趨勢顯著。
其中，珠海2019年二手住宅均價為23516元/㎡，全年累計上漲3.30%，漲幅位居大灣區之首。
戰略規劃引領下的因城因區施策
繼2月份大灣區規劃出臺後，11月粵港澳大灣區建設領導小組會議召開，隨後大灣區大陸9城進一步對港澳居民放開購房限制。
在戰略規劃的總體指導與引領下，區域內各城市堅持因城因區施策，對市場回穩效果明顯。
諸葛找房對2019年灣區重點規劃及與房地產相關的政策進行了梳理，可以看出，灣區各城政策多集中於人才引進方面。
2019年粵港澳灣區規劃及房地產相關政策
3月29日，珠海發佈《關於進一步貫徹落實〈珠海市戶口遷移管理實施辦法〉的通知》，落戶珠海更加便利。
6月14日，《珠海市企業新引進中高級專業技術人才、高技能人才、青年人才住房（租房和生活）補貼實施辦法》出臺。
7月1日起，珠海實施二手房個稅新政，二手房交易中，業主可以選擇是按總額2%還是差額20%納稅，這意味著珠海持續多年的二手房按房產差額20%徵稅方式迎來實質性改變。
新政為珠海二手房市場打下一劑強心針，對於增值較多的老城區房源，可以省下不少個稅。
區域規劃與政策利好帶動回升趨勢顯著
整體來看，2019年在政策調控壓力下粵港澳灣區二手住宅市場整體遇冷，市場價格以下跌為主。但伴隨粵港澳灣區戰略規劃及隨後若干次利好政策出臺，使得粵港澳灣區下行狀況得到改善，第四季度以來市場價格實現波動上漲，回穩趨勢明顯。
粵港澳灣區二手住宅市場均價及環比變化情況
2019年珠海二手住宅價格呈現衝高回落的走勢，自3月份見全年新低後，一路走高至7月份創下全年新高，隨後震盪回落。整個2019年，珠海二手住宅均價為23516元/㎡。
珠海2019年二手住宅價格走勢
珠海全年累漲3.30%，漲幅位居大灣區之首
從各城市全年市場價格環比變化趨勢來看，除廣州外，各城市自2019年2、3月以來，均表現出顯著的回穩乃至轉暖趨勢。其中，珠海全年的表現相對其它城市來看較為穩定，且以上漲居多。
從累計漲跌幅情況來看，2019年珠海全年累計漲幅居首，為3.30%，佛山累計漲幅位居第二，為1.73%，深圳位居第三，全年累計上漲0.19%，在所有一線城市中表現最好。
而廣州市場價格下跌慘重，全年累計跌幅為20.78%，與之相鄰的中山全年累計跌幅居第二位，為10.66%，東莞、惠州分別位居三、四位。
粵港澳灣區部分城市二手住宅市場價格環比變化及全年累計漲跌幅
珠海二手房議價空間收窄明顯，業主信心增強
今年2月份大灣區規劃公佈後，在政策利好帶動下深圳、廣州、珠海城市議價空間收窄明顯，業主信心增強；成交週期略微縮短後趨於穩定。
深圳、廣州城市政策調控較為嚴格，規劃利好消息在3月份、4月份對市場略有影響，後期市場迴歸理性。
珠海房價低於深圳、廣州，在粵港澳大灣區城市中是最具潛力的城市，規劃利好下市場熱度較高，儘管其議價空間最低但其成交週期較短，購房者入市積極性較高。
深圳、廣州、珠海城市議價空間及成交週期（天）情況
珠海各區域市場表現分化，金灣漲幅最大
2019年珠海二手住宅市場整體向好，但細分區域來看，價格表現卻顯著分化。
其中，金灣價格最為堅挺，全年上漲5.29%。分析認為，金灣主要得益於航空新城及周邊區域的市場熱度上升。縱觀2019年，航空新城是珠海城建的重點發力區域，也是一二級市場的熱門片區，進而帶動二手住宅價格向好。
跌幅方面，高新區二手住宅價格呈現高開低走，全年下跌4.68%。2019年，高新區多宗土地流拍，一二手價格在經歷早幾年的快速上漲後開始回調，這是市場對高估板塊的自我調節行為，相信短期內仍會延續調整。
其餘區域表現相對平穩，主城區全年上漲1.26%，橫琴全年下跌1.46%，斗門全年同樣下跌1.46%。
珠海各區域2019年二手住宅價格走勢
展望2020年，諸葛找房認為未來二手住宅市場整體平穩運行將呈常態，因城施策下存在結構性空間，其中一二線城市吸引力始終存在，將有回暖可能。
粵港澳大灣區在重大國家戰略規劃利好影響下，存在回暖和上漲機率。同時，2020年也將是市場情緒逐步迴歸穩定與理性的一年。
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