勵志人生老李哥
租賃合同原則上有效，但不能對抗銀行行使抵押權。
抵押一般是在房產證出來時就已經設立，所以，出租應該是在抵押之後，不能對抗已登記的抵押權。
租客簽訂二十年租賃合同，直接用了最長的期限，明顯不符合常理，個人推測這是一種想惡意阻卻房屋拍賣而實施的措施，實際並非真實的租賃合同關係，法院可以結合房屋租賃合同的簽訂、租金的支付等情況對租賃合同的效力進行認定，如果屬於惡意阻卻房屋拍賣而實施，也可能被認定無效。
其實這種方式實際並無多大意義，如果銀行拍賣涉案房屋，那麼銀行的債權應該無法實現，銀行勢必會申請法院將貸款人列入失信黑名單，對貸款人的影響是十分巨大的。
《中華人民共和國物權法》第一百九十條 訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權。
金陵訟師解惑
造假合同漏洞太大，銀行轉賬記錄、物業出租稅都沒有就會認定為假合同，你和原房東構成詐騙罪。
還有就是物業出租稅是評估價格每年交一次，也就是說今年的房租可能是原房東收及交稅，但是明年就新房東按評估價格收租及交稅，不要跟我說原房東一次收20年房租，因為原房東已經不是房東無資格交明年出租房稅，作為租客這個洞什麼䃼？
油膩大叔8069
我看也有不少人給回答了，引據的理由也都挺合理。其實主要是有關鍵一點，銀行是否提前知情這個租賃合同。因為在預抵押簽訂借款合同的時候，借款合同裡有約定，租賃是要告訴銀行並同意的。所以這個情況裡的買賣不破租賃的前提是銀行事先知情，
歸去來兮雖生猶死
銀行該賣就賣，租客該租就租，兩碼事，買賣不破租賃
知言片語
如果不是大型商鋪，20年的租期法院經過調查後最終認定無效的可能性極大。這種虛假合同漏洞肯定會有。
用戶2370087870331
具體要看租賃合同先簽定還是抵押合同先簽定，在這二者之間法律保護先簽定的。
《物權法》第一百九十條 訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權。
mercy5034
銀行辦理完抵押那一刻就享有最優先受償，拍賣完償還貸款後剩下的錢才輪得到你
性感熊貓在線燒香
只要租賃合同是真實有效的，拍賣後租賃繼續有效（買賣不破租賃），只是拍賣後未支付的租金要付給新的所有權人，如果你參加競買，還享有優先購買權，但是你必須向法院提出並主張你的權利。《合同法》第二百二十九條 租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十一條 拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在於拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去後進行拍賣。
