3年前的南京房价预测，这个人猜对

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3年前就关注楼市的读者，发来了一个问答，

在2017年3月份，问Mr 阳光对南京楼市未来走势的分析，以及地王的问题。

当时，Mr 阳光是这么回答的：

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时间放长了看，一切当年的疑问就清晰了。

南京楼市在2017年、2018年、2019年的确走出了一波独立的行情。

往简单里说，不像京沪深阴跌三年，不像重庆、沈阳倏忽大涨，也不像杭州、苏州、南通轮番暴涨。

特殊的“南京房价走势”。

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2017年年初的楼市背景，全国级轰轰烈烈的调控是在2016年10月，当时楼市一片萧瑟、悲观的氛围，甚至一度有这样的说法，“不要买房，反正买了会跌”，要么是“现在不能买，过两年再买，省下来的钱可以买鸭子吃吃”。

但Mr 阳光在2017年回答的这个问题，现在2020年1月回过头来看，基本都蒙对了。

（1）调控年，不会松。

事实上，到现在，南京的整体严苛调控也没松，高淳六合等区域有局部的放松。

（2）调控期，房价也会上涨。

这倒是对的。2017~现在，南京房价是上涨的，尤其河西中、河西南、江北、江宁等二手改善房，上涨幅度不低。

（3）调控会升级。

做出判断的时候是2017年3月，而在2017年5月也就是2个月之后，南京出了“限售三年”的调控升级。

（4）什么时候开盘，以什么样的价格开盘，开发商说了不算。

2017年是、2018年是、2019年是，直到现在，这个情况依然存在，楼市服从于大局。

（5）要想地王去化，必须房价上一个台阶。

南京房价必涨，一种是地王周边的二手房，只有二手房实际成交价到达一个高度，这些南京2016年的地王才能顺利去化——而河西南金茂府，如Mr 阳光预测，河西南3.5万限价红线是限不住的——2019年年底，金茂府首开价格：5.2万/㎡；中国府首开：6.4万/㎡。

佳兆业五矿崇文金城等是3.5万红线，中国府金茂府就不是。因为，对地王尊重的背后，其实是对游戏规则的尊重。南京的土地操盘游戏，再怎么任性，都要遵守规矩。

懂规矩，让地王赚到钱，才有信心继续在南京拿地。而这个信心，必须要在南京土拍比较平淡甚至比较瘟的时候释放出来，告诉市场上的玩伴，南京不会亏待对南京真金白银投入的。

（6）定量是现在和未来，变量是时间。

这句话的意思是，现在（2017年3月）房价是确定的，而未来（几年之后）的房价也是确定的（涨到一定的高度）。

很简单，时间是魔术师。

这个过程，有各种可能性与路径，但目标是清晰的，就是涨到一定的高度，这是必然。事实上，从2017年初到现在，南京房价在有些板块的确是不断创新高！

Mr 阳光在2017年3月做的购房要点：

"在不确定性的时候，我觉得只能把握确定性的，如果买房，目标明确：

1、必须是人人抢的房，所谓限价房。去买买不到的房，能轻易买到的，这种房优先级靠后；

2、此时的投资，必须是中长周期（3年以上），而不是短炒1~2年。毕竟，短期是没效率的；

3、这个时间点，不是短期投资的好时机。重在选板块、选楼盘；

4、必须买房的是：年轻人首套房、自住改善、学区需求（近一两年的）。"

当然，这些放在现在，都知道事后感慨一声哦对的，是这样。但3年前的预测，他算是都“蒙”对。

04

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举一个以前的小密圈的问答例子

问

• 阳光老师好，最近入手了新城双本的学区房，但是很多人认为新城学区根本就称不上学区，但是我看新城初中的中考成绩不亚于甚至有赶超汇文的趋势，对于汇文大家都很认可为什么对于新城很多人都嗤之以鼻呢？是因为新城小学的原因吗？未来新城发展前景怎么样？

答

事实上，“很多人”这个词语，一般代表着愚蠢。

因为新城初中的崛起，是必然，而不是偶然。

当然，这个“崛起”也要合理定义。比如，

这个不现实，因为：（1）南外录取，这是较小的概率。南京小升初的核心要素不是统一考试。这就有“技能体系”被少数学校掌握的可能。其他学校对此，学校的教学、融入、氛围、鸡血程度等无法模拟；（2）小学阶段，奥体的中产阶层相对有钱而不那么鸡血。河西的培训不是以冲外为导向。但新城初中，均分层面一定是提升明显。

这么多年来，虽然高分段人数并不吊炸天，但差生也少。中产的优势体现得淋漓尽致。哪怕市区传统的好的初中，与新城初中PK均分，往往不是对手。这就是趋势。

而且，随着河西校外培训的强度增强，家长实力进一步与其他区域拉开差距，优势可能还会扩大——比如其他河西初中同样享受到这种“差距带来的溢价”。“很多人”，他们看到的是现在，不是未来；是既已存在的道理，而不是动态发展的逻辑；他们在乎的是眼前，看到的是现在，而远见者因为相信而看见，这就是本质不同。

一个人计划明天做什么，这是普通人。高手是设想明年、后年、大后年自己要做什么，这就是“视野”。

所以，对待新城区，尤其对新城区进行发展眼光的分析。自然会得到一个较为乐观的观点——毕竟，“悲观”心态的人才只会看过去、现在。即便河西现在的不少人，当年他们被主城鄙视，认为太远太偏太差，如今他们逆袭了，但这些河西业主，自身如今又陷入到那些当年鄙视他们的人的思想里去了，变得“束缚”，思维桎梏，又看不起河西南或其他新城区。

所以，愚蠢是会传递的，也是会不断遗传的。

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