海南發佈新房必須現房銷售!該政策如全國推行,高房價會控制嗎?

在雲中漫步


3月7日海南發佈最新樓市調控政策,其中明確指出“新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度”。大家都知道海南樓市可以說全國房地產發展最不規範的地方,畢竟如果從經濟基礎來看,海南大部分城市的房價都已經存在巨大水分,所以現在出臺現房銷售政策難免出乎大家的意料。

當然現在政策既然已經出臺了,大家關注的就是不是為什麼海南會出臺這樣的政策了,而是如果現房銷售制度推廣到全國之後,到底會不會讓房價有所下跌呢?

我來說說我的觀點。在我看來,現房制度還是期房制度其實對房價的影響都不是很大。因為這只是賣房子的方式變化了而已,而如果已經走到了賣房子的這一步了,那就不會涉及到成本變化,既然在成本方面並沒有出現變化,房價就算是會受到影響也不可能有多大變化。

當然也不能說沒有成本影響,實際上開發商的資金成本還是會受到影響的,畢竟如果能把房子早點賣出去開發商承受的資金壓力就會小一些。所以如果從一點來看,現房銷售不僅不會降低房價,還有可能會因為開發商資金成本上漲而出現上漲。當然在現在的樓市行情下,開發商想要漲價並不是一件容易的事情,畢竟購房者不是傻子,不會買漲價的房子了,所以基本上不存在漲價的可能。

實際上在我看來,現房銷售制度帶來的好處更多的還是在於房子質量方面。以前實行期房銷售的時候,因為購房者對於房子的印象大部分都來源於開發商的承諾和沙盤、樣板間等,但實際上這些東西都跟實際的房子有所出入,所以很多人在買房之後會發現貨不對板的情況。感覺自己的利益被侵犯了,而一旦實施現房制度之後,因為買房的時候能直觀的看到房子,房子會更加符合自己的心理。

不過雖然現房制度對房價沒有多大影響,但未來樓市大趨勢畢竟是要回歸穩定,所以後期來看房價肯定是會出現下跌。


樓盤網


一,必須有一定實力和融資能力的開發商,因為前期費用需要融資貸款墊付。不像以前樓房未建成就收定金預售,讓購房者承擔風險。

二,增強了開發企業的責任感和使命感,必須保證質量、保證驗收合格。減少了購房者因為質量或者辦證出現的問題。

三,小區必須達到國家標準和要求,比如配套設施必須完善。避免了開發商扯皮推諉,偷工減料。

四,只有樓房建成,手續齊全驗收合格才能出售,避免了交房延期和爛尾樓的問題發生,減少了糾分,讓購房者放心。

老百姓用畢生的積蓄購買樓房,很多還揹負幾十年的房貸。有些開發商昧著良心欺騙購房者。只要交了定金,他們可以隨便更改設計,私自加蓋樓層,小區配套綠化縮水,更有甚者延期交房、房屋質量出問題甚至跑路造成爛尾樓。購房者無餘,欲哭無淚。如果在全國推廣現房銷售,讓購房者有選擇權,就沒有惡意競爭和互相欺騙,房價一定會平穩下跌,避免了大漲大跌。


遠山談房


海南發佈新房必須現房銷售的規定,對於購房者來說是個利好消息。期房一直備受大眾詬病,上百萬、數百萬買的房子卻看不見、摸不著,即便後期發現房屋問題,想維權也很困難;而現房的直觀性更強,優缺點明顯易見,購房者可以明明白白消費,開開心心入住,早就應該執行這樣的銷售政策。相信現房銷售是未來房地產發展的大方向,也是行業間競爭的優勢法寶。

如果今後現房銷售在全國範圍內推廣,對於購房者是好事,但是對於房企卻是個麻煩,眾多房企可能將壓力倍增。要知道,房地產是一個高資金運作行業,通常情況下預售和定金收入佔到了房企所有資金的30%以上,如果這部分資金需要自己預先墊付,融資渠道再很窄,部分房企就會感到很吃力,有破產轉行的可能。其實從這次新冠病毒導致房地產銷售停擺就可以看到,二個月不到的時間一些房企就坐不住了。

但是話說回來,優勝劣汰也是市場自然法則。中國現有房企近10萬家,如果分攤到全國600多個城市,平均每個城市就有100多家,房企太多難免魚龍混雜,把資質差的房企淘汰掉一部分沒什麼大不了的;而且這些房企中真正開展業績的也就在2萬家左右,其它都屬於沒有業務拓展的半殭屍企業,假如在這2萬家房企中再進行篩選,留下實力更強大的品牌企業,我們的房屋質量才能更有保證。

如果該政策在全國範圍內推廣,對於房價應該會有一定影響。畢竟過去開發商的營銷宣傳活動起到了一部分作用,購房者也是在大環境中不得已選擇購買期房,今後一旦以現房銷售,一些樓盤在位置、交通、結構、配套等方面的缺陷就會暴露出來,擇優購買後被淘汰下來的那部分樓房只能降價銷售。但是所謂一分錢一分貨,優質樓盤、有人口流入的大城市房子受影響相對較低。

但是也別指望現房銷售房價就能降多少,一是市場維穩是個大方向,房子大幅降價不僅僅是企業的事情,背後還牽連到銀行高負債的問題,短期內(製造業轉型成功之前)政策不可能允許大量房企倒閉和金融風險出現;二是如今建房成本中土地成本佔到了6成以上,高房價的本質是土地價格持續上漲,因此地價下跌才是解開高房價的一把關鍵“鑰匙”。


抽時間來看看


如現房仍按期房價格,實際上已經變相降價。風險和質量是有價因素。


康工3


海南是全國首個啟動現房銷售的省份,而且是在疫情籠罩下開發企業信心不足的當下,具有很強的示範效應,也釋放著強烈的信號!

對於開發商:現房銷售將是一次重大打擊。房地產企業高速發展的核心就是高週轉,比如2019年7000多億銷售額排名第一的碧桂園就是高週轉的典型代表。預售制度下開工建設一般6個月可達到銷售條件,交房一般是3年,那就意味著現在3年才能達到銷售條件。開發商資金成本必然大大增加,同樣資金回籠週期被大大延長,資金週轉風險也會增加。現房制度等於給房地產市場直接按下了剎車鍵,房地產市場將會驟然降速。而對於資金撬動能力有限的小開發商基本沒有加速發展的機會了。


對於購房者:現房銷售即將拯救千千萬萬個家庭的幸福!這點毫不誇張!自1994年國內建立商品房預售許可制度以來,全國各主要城市商品房預售比例基本達到90%以上。期初房地產預售制度是為了加速資金週轉 ,提高了資金使用效率,加快建設、增加住房供應,從而解決我國城鎮住房總量不足,商品房供不應求的局面。但預售制度一直有著巨大弊端。首要問題就是爛尾!按照全國2854個縣計算,實行商品房預售制度的26年來平均每個縣至少有5個爛尾樓,那麼全國將近14270個爛尾樓,每個項目按平均100戶來計算,這背後是100多萬個家庭。當然,近年隨著制度更加規範,監管越來越嚴厲,爛尾樓已經很少見了,但另一個重大問題--維權層出不窮。合同糾紛、質量投訴、開發商減配、降標、延期交房、配套設施不落實、虛假承諾、違規銷售等等等等,全國各地維權層出不窮。以河南省鄭州市為例,近三年市內交房維權達到90%以上。現在房價越來越高,一套房子就是一個家庭的幸福!

不管監管制度多麼完善,預售制度始終存在著開發商到購房者的天然信息溝壑。一勞永逸的方法或者唯一完美的解決方法就是實行現房銷售,眼見即為所得。

關鍵是現房銷售制度帶來的影響,造福購房者是一部分,更為直接的是嚴重挫傷開發商的拿地投資意願。預售制度的劣勢大家都清楚,全國這麼多省會一直沒有敢執行現房銷售的核心原因就是這將對當地的房地產投資帶來重創。


樓市曉玥


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