李蕾

无证房屋就是违建嘛？显然这个问题并不是绝对的。谁要是不分青红皂白就说你的房屋无证就肯定是违建，那我还得看看这个人居心何在了。

由于一些历史遗留问题以及一些法律法规的原因，导致农村有非常多的宅基地没有证件，下面爱土拆迁律师就为大家分析几种虽然没有证件但是并不是违建的情况。

违法建筑一般包括以下几种情形：

1、没有申请或者申请未获得批准;

2、没有取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑;

3、虽然取得建设工程规划许可证，但未按照批准的范围、使用性质建成的建筑;

4、擅自将临时建筑建设为永久性的建筑。

记住了，并不是所有的无证房都是违建

我们也都知道在2008年《中华人民共和国城乡规划法》颁布之前，尤其是在农村，对于农民的宅基地大都采取十分简单的审批手续，大部分村民都是直接和村委打招呼说一声，便把房屋建起来了。

现在国家大力发展农村，搬迁也就越来越多，许多无证建筑给很多人造成了困扰。可是于情于理，那些经过简单审批的房屋也都应该属于合法建筑。这些是历史原因没有证件的建筑，不能简单认定为违建。

违建的认定仍然应结合实际具体分析，而不能把无证建筑一概论为违建。

爱土律师告诉你：这几种无证房应当合理补偿！

1、符合当地建房政策的房屋

在房屋进行建造时，房子符合当地建房政策和相关规定，当地可能统一没有发证，这样的房屋属于合法建筑。拆迁时，应当合理补偿。

2、家里代代相传的祖宅

祖上留下来的房屋，老房子，只要能够证明是属于自己家庭的产业。那么应当尊重历史事实，在拆迁时进行合理补偿。

3、上个世纪50、60年代的农村房屋

由于特殊的历史背景的原因，上个世纪50年代到60年代建的很多房屋都没有证，但是这些房屋也是合法的，应当补偿。

有时候征收方会欺骗村民说房子没证件是违建，不予补偿。这其实是不道德的，也是极不合理的。

4、2008年之前在宅基地上建造的房屋

根据我国2008年颁布的《中华人民共和国城乡规划法》规定，在宅基地上建造房屋需要获得相关的证件证明，所以在2008年以前在宅基地建造的没有取得相关证件的房屋也依然是合法的。

我们在这里要提醒面临拆迁的农民朋友：不是所有的无证房都是违建，因为历史遗留或地方管理原因造成证件缺少或手续不齐全，其责任不应当简单归属于建房者，应该从实际情况出发，酌情考虑，进行合理补偿。

如果征收方对这样的房屋一刀切的认定为违建，压低补偿或不予补偿，被征收人可以通过申请复议或提起诉讼来维权。不要因为征收方的片面之词就放弃自己应得的权利。

即明征地拆迁

因历史原因形成的“无证房屋”，不应认定为违法建筑

何为“违法建筑”?违法建筑的界定标准是什么？相信诸多非法律人士并不能够作出准确的判断。实际上，如果了解“违法建筑”违反的是哪部法，就不难对其作出明确的定义。

故，从以上法律规定不难得出，“违法建筑”就是那些建设前未向城乡规划部门办理并取得建设工程规划许可证或虽已取得但未按照建设工程规划许可证的内容进行建设的建筑。既包括建筑物，例如房屋，还包括构筑物。例如，围墙、地面硬化等。

但是，有一些建筑，虽然未取得上述证照，却不应且不能作为违法建筑对待。北京英淇拆迁律师依据实践经验大致总结出两类。

第一类是基于招商引资手续配套不到位所致。

例如，北京英淇律所孙曼丽律师在办理涉及哈尔滨哈佳高铁项目案件时，委托企业就是基于当地政.府的招商引资、与土地使用权人水产公司通过集资合作建房的方式入驻的望桥工业园区。当时有水产公司的土地使用权证明，水产公司上级单位工业局对集资创造望桥工业园区的批复，甚至还有政.府办事处与水产公司签订《关于联合创建望桥工业园区协议书》，协议书中约定政.府办事处负责园区内水、电、路、建房手续等有关事宜等内容。

但由于水产公司土地需调整用途、更改规划，当地政.府为简化程序，尽快完成招商引资任务便承诺可以边建边办理规划手续。建设者基于对政.府公信力的信赖将房屋建成且持续经营多年，但规划手续却一直未办下来。

还有，北京英淇律所孙律师在办理涉及上海198工业用地减量化政策的案件时，委托人在多年前为响应当地政.府号召，为加快进行工业建设、繁荣经济、促进就业，在其享有宅基地使用权的房前屋后的零星空地上建设厂房用于企业经营，当时在与村委会签订的土地租赁协议中还有镇政.府的盖章见证。更有甚者，律师所遇到的还有当地政.府对企业建筑收取房屋租赁税费等情形。

第二类是基于家庭住房困难之所需，建筑年代久远且形成于1984年之前。

例如，我所律师在办理涉及北京东城区望坛棚户区改造项目案件时，委托人张女士所建设的未登记房屋是在上世纪七十年代期间福利分房时代为解决子女成年却无房居住的现实境况，在自己的房前屋后搭建房屋以解决实际的住房困难。而我国在1984年《城市规划条例》生效实施之前并不存在城市规划的问题，根据法不溯及既往的原则，事后生效的法律并不能规范生效前的建设行为。

上述两类房屋的形成均具有特定的历史因素，有别于一般私搭乱建的房屋，应属于历史遗留问题。而针对因历史原因形成的无证房屋，政.府部门也应当予以区别对待，不能一刀切。其主要依据有：

第一，法律法规。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，未登记房屋并不等同于违法建筑，征收方征收此类房屋时应当履行公平、公正的调查、认定、处理程序，否则即构成违法。84年《城市规划条例》生效实施之前的建筑，无论是否有翻修行为，均不应构成违法。

第二，地方规范性文件。

例如：《河北省国土资源厅关于妥善解决历史遗留建设用地有关问题的通知》冀国土资发（2017）15号文件规定，在城镇低效用地再开发专项规划范围内、符合土地利用总体规划、经第二次全国土地调查确定为建设用地但没有合法用地手续的历史遗留建设用地，按照依法依规、尊重历史的原则进行分类处理。

《哈尔滨市人民政.府办公厅关于印发哈尔滨市处理征地拆迁中违法及历史遗留建设问题若干意见的通知》（哈政办发〔2010〕8号）中规定对待违法及历史遗留建设问题，要尊重历史，实事求是，既要考虑建设行为发生当时法律和政策的完善程度，又要考虑特定历史条件下经济发展状况和群众生活实际需要。在处理违法及历史遗留建设问题时，要由当事人出具真实、合法的证明材料，有关部门以建设行为发生时的法律和政策为依据，考虑当时行政管理工作状况和当事人实际情况，予以合理认定。

在解决违法及历史遗留建设问题时，要注重保护困难群众和弱势群体，采取配置廉租房或者给予困难补助等方式，保证居者有其屋，努力促进社会和谐。

第三，政.府基于项目范围内的实际情况所制定的政策中涉及到的对无证房屋的认定、分类和处理。

总而言之，无证房屋并不等同于违法建筑，对于一些历史原因导致的证照不齐全房屋，征收方应当尊重历史、面对实际，在综合考量建筑的形成时间，办理手续情况，对规划实施影响的大小以及过错程度等因素，依法依规作出公平、公正的认定和处理。

北京英淇律师事务所

这个问题从我们专业设计的角度来仔细讲一下吧，因为可能现实生活中很多这样的事情，特别是面临拆迁的用户，可能更想知道什么样的建筑才是违法的。

首先建筑的土地使用权及使用性质

一栋建筑开建前需要有土地才行，那么我们政府在出卖土地的时候，都会对这个土地进行一定的限制。比如这块土地的使用性质，是农业用地还是工业用地或者说是住宅用地。举个例子：毫无疑问，如果政府出卖是标记的是工业用地，如果后期你盖了住宅，那么对不起。你没有满足我土地使用要求，这个住宅的一切手续无法办理，更谈不上房产证了。所以，你建的建筑必须满足当地政府规划主管部门的要求，拿到规划许可证方可进行下一步图像设计以及消防合格证等办理工作。否则无法开工建设，即使建设了也是违法的！

其次建筑物必须符合要求

在我们设计阶段，一切设计必须满足国家规范要求。不满足那就无法通过图纸审核，一切整件肯定无法办理。即使你建了，肯定也是违法建筑。同时，设计院要受到相应处罚。我们经常会发现，为什么高层住宅北面有时候在楼的外面要有个横向楼梯呢，经常会听到人们议论，这是谁设计的，太难看了。其实那是消防楼梯，如果没有，那么建筑肯定违规，无法办理证件！另外很多人会骂，怎么我家客厅定还有个消防头呢，确实，那是烟感报警器，新规范要求住宅达到一定高度需要设计的！如果没有，那肯定也是违规。

最后施工、监理、设计、建设同时符合规定才行

一栋楼房证能否办理下来，主要是跟这些单位有关。任何一方出现问题，那就办不下来了。很多时候，为什么我们的楼房都入住几年了办下房产证，主要就是因为各单位手续问题。到了政府那有问题就得回来改，一来二去的就需要时间了。如果最后验收通不过那就还得改。我们那个楼就是这样，都买完了。差一个消防门。最后第四户门往里去了一点，开发商都给退钱了，最后验收过了。房产证办下来了。

综上所述，主要是这样违规的，你得看看你为什么没有办理下来房产证。现在各地政府本着为民原则，都是在尽力帮助我们人民处理这样的烂尾楼，所以具体还要看当地政府什么政策了！

建筑设计大师兄

这里“无证”应该是指无房屋所有权证的房屋。据此，无证房屋未必就是违法建筑。无证房屋大约有：

2，因历史原因未登记的房屋。这类房屋大多建在上世纪七八十年代。当时建房手续多由生产小队或生产大队同意后即可建造，虽然也报人民公社审批，但是现在已无法找到当时的审批档案。这类房屋应承认是合法建筑。

3，未经审批建造的房屋，已存在十多年甚至二十年以上。该类房屋无合法建造手续，但却是当事人居住和生活的地方，甚至是当事人唯一的住所，是当事人与社会发生各种法律关系的纽带。这类房屋不宜认定为违法建筑。因为已超过行政处罚法规定的二年的时期间。

4，未经审批新建房屋。该类房屋的建造，大多不具有合理性，其建造目的往往不是居住。这类房屋基本上属于真正意义上的违法建筑。

@法海一粟：运筹帷幄之中，决战法庭之上。

法海一粟

凯诺律师认为：将所有的无证房“一刀切”的认定成为违章建筑，显然是极其不公平的。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

也就是说，在认定成为违法建筑前，相关部门应当要进行调查，对无证房是否能够获得补偿必须要经过调查确认后再

作结论。对可以认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当予以补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

通常情况下房屋所有权人在取得房屋所有权时就会有房屋所有权证，可是生活中也存在由于各种原因导致的房屋无法办理房产证的，尤其是农村，大量的存在这种无证房屋的情况。

实践中，征收方往往依据《城乡规划法》等规定，直接认定无房产证的房屋是违法建筑，这种做法是错误的。浙江省高级人民法院认为：未经产权登记的房屋并非均属违法建筑，也并非所有违法建筑都须拆除。

虽然2008年1月1日生效实施的《城乡规划法》明确规定，不管是在城市规划区还是乡村规划区内建造的房屋及其他建筑物，都必须要取得《建设工程规划许可证》再进行建设，并在房屋建成后向有关部门申请办理房屋所有权证。但在《城乡规划法》之前，曾施行或现在仍在施行中的法律法规包括《城市规划条例》、1986年通过的《土地管理法》以及1990年施行的《城市规划法》等这些法律法规实施之前建造的房屋，如果拥有合法的土地使用权，2008年以后不存在改建等情况，相关部门也没有下达处罚决定的，就不能轻易的将房子认定为违建，而且通常这种情况下是可以获得补偿的。

拆迁中，将无证房认定为违法建筑是拆迁方惯用的小伎俩，其目的就是为了减少被征收人合理补偿以及缩短拆迁时间，这严重的损害了被拆迁人的合法权益。不过，即使房屋属于违章建筑，也应根据法律法规中的规定给予补偿。至于如何补偿，可以考虑建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关是否存在不作为等因素综合制定无证房屋的征收补偿方案。

但要明白一点就是每个地方的拆迁补偿标准是不一样的，政府部门会根据当地的拆迁管理办法进行估算、赔偿。

在现实生活中，造成房子没有房产证的原因有很多种，如果在权证尚未办毕时，该房子要面临拆迁的话，这就很容易出现纠纷。对此凯诺律师提醒被拆迁人，在拆迁时一定要注意拆迁人的种种拆迁行为，以免被征收方给忽悠了。

北京市凯诺律师事务所

因历史原因所造成及现行法律法规的原因，在我国农村宅基地和房屋很多情况未有集体土地使用证和产权证。一直用于居住之中，然而只要涉及到房屋拆迁，却因无证房而被认定为违建房，一分不补偿或补偿少的可怜。全国各地拆迁方用其无证房的手段，迫使被拆迁人签字拆除房屋，针对此类情况，渊博律师事务所在此深表同情，你被欺骗了！无证房真的没有补偿吗？大错特错！

今日渊博律师以往办案案例给予大家讲解一下，因房屋拆迁所涉及违建之时，仍可维权争取房屋拆迁补偿的状况，以供大家作为参照的依据。

一、1987年出台《土地管理法》之前

1987年1月1日第三部《土地管理法》实施之前，在农村只要是本村村民在任何土地上建造房屋都不属于违法占用土地行为，第三部《土地管理法》才规定农村集体土地分农用地和农用的建设用地，所以，拆迁方针对祖宅用其违建一词认定，不给予补偿的话，纯属欺骗！

二、2008年出台《城乡规划法》之前

2008年1月1日起《城乡规划法》施行，此部法律法规的出台，是为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，节约而高效的利用城乡土地，促进城乡经济发展。法律规定，在农村宅基地上建造房屋需要取得乡村建设规划许可证，如确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。因此，拆迁方针对2008年之前以航拍图为准，未取得规划许可证为由，认定房屋属于违建，不给予补偿的话，纯属欺骗！

三、取得个别审批手续的房屋

在农村很多当事人当年取得了选址意见书或者建房、用地审批手续，只是未及时或职能部门停止办理建房、用地许可证的这种状况，其行为是可以救济的，是可以补办相关手续的，依据《城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正。第六十五条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，限期改正。因此，去的个别审批手续的房屋认定属于违建，不给予补偿的话，纯属欺骗！

如果实际之中出现上述几类情况无证房或手续不完善的，当心拆迁方以欺骗手段认定违建不给予补偿，逼迫签协议而要强拆之时，莫要放弃诉求的权利，及时提起法律程序，延迟拆迁进程，也有很好有效解决困境的手段，以拆违代拆迁是违法而错误的行为，一旦被拆迁人遇到诸如此类情况保持警惕，拿起法律武器维护自身合法权益，是你不二选择！

征拆刘可心律师

你好，无证房屋并不等于违法建筑。

违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。违法建筑的认定和拆除需要经过以下程序：

1、执法机关发现或接到保安、控告、举报或遇到“征地拆迁”。

2、执法机关制作“立案呈批表”。

3、调查

4、制作《行政处罚告知书》，并依法送达

5、制作责令限期拆除决定书

6、制作《催告书》，听取陈述和申辩

7、行政机关拆除前做出公告，限期当事人自行拆除

8、行政机关作出强制拆除决定并依法送达

9、强制拆除

而无证房屋的形成原因有多种。比如说一些建筑形成于70年代，或是更早至五六十年代，在当时很少的手续就可建成，如果用现在法律要求分析可以归为违章建筑，这显然不行，所以，必须结合建筑物形成时法律规定确定合法与非法；还有的是早最开始农村建房管理较松，对产权这方面也没有管理到位，因此农村有很多无证房，这类房屋也不能想当然的直接归属于违法建筑；更有不少地方，还存留者祖上或者家族传下来的房屋，这些房屋年代久远，如今更具有历史价值。对于这类房屋，在建国前就存在了，也是不能直接等同于违法建筑的。

北京在明律师事务所

您好，我希望广大被征收人记住两点。第一，无证房屋并不等同于违建，应具体情况具体分析。现实中，即使属于违章建筑，也应根据行政法中的“比例原则”，即《行政处罚法》中的“过罚相当”原则给予合理补偿。毕竟不应当把无证房屋客观存在的过错全部归咎于被征收人；第二，对于司法机关来说，经过产权登记才能证明房屋是合法建筑。被征收人仅凭当年的申请表、情况说明等办理手续，可能不足以证实房屋的合法性。所以，如果目前家中房屋仍没有合法有效的登记，就要尽快寻求补办途径，主张行政机关予以确权登记发证。否则，真的发生纠纷后，极有可能只得获赔少量合法财产的损失费。毕竟，手里有证，才是最踏实的。

杨在明征地拆迁律师

我用一个我们之前做的案例告诉你吧

刘先生是徐州市的居民，在当地已经安居乐业几十年，退休后的刘先生安享着晚年之乐，不时摆弄花草，玩耍儿孙，闲了闷了就与邻居大妈大婶跳跳广场舞，秀秀书法，晚年生活舒适惬意，羡煞旁人。

最近，听说当地又有新楼盘要开发，房价渐涨的行情下刘先生也盘算着如何给儿孙添置产业了，算了算当地二手房的房价，自己的老房售出后再添些积蓄，换套大房子一家人住也是十分安逸的。

然而，令刘先生没想到的是，新开楼盘的地点正是自己老宅所在的位置，自己的房子将会面临拆迁。但刘先生相信政府征收也会给予合理的补偿的，因此并未将此事放在心上。

一天傍晚，刘先生的小孙子说村头的电线杆子上贴了张什么东西，上面有刘先生的名字，刘先生有些不安，连忙随着小孙子来到村头，绕过一家修车店，刘先生看到了电线杆上张贴的一纸文书，标题是某某公告，大致内容是刘先生的房子属于违章建筑，将被依法拆除，落款时间是三个月前，这下刘先生慌了神。

想想这套老宅子，还是刘先生年轻时一砖一瓦修建的，辛苦了大半辈子，老宅是刘先生的重要积蓄了，现在政府一纸文书下来，房子就成了违章建筑，不但卖不出去，还要被政府强制拆除，慌乱之余，刘先生想到了通过法律维护自己的权益。

经熟人介绍，刘先生找到了北京李顺华律师团队，一个在全国范围内专门代理征地拆迁案件的律师团队，在详细了解了刘先生的情况后，律师指导刘先生以公告上落款盖章的6机关为被告，向人民法院提起行政诉讼，请求撤销以该公告认定刘先生房屋为违章建筑的行政行为。

律师认为，首先，公告上的6机关并非都有作出认定行为的行政职权，因此部分被告作出被诉行政行为超越法定职权，该行政行为应当依法予以撤销；其次，被告将刘先生的房屋认定为违章建筑缺乏事实依据，庭审中，被告提供的航拍图是认定涉案房屋违建的重要依据，但是这份作为证据的航拍图拍摄时间是2007年，而此时《城乡规划法》并未实施，因此被告不能用《城乡规划法》来判断刘先生的房屋是否是合法的；程序方面，被告采用公告送达的方式明显违法，首先公告送达只能是其他法定方式无法送达的情况下采用的送达方式，本案中显然能够直接送达到刘先生家中，其次，即便是公告送达，其公告地点也并不是刘先生房屋所在区域，无法保证刘先生及时知晓该公告的内容，严重侵犯了刘先生的知情权。本案中的认定处理结果事关刘先生的重大利益，应当以书面的形式告知，且刘先生就在当地居住，被告能够直接把相关文件送给刘先生。此外，该公告还存在未告知刘先生享有陈诉权和申辩权、执法人员未提供执法资格证明等诸多程序瑕疵。

庭审中被告辩称涉案土地已经划为城市规划区，也提供了规划文件，但被告并未提供证据证明对该规划文件及图纸依法进行了公示公告。律师认为，《城乡规划法》第八条、第九条明确规定城市规划应当依法予以公布，事实上，刘先生并不知晓涉案区域已划为城市规划区，涉案规划未依法进行公布侵犯了刘先生的知情权，同时涉案规划未“经依法批准并公布”，因此对刘先生不具有法律约束力，刘先生也不可能依据《城乡规划法》第九条的规定“就涉及其利害关系的建设活动是否符合规划的要求向城乡规划主管部门查询”，在法律上也就不具有依据《城乡规划法》办理相关手续的期待可能性。此外，在涉案房屋存续的十余年间没有任何政府部门提示、要求或查处刘先生的建设行为，在法律上应当视为被告对刘先生建设行为的默许，基于政府行政行为公信力和诚实信用原则，刘先生的合理信赖利益应当得到保护，被告不得以降低拆迁补偿利益为目的在事隔十余年后启动执法程序。

最终，法院采纳了律师的观点，撤消了被诉公告，刘先生老宅的合法性得到了人民法院的认可。

在司法实践中，有许多的房屋因为历史原因而手续不全或者没有手续，这是历史原因造成的，同时也是政府部门行政不作为的体现，因此由此产生的不利后果全部由被征收人承担明显不合理。

北京李顺华律师团队提醒广大被征收人，房屋欠缺手续不等于违章建筑，房屋的合法性需要综合各要素考量，实践中，以拆违代拆迁是很多地方政府的惯用伎俩，广大被征收人一定要擦亮眼睛，及时拿起法律武器，维护自身合法权益，向违法征收说不。

李顺华征地拆迁律师

无证建筑并不都是违法建筑！

相反，现在很多违法拆迁反而会找出理由降低补偿标准，其中最常用的便是无证建筑，但实际法律法规规定的违章建筑并不是单指无证建筑，有些无证建筑并不是由于自己原因造成，或者无证的祖宅，或者宅基地上的房屋等等的无证建筑都不能简单的直接=违法建筑。

所以遇到说无证建筑就是违法建筑时，就要仔细辨别，如果自己辨别不清的，也可以咨询我们，另外也提醒大家，如果自己家建筑没有证，就要尽快去办理，即使办理不下来也要弄清原因。以便遇到拆迁时造成损失。

拆迁有问题，马上问楹庭！

關鍵字: 建筑 社会 房屋