最近播出的电视剧《安家》讲的就是房产中介的那点事。虽然有些桥段改编日剧的痕迹还比较重，以致于许多人吐槽不真实，但剧中一些中介如何卖房子的情节还是多少反映出了当下中介行业的某些现状。
很多人对孙俪饰演的房似锦在开头几集中，为了卖掉房子，手段尽出的做法很是不齿。
房似锦对买房者所使用的手段，例如：找托撬边，对客户跟踪追击，死缠烂打，把瑕疵严重的房子装修一下，搞好卖相再出售，这些套路在现实中，确实是不少中介常用的。
不过，这些套路已经只能算是肤浅且常规的套路了，随着购房者的认知辨析能力的不断提高，单用这些套路已不足以让购房者爽快地买单。
中介其实还有一些更高级的套路，《安家》的故事桥段里其实就有涉及，你看得出来吗？我敢保证多数人看不出来，因为这些套路隐藏在细节中，所谓大隐无形，不是专业的内行，就算是把电视剧翻来覆去看N遍，也看不透。
今天柯南就来跟大家聊聊中介那些你根本看不透，隐藏得很深的高级套路。
★房似锦“拿下”宫蓓蓓的终极杀器究竟是什么？
宫蓓蓓是个即挑剔又戒心重的买房客，能被房似锦搞定，你觉得根本原因是什么呢？是房似锦厚着脸皮去医院陌拜？是把瑕疵明显的跑道房“包装一新”，博人眼球？还是耍策略支开宫蓓蓓的老公？
这些套路确实是在搞定宫蓓蓓时起了很大作用，但是并非最关键的一击，换句话说这些只是最关键一击的铺垫。
你没看见即便是装修后的跑道房让宫蓓蓓眼前一亮，即便是储物间改造后的阁楼天窗让她更是惊讶，但宫蓓蓓依然在犹豫，直到房似锦娓娓讲出那段引起宫蓓蓓无限共鸣的感慨后，宫蓓蓓瞬间放下了骨子里的挑剔和戒心，被房似锦成功“拿下”。
或许你会认为这是电视剧的虚构创作，现实中的中介哪个会跟客户这么矫情地谈心？实际上现实中还真就有，虽然没有电视剧中那么做作，但把说服客户的套路隐藏于家长里短的交流中，这正是不少中介搞定买房者的一项高级策略。
对客户死缠烂打，包装要卖的房子，这些招数哪个中介都会，但藏套路与无形的谈心交流之中，并以此完成促使客户买房的关键一击，就不是大多数中介能玩的溜的了。
这种高级套路不显山不露水，丝毫不会引起客户的戒备和不快。不过这样的套路的确不是随便哪个中介都能运用自如，屡试不爽的。
而对于宫蓓蓓这样的，有知识，有要求，戒心还重的买房者，更是只有房似锦这样的中介才行。换成是销售实力不俗的王子健行吗？
换成是经验老到的“老油条”谢亭丰爷叔行吗？
不要说他俩不行，就算是专业能力，工作经验，职业道德都属上乘的徐姑姑出马，事情也很悬！
原因是房似锦天生具备完成这种套路的优势，说白了就是性别的优势。在房地产销售领域里，一个不争的事实就是，女性销售通常比男性销售更加容易获取客户的好感，也更容易完成成，中介这个行业里同样是如此，特别是那些有一定生活经验和阅历的女中介，同样的努力，她们更容易比其他同行成为“top sales”。房似锦就是这样的典型例子，朱闪闪只是没有房似锦的经历，也没被逼到房似锦那个份上，不然她很可能成为下一个房似锦。
这样说没有丝毫要开坏女同胞的意思，只是实事求是地讲清楚一个中介行业的真相：如果你被中介设计套路，那么女中介更容易让你主动“入瓮”！
房似锦那番最终让宫蓓蓓痛下决心的感慨，未必全是虚情假意，但你能说就没有一点点要套路宫蓓蓓的痕迹？
★老严夫妇为何听信房似锦的话，而不是徐姑姑的建议？
徐文昌在老严夫妇签买卖合同时善意地提醒这对老夫妻留点现金，不要把一辈子的积蓄全砸在为儿子买房子这件事情上。我想如果不是老严儿子搞加名字的突然袭击，徐文昌也不会做这种节外生枝的事情。
从这点上看，徐文昌是个不折不扣的靠谱好中介，现实当中有吗？答案是“有”，但凤毛菱角，老严夫妇遇上真的是他们烧了高香，可惜老严夫妇最终选择了听房似锦的。
为什么老严夫妇会最终选择听信只接触过几次的房似锦，而不是跟他们交往多年，打心底里为他们好的徐姑姑呢？
表面上看是老严夫妇被房似锦向他们介绍的贷款情况给吓到了，可是房似锦对贷款情况的描述丝毫没有一句假话呀？这点连在场的徐文昌也没有反驳的理由，那么房似锦的套路藏在哪里了呢？这种看似无形的高级套路你想得明白吗？
当徐文昌提出做一部分银行贷款时，老严的表情已经流露出一丝的心动，把钱一把全砸在房子上，老严夫妇不是没有一点顾虑的，夫妻俩在店里做馒头时的一番对话就是明证。可房似锦反应超快，根本不给老严夫妇仔细琢磨徐文昌建议的时间，立刻就以专业的语气，极快的语速，极肯定的语调，把贷款的情况一股脑地讲给老严夫妇听。
虽然房似锦的话是实话，但请注意那些话是夸大版的实话。房似锦首先把贷款的成数夸大地假设成为五成，即160万，然后把贷款年限夸大的假设为30年，这样算出来的利息当然高。
而徐文昌建议的是适当贷款，老严夫妇能全款，如果真要做点贷款，完全可以不必贷160万，贷个百八十万足以，甚至可以再少点贷，就贷个六七十万。另外宫蓓蓓的房子房龄已老，根本贷不了30年，最多20年，这样算的话，得出的利息总数比房似锦那样夸张的算法要少许多，不信大家网上找个房贷计算器自己验证一下。
徐文昌虽然明面上说是让老严夫妇留点钱做投资，实际应该是觉得老严儿子和媳妇不太靠谱，而隐晦地暗示老严留点钱防老，同时还对比了十年前的房价和当下房价解释通胀的因素。老严不是没有听进去，但当房似锦说120万的利息要卖80万个包子时，老严夫妇算是彻底被房似锦拿下了。房似锦不仅用夸大方法算出来的利息来计算包子数，还故意把包子的价格定格在1.5元，完全不考虑通胀的因素，所以才夸张的算出了80万这个数。
整个说服过程中，房似锦用貌似专业，实则夸张的事实讲述手法，辅以不给人留思考时间的手段，一气呵成，不留破绽地让老严夫妇铁了心全款买房。这样的套路是不是比生硬地逼单要高明许多呢？别说是没啥文化，老实巴交的老严夫妇，换成是坐在对面，见过点世面，博士级别的宫蓓蓓夫妇也同样会中招。
讲实情，但只讲实情的一部分，或是在讲实情过程中加点“佐料”用以忽悠客户，就好比像房似锦讲贷款的事情那样，这种把套路隐藏在事实和真话里的手法比单纯说瞎话骗人更难被察觉。
另外一点就是房似锦在签合同发生意外状况时，以快速带有吓唬式的，不给客户留思考时间的处理套路也是现实中中介常用的一种“高招”。
中介往往最担心在临了签合同时发生意想不到的状况，所以签合同时会有意识地制造需要抓紧签完合同然后办其他事项的状况，以便不给客户节外生枝的机会。万一真有意外情况发生，多数中介就会捡一些有利于交易完成的实情来说服客户，就是我上文提到的讲实情，但不讲全面，或是添点“料”。
一般情况下，客户，特别是买房者在正式签约的档口都不会希望事情搞黄掉，思路基本都是顺着中介的诱导往有利于自己的方面去考虑，风险防范意识没有起初决定买房时和付定金时来的强烈，此时是最容易被中介那些隐藏于实情和真话之间的“高明”套路所迷惑，千万要当心！
★中介还有哪些“高端”的套路？
（1）热情而客套化的服务
随着市场竞争的日益惨烈，客户的越发精明不好糊弄，许多中介，尤其是那些大中介在服务上着实是下了一番功夫的。
正规化的着装，标准化的服务流程，表面热情的态度，这些确实让不少买房者很是受用。但套用徐姑姑的一句经典台词提醒大家：穿着正规服装的未必都是靠谱的中介，貌似服务流程很正规的大店未必不做龌龊的事情，中介业务员表面的热情背后未必没有套路你的企图。
当然我们不能全盘否定目前中介行业在服务上的进步，也不能怀疑所有态度热情的中介都是不真诚的，都是想套路你的，但中介中像徐文昌那样品行端正的是极少数的异类，更多的则是像房似锦那样，甚至远不如房似锦的，唯开单论的人。这样的中介为了开单可以对你百般热情，为了开单也可以无情地忽悠你。
中介个体是如此，中介公司也大多如此，越是大牌的中介公司也越有可能将那些见不得光的手段巧妙地隐藏在提供给你的那些热情而客套的服务背后，还能做到让你事先察觉不到。
（2）先行赔付承诺的套路
提到中介的先行赔付承诺，大家一定首先会想到链家，链家是率先提出这项措施的中介公司，现在其他一些大中介也有类似的承诺。
关于这一点，我们首先要肯定其进步意义，但同时不要忘了这样的先行赔付承诺都是附条件限制的，而且如何认定的主动权不在消费者的手里。
看似很“高，大，上”，单向利于消费者的承诺措施，实际落实到每个客户身上就未必都那么美妙了。这个有一定进步意义的举措背后也存在着套路买房者的风险，每个购房者不得不防！
我在自己的专栏《买二手房必备常识和常见失误》里曾告诫过所有购房者，在和中介打交道时要清醒地认识到中介是在与时俱进的，套路迭代通常总是超越你的认知水平，那些常规的套路你或许还能看透，但高级的深层次套路，若非买房经验足够丰富，或是被“高深”套路坑惨过，绝大部分的购房者是很难识破的。如果各位在同中介打交道时有疑惑或是不明白的事情，可以私信我，我们根据具体情况单独聊！
我是楼市柯南，一名资深的房地产经纪人，还原最底层的房地产现实，讲述老百姓最关心的房地产话题。我的观点和意见或许会有偏颇，但我保证本着良心讲自己的想法，用最接地气的方法讲自己的认知，希望能帮助到需要的朋友，如果觉得柯南的文章还有些看头的，不妨给推荐推荐，希望我的一些经验和经历能帮助到更多需要的朋友。若有问题可以随时在评论区联系我或是私信我。感谢每一位看完文章的朋友！柯南一直在这里等待你的关注！
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