中海,這次得償所望。
中海心裡早就住著一個二環夢。
4年前的聖誕節,在棉三地塊爭奪戰中,中海惜敗給榮盛。在隨後的棉四地塊爭奪戰中,中海再次折戟。
事不過三。4年後的平安夜,在棉五地塊爭奪戰中,中海笑到了最後。
在此次土拍開始前,市場便普遍看好中海。
中海,拿到了一塊好地。
[壹]
這塊地好在哪裡呢?
位置好是公認的。一環旁,雙地鐵,路網發達,配套醇熟。
而且115畝的體量足夠好,具備打造高品質產品的所有質素。
但我要說的是性價比好 。
在今年公開出讓的淨地中,棉五地塊的性價比最高。
翻翻今年的拍地日曆,4月份華遠競得的欒城區[2019]008號天山公園旁地塊,樓面價破萬;5月份潤江亨倫聯合體競得的[2019]024號體育北大街地塊,樓面價達1.1萬。
與二者相比,棉五地塊條件要優越得多。這要放到上半年出讓,妥妥地會飈出新地王。可惜,打開的方式不對。
年底,房企們該回籠資金的回籠資金,該做報表的忙著做報表,該轉讓項目的轉讓項目,地主家也沒有餘糧哈。
所以,在這個節點參加棉五地塊競拍的僅僅有6家房企,而且5家是央企國企。不但錢多,而且融資成本優勢明顯。
我上月發文預估,這塊地的樓面價不低於12000元/㎡。從結果看,如按計容建面181740㎡計算,成交樓面價是12105元/㎡。
從成交價來看,房企們還是比較冷靜的。看看今年二環內新入市的項目,包括幾塊高價地,售價大都未達到預期,有的甚至割肉賺吆喝。至於明年市場預期也不明朗,所以房企拿地畏手畏腳。
從競拍的過程來看,房企們表現得也很謹慎。特別是中海,每次在對手出價後的加價幅度均是100萬,既有勢在必得之意但又想最大化節省成本,不愧是“工科生”。
雖然不知道中海對於棉五地塊的心裡上限有多高,但這個成交價屬於“撿漏”。
有持不同觀點的,明年見分曉吧。
如果明年再有二環內的優質淨地出讓,會拍出什麼樣的價格?棉五地塊將以什麼價格入市,實現什麼樣的去化率,整盤均價會達到多高?
做房地產,都是看天吃飯的。
明年,會是什麼樣的天?
[貳]
每一次的激烈土拍,隨之而來的是一場朋友圈的狂歡。
這次也不例外。
不過仍是新瓶裝舊酒,沒什麼新意。無外乎房價要漲,趕快買房之類。拜託以後多點技術含量,現在再刺激購房者也瘋狂不起來了。
而且這塊地無論是畝價還是樓面價,都還稱不上地王。不過有媒體冠之為年度地王,對此只能呵呵了。要按這個說法,每年都會有年度地王誕生吧?
而且在2017年7月正定新區拍出地王時,我就說過,地王和當下市場並沒有必然聯繫。
在市場上行週期,地王才是房價的催化劑。
如果說棉五地塊對市場的影響,個人觀點如下:
一是提振了市場信心。雖然石家莊2019年成交量同比出現回升,但隨著四季度多區域降價促銷,交房維權頻現,市場信心持續下跌。土地市場的喜報,讓今年有了一個好的收官。
二是房價底部再被確認。在這樣的市場環境下仍然拍出1.2萬元的樓面價,市區房價還有多少下跌空間?麵粉價格不斷上漲未來房價趨勢如何?
三是二環內供地依然稀缺。一旦有優質淨地出讓,必然會引發爭搶。二環內中心城區,仍是戰略佈局石家莊的全國性房企的拿地首選。
最後希望中海能不辜負這塊來之不易、高性價比的地塊,給石家莊帶來真正高品質的產品。
二環黨一直是石家莊堅定的存在。二環內並不缺乏購買力,而是缺乏能打動客戶的筍盤。
- END -
閱讀更多 猛聊 的文章
關鍵字: 原汁原味的德系SUV 體育 得償