2020-03-08 15:43:49 佚名

小裴728

央行的基准利率应该是4.91%，你的利率可能被上浮20%左右。该不该转换完全取决于今后LPR利率是上浮，还是下降。

今年是不会变了，通过LPR加点，将转换后的利率与原来的利率拉平。比如你的利率现在是5.145%，LPR最新报价为4.75%，相差0.395%（39.5个点）加上去后，变成LPR4.75%+39.5。

明年开始，如果LPR下行了，比如降到4.55%，那你的利率就变为LPR4.55%+39.5，实际利率是4.945%，利率少了0.2%，50万贷款的月供每月少50元。如果LPR上行了，同理，每月要多支出50元。虽然人们普遍认为LPR会下行，但最终还是取决于你自己的判断。

大亮在天津

很高兴回答你的问题。

6.075当然高，按最新的LPR报价是4.75%，你被上浮20%多。至于你要不要换，要取决于你说的最近是多久，在这我给你讲一下，如果你是今年才买的，那就已经是按照Lpr计算。不用转换。但如果不是，那么同时符合以下条件就要去更换了，截止时间到8月31日，所以不用着急。一是在2020年1月1日前发放，或者已经签订借款合同还未发放；二是利率按基准利率上下浮确定；三是浮动利率。

愿回答能帮到你。

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创成说房产

房贷利率6.075%，这个是相当之高的了，差不多接近2015年上半年的水平了，我的房贷基准利率为4.9%，你的利率为6.075%上浮了24%，这个数值在房地产市场来说也是算很高的。

3月份到8月份我们的房贷是一定要转的，是看转LPR利率还是固定利率

LPR利率和固定利率又有哪些不同，我们来具体分析一下。

LPR利率=LPR+商业银行加点，根据国内2月20号最新一年期利率（4.05%），5年期以上为（4.75%）LpI利率有分一个月，一个季度，半年和一年，为一个周期调整。

固定利率=LPR+商业银行加点，选择固定利率之后，在往后的30年工作中，我们都是不会有一分的变动的。

商业银行加点是由国内18家商业银行订出来的点数，去掉一个最高点一个最低点，剩下的16家银行的数字加起来的平均数为当月的银行加点。现现在已经签了房贷利率的银行加点算法银行加点=6.075%-4.9%=1.175%

我们清楚地了解商业银行的加点之后就可以很好的计算出来利率相差多少。

LPR利率=4.75%+1.175%=5.925%

固定利率=4.75%+1.175%=5.925%

例如房子现在贷款100万，月供30年按的基准利率上浮来计算，每个月供6043元，改成最新的利率每个月月供5947元，比基准利率每个月月供少了96元。虽然下降的幅度少，但是一年可以少1000多块钱，30年就可以少3万多块钱了。

固定利率还是LPR利率怎么选择

利率现在改动了如果如果利率低于5.925% 我们供房就震到了，反之利率上浮了我们就亏本了，现在我们就纠结选固定利率还是要比安利率。

回看一下我国近30年来的情况，在90年代我国贷款利率为15%，到2010年我国贷款利率为6.5%，再到2015年利率下调为4.9%，一直到2019年，2020年我国最新利率为4.75%近30年我国的发展情况，利率已经下降了三倍有余我，每10年下降一倍，我们预测在2030年我国的贷款利率为2.5%。

利率下降这么快的速度，原因决定于是国家经济发展的速度在我国经过多年的经济高速增长的情况下，现在已经出现了增长疲劳，2019年我国GDP增速为6.1%，这个数据基本上是创近10年来新低，预计在2020年整体的GDP增速为5.9~6.0%之间。Gdp增速比每年0.2%的下降，预计在2030年我国GDP增速为4.0%。

总结：

GDP增速和贷款利率是相辅相成的，看发达国家的情况，无一例外全都是这样子，GDP增速下降，贷款利率也跟着下降。谁也不敢保证国内是否会逆道而行，据目前国内情况而看距地被增速确实在下降，贷款利率也是在下降，所以选择LPR利率在未来的房贷中，月供会更少。

我是有点意思欢迎大家留言探讨，有喜欢的点赞关注加转发。

有点意思A

最近买了套房，房贷利率6.075%，利率还是有些高！该不该转换呢？小菜结合过去27年国内贷款利率趋势、目前世界部分国家房贷利率水平和未来LPR趋势预测，分享下对这些问题的看法，供参考。

第一、首套房的贷款利率6.075%，高不高？

融360数据显示，2020年1月，全国首套房贷款平均利率为5.51%，二套房贷款平均利率5.82%，该数据是在监测全国673家银行分（支）行后得出的。

对比你的首套房贷款利率6.075%，高了0.545%，幅度为10%！基本是全国二套房的利率水平，确实有些高！

第二、该不该转换？

3月1日起，大家都在纠结存量浮动利率贷款该不该转换LPR，这个问题其实本来不是什么问题，小学生的算术题，谁不会做呢？大家主要的纠结点，还是在于对未来的LPR走势难以预测。

01、先说政策

存量6.075%的房贷利率，原来的定价是基准利率，现在如果选固定利率的话，以后就是6.075%不变，直到你结清贷款为止都是这个数字。

选固定利率的劣势，就是LPR要是下调了，你享受不到利率下调带来的月供减少红利。但优势就是LPR要是上调了，你以后的月供也不会增加，稳定性更好，没有风险。

反之，选LPR的话，由于它是市场利率，跟随市场变动。LPR下调，你的月供在下一个定价周期内将减少，压力就会小；LPR上调，在下一个定价周期内，你的月供就会增加，压力就会大。

由于央行规定的选择机会只有一次！也就意味着，这次只要选定，以后就没有机会再改。所以，要慎重。

02、LPR趋势分析

小菜从三个角度分析LPR趋势，一是国内27年来的贷款利率历史趋势，二是目前世界房贷利率水平，三是LPR短期趋势，算是纵向、横向、未来三个维度参考吧。

（1）我国贷款基准利率历史趋势

通过汇总1993-2020年房贷利率，LPR之前年份是以当年二季度贷款基准利率为样本，LPR后是以2020年2月数值为样本。

从整理数据可以看出：

①5年期房贷利率整体呈下行趋势，也就是低利率趋势。

②发生经济危机的97年、08年，房贷利率明显较高；99年后，房贷的整体水平波动较小，总体稳定，97-20年监测样本年份，平均贷款利率5.9%！

③LPR4.75%几乎是历史低位利率，从经济基本面看，LPR下行仍有空间，但长期看，空间下行幅度有限，上行也是合理预期。

（2）世界部分国家房贷利率

2019年6月，美国15年期固定房贷利率平均值3.16%，30年期固定房贷利率3.73%，数据来源为Freddie Mac.

2019年9月，日本房贷基准利率0.95%，2014年时基准利率最高，达1.25%；东京2019年实际执行的房贷利率主要在2.8%-3.8%之间，数据来源“银行信息港”。

2019年10月，法国房贷利率为历史低点，平均房贷利率在1%以下，20年期为0.75%，预计今年房贷利率会上涨至1.3%-1.5%的水平，数据来源《巴黎人报》。

2019年7月，德国10年期房贷利率降至历史低位，达0.13%，将各项费用计入后，实际利率为0.17%，接近零利率贷款，数据来源《法汇报》。

2020年2月，英国房贷基准利率经历2次调整后达到0.75%，实际执行中，短期房贷利率是2%，中长期房贷利率是3.5%-4%，数据来源“英房网”。

2019年3月，加拿大5年期固定利率为3.44%，5年期合期按揭利率为5.34%，数据来源“加西网”。

G7国家中，经筛选后，无法获得意大利近期可靠数据，未参考进来；金砖国家数据来源东方财富网，G7中6国中长期房贷平均利率2.43%，金砖4国平均利率5.54%，10国中长期平均房贷利率为3.67%。

（3）LPR短期内趋势

2019年10月，房贷换锚LPR，此后5年期利率经历了2次下调，都是5BP，与1年期LPR下调10BP形成“不对称”下调。

第一次下调是去年11月，从4.85%下调至4.8%；第二次下调是今年2月，从4.8%下调至4.75%；从2月17日MLF利率下调10BP看，似乎5年期LPR下调还有所保留。

在疫情持续，经济复苏遭遇困境，房地产业吃紧，物价持续上涨的情况下，5年期LPR有所保留也算是合理调整。而1年期下调幅度大，更有利于降低实体企业融资成本，刺激实体经济。

因此，短期内LPR利率下行还有空间，从两次5年期LPR都只下调5BP，也就是0.05%幅度看，或许每次下调0.05%就是5年期LPR的下调的常规操作方式。

也就是说，对房贷影响更大的5年期LPR不管是下调，还是上调，幅度都不会大；放长一段时间看，整体波动性也就不会大。

03、该不该转？

通过我国贷款基准利率和世界部分国家中长期房贷利率对比，经济发达国家实际执行的房贷利率普遍不高（平均值2.43%），明显低于目前我们执行的中长期房贷利率。而与我们经济发展水平接近的金砖国家（平均值5.54%），中长期房贷利率水平相当。也就是说，房贷利率水平跟一个国家经济发展水平成正比例关系。

再换句话说，如果我们国家能成功避开“中等收入国家陷阱”，迈入经济发达国家行列，长期看，我们的房贷利率看齐发达国家是合理预期。

反之，如果不能迈入发达国家行列，仍在金砖国家队伍中徘徊，甚至掉入中等收入国家陷阱，那房贷利率维持现状，甚至上调就是大概率事件。

那么，你的6.075%究竟该不该转呢？

（1）短期内

短期内LPR下行是合理预期，如果转换LPR，那你就能享受到LPR下调带来的红利。但是，从上面的分析可以看出，LPR下调幅度很有限，能享受到LPR红利，但不会大。

（2）中长期

中长期内，个人的福祉是和国家命运联系在一起的。

LPR又是市场利率，随市场行情波动，个人，即便是掌握大数据的人，也无法确保LPR按照发达国家的利率水平走。

因此，中长期看，LPR趋势可能上调，也可能下调，但从国家发展趋势看，下调的概率更大些。

第三、其他一些意见

通过上面的分析，我们已经知道，你的房贷利率有些高，而短期内看，LPR下调趋势很大，而中长期内看，LPR下调的概率也更大些。

那么，就你的6.075%利率而言，选LPR就更实惠些。

01、选LPR的话，你的利率怎么算？

按照政策规定，用你现在的6.075%，扣减2019年12月的利率4.8%，就是你的加点部分1.275%，这个部分以后不会变了，变量在LPR。

也就是说，以后你的利率就是LPR+1.275%！

举个例子：

如果你的定价周期是1年，定价基准日是1月1日，而今年底的LPR如果是4.65%，那明年你的贷款利率就是4.65%+1.275%=5.925%，就比现在的6.075%低，你明年一年就能占些便宜。

如果2021年底，LPR上调至5%，那你在2022年的房贷利率就是5%+1.275%=6.275%，那你在2022年房贷月供上就要吃亏！

以此类推！每个定价周期都会变一次，直到贷款结清。而如果你选固定的话，以后贷款利率就都是6.075%不变，直到贷款结束。

02、定价基准日怎么选好？

根据央行的规定，银行和客户可以约定重定价周期和重定价日，其中，重定价周期不得短于1年。

（1）重定价周期

央行规定最短1年，没有规定上限。

小菜认为，选1年的定价周期可能不是最好的。

为什么呢？

按照目前LPR趋势看，2020年LPR下行是合理预期，那换成LPR的话，2021年利率就会下调，如果重定价周期是1年，那意味着2021年可享受利率红利，2022年就不一定能享受到了。

如果重定价周期长些，比如4、5年，甚至更长些，能享受这个利率下行的红利期就更长些，稳定性更好些。

（2）重定价日

根据央行规定，重定价日可以是每年1月1日，也可以是贷款放款日对应的那月那日。

如何选好？

①选1月1日，如何？

我们都知道，每年下半年，尤其是年底结款、春节前后，银行额度紧张，利率水涨船高！为调剂资金额度，银行一般都会提高贷款利率来应对。

也就是说，如果把定价基准日定在每年1月1日，选的LPR是上年12月20日的报价，那就会比较吃亏哦。

②其他应该避开的日期

楼市一年中有两个旺季，上半年是“小阳春”3、4月，下半年是“金九银十”9、10月，也就是说，2-4月和8-11月银行业务不愁，利率一般不会低；而LPR是银行报价产生的，这些月份的LPR就会受到贷款供求关系影响而走高。

综合看，重定价日在5-7月最好，1-4、8-11月次之，12月最后。也就是说，放款日对应日首选，1月1日次选。

03、转换LPR后，如何规避利率上调风险？

分享两个办法：

（1）提前还款

短期内把LPR下调的红利占了，把实惠先享受了。

要是后面LPR上调了，吃亏了，就可以提前还款，减少一些利息损失；能结清的话，基本福利就吃得稳稳的啦。

（2）拉长重定价周期

上面已经分析过了，2020年LPR下调是趋势，将重定价周期拉长，也就意味着将红利期拉长，这个实惠也是稳的。

综合全文分析，6.075%贷款利率转换LPR在短期内受益的概率很大；而中长期看，可以通过提前还款、拉长重定价周期等规避一些LPR上调风险，也能享受到利率红利！个人建议转换LPR！

房坛法菜

你好，很高兴能回答你的问题。几天前我回答了一个和你差不多的问题，房贷6.075高不高，我可以肯定的告诉你：不便宜。你可以仔细的计算一下你的贷款利息是多少？许多4.9的利率贷款240个月的利息总和差不多接近于贷款总和。现在的利率6.075是你现在贷款时计算的利率。比如说你贷款30万还款20年，当你还了10年后，本金还有15万，但是利息任然是按照当初30万元计算的，不会因为你本金减少利息相对减少，银行还款是先还利息后还本金的，即使你10年后手里有余钱想把房贷一次性还清，对不起，你的利息已经还的差不多了，剩下没还的是本金，提前还款还有违约金，所以对于银行来说年化利率已经达到20多了，那么6.075的利率真的很高。至于转换是国家刚刚推出的政策，我不是很了解，但是我知道一个硬性条件，那就是你的贷款利息相对于转换之后有没有减少，减少就可以转换，钱是自己辛苦赚的能省则省。希望我的回答能帮到你。

心随风逝5

作为过来人，可以肯定的说这个利率偏高了！当然每个地方的利率政策是不一样的。

关于该不该转换成新的LPR利率，个人的建议，根据您现在6.075%利率是偏高的。以往中国人民银行的基准利率是4.9%，每个地方银行不同，有利率打7折的，也有上浮10%-20%的。您的就属于后者！我个人之前第一次是4.9%的基准利率，第二次购房，利率已经上浮20%，即5.88%！后面跟银行沟通，按照最新LPR利率换算成5.64%，显然要更低！

那现在说说，我为什么要转换成现在的利率？

一，由于上一次购房经验，贷款买房，利率越低越好，之前很多人是没的选，那现在是有的选，当然有低的换算成低的。一分一厘都是咱自己挣的辛苦钱！[灵光一闪]

二、按照现在的市场经济环境来看，近几年银行利率基本是下降的趋势，加上此次疫情影响，各大银行利率都在下调！那在大家能预测到的范围内，两个选择，肯定是优先选择利于自己的那一个。有人可能会说，那过了这几年后，如果银行利率上涨怎么办？几年后的事情，也只有预测，也只有如果！就像此次突然爆发的疫情，谁都豪无准备！作为贷款购房的你我来讲，面对复杂的大环境之下，更重要的是让自己的口袋更充实！

最后，作个小总结，如果自己之前的贷款利率确实偏高还是建议去转换，如果相差不大，还是别折腾了，银行大家都懂得，大便宜你就别想着占，有的让你选择就不错了[灵光一闪]