雨下青茶
从这一轮去库存过后，身边关注房地产的朋友越来越多，似乎都怕错过下一轮房价上涨，也怕自己手里的房子会下跌导致亏损。
而大部分朋友手里的房子类型也不尽相同，有的朋友买的是新房，有的朋友买的是次新房，也有的朋友买的是老房子。
那么，我们究竟应该如何看待，大城市的老破小呢？
今天我们就一起来聊一聊，什么是大城市？大城市拥有哪些优势？大城市的老破小又有哪些优点和缺点，我们应该如何正确看待呢？
一，什么是大城市？大城市拥有哪些优势？
我们常常听到身边的朋友说大城市，也听到他们说我要去大城市里赚钱，我要去大城市里发展等等。
实际上，很多朋友还是对大城市的概念不是特别的了解，城市的大小是按照常驻人口来划分的。
大城市：一般是指常住人口在500万以上的城市，但是有很多外来务工的人员，所以一般这样的城市人口会达到更多。
随着城市的不断发展，随着大城市人口不断的聚焦，我们现在已经默认，城市人口常住+外来务工人员，达到1000万以上的为大城市。
的确如此，大城市的人口由本地的常住居民，以及外来务工人员，外来发展的人员组成，人口非常的庞大，人口非常的密集。
那么，拥有如此大人口密度的大城市，又有哪些优势呢？
第1个优势，城市规模更大，经济结构更好，城市发展更快。
大城市可以说是我国所有城市的标杆，也是很多小城市模仿的发展对象。
比如我国的一线城市，强二线城市，二线城市，新一线城市，省会城市，国家中心城市，城市群。
这些优质的大城市，超大城市，它的经济辐射能力特别大，可以带动周边小城市的发展。
这些大城市无论是经济规模，还是经济增长的速度，以及增经济发展的效率，都是特别快速的。
换句话说，这些城市的经济结构特别的强势，这些城市的经济结构也特别的好。
这些城市创下的年生产总值，也是我国最多的，这些城市的GDP表现也是最好的，这些城市的人均收入也是最好的。
第2个优势，个人发展空间更好。
大城市拥有更多的好企业，拥有更多的好工作单位，商业的环境也更为成熟。
无论是个人找工作，还是个人创业，在大城市都拥有更好的个人发展空间，拥有更好的平台可以施展自己的才华。
所以我们才说，人往高处走，水往低处流。我们常常看到城市人口之间的涌动方向非常单一，都是由小城市不断的净流入大城市，寻求更好的赚钱机会和发展空间。
第3个优势，教育资源更好，教育环境更优。
我国排名较好的高等学校，基本上都集中在我国的大城市里面。
比如我们常常听说的北京大学，清华大学，人民大学，复旦大学等等。
这些大学都是集中在我国的一线城市，当然还有其它特别优质的高等教学，以及其它优质的中小学。
孟母三迁的故事影响至今，可见教育环境对一个人成长的重要性。
很多年轻的父母，很多朋友在大城市发展，都是为了给自己的子女提供一个更好的教育资源，让他拥有一个更好的教育环境。
让他拥有一个培养高认知，培养开阔视野，塑造高格局的机会，让他拥有一个人生较好的起跑线。
……
是的，大城市拥有特别多的优势，而且不仅限于以上三个。
比如大城市有更好的医疗资源，大城市有更好的交通资源，大城市有超前的商业氛围等等。
城市越大发展越快，城市越大经济结构越好，城市越大，人口越集中，人才也就越多。
二，大城市的老破小，有哪些优点和缺点？
在第一大点，我们简单的介绍了一下，什么是大城市，大城市具备的一些良好优势。
非常明确，无论是对个人的发展来说，还是对子女的教育，大城市都有着不可取代的地位。
随着这一轮去库存过后，各个城市的房价涨幅都特别的大，很多朋友买房，也更倾向于去大城市。
但是，他们在买房的时候，仍然充满着特别多的疑惑，有一点看不懂大城市的房子。
比如大城市的房子价格相对较高，他们就想买一个老破小。但是又不太明确老破小的优点和缺点，不知道如何取舍，不知道如何正确的去看待。
所以，我们先来看看老破小具备哪些优点和缺点，让在大城市购买老破小的朋友有一个正确的取舍。
首先，我们来看看大城市里面老破小的优点。
第1个优点，单价低，总价便宜。
同地段的老破小，一般比新房，比次新房的单价略低，有的地方甚至低很多。
这样的话在面积小的基础上，它的总价就相对比较便宜。对于购买人群来说，买房就相对比较容易了，谁的钱都不是大风刮来的。
第2个优点，地段好。
大城市的发展，先后顺序是特别明确的，市中心核心板块一般是最先发展的地方，这里的老破小城群，这里的老破小也是最集中的。
而市中心和核心板块，往往是一个城市地段最好的部分。这里的老破小就具备地段良好的特质。
而且我们也知道，香港著名商人李嘉诚曾经说过，买房首先要看地段，其次还是看地段，最后还得看地段。
可见地段在买房这件大事上的重要性，它可以说是房子所有因素里面，比重最大的一个。
第3个优点，出行便利，生活方便。
老破小一般在地段好的地方，在市中心，在核心板块，它周边的轨道交通特别的成熟。
换句话说，购买老破小的朋友出行比较便利，大城市的人口居多，常常会堵车，有轨道交通就非常的方便。
而且老破小周边的配套特别成熟，比如医疗配套，学区配套，企业配套，商业配套等等。
这些配套也是我们生活当中必不可缺的，所以老破小往往能够给我们提供更方便的生活需求。
……
的确如此，老破小也有着自己的独特优势，也有着自己的独特优点。
其次，我们再来看看老破小的缺点。
第1个缺点，停车难。
老破小的第一大缺点就是停车难，早年间的建筑没有修建停车库甚至停车库修建的特别少。
而随着汽车的普及，人人都买的汽车，家家户户都有车，甚至不止一辆车。就导致了停车特别的困难，特别的不方便，只能在小区里面乱停乱放。
也没有办法把汽车停在马路上，不允许停放不说，被别人蹭蹭划划也不好。
第2个缺点，建筑质量差。
老破小因为建筑年代成旧，那个时候的建筑水平特别的落后，当然都是相对的。
就导致了它的建筑质量相对较差，最常见的体现就是隔音效果不好，楼房之间容易漏水，室内也容易开裂，墙面容易脱落等等。
第3个缺点，居住环境不好。
老破小里面居住的人群特别复杂，大部分的人都搬走了，仅留下一些老人还在那里长住，其他控制的房子都租给了租户。
而租户也是特别复杂的，有社会小青年，当然也有一些刚出社会工作的小白领，也有一些地痞流氓等等。
而且老破小的物业服务水平特别差，有的老破小区甚至没有物业服务，就导致了小区内的环境，也特别的脏乱差，居住的环境特别不舒适。
第4个缺点，安保系数不好。
很多老婆小在大门处没有设置保安亭，随便谁都可以进进出出。送外卖的，社会上的人士，小区内的租户，小区内的住户，进进出出特别的复杂。
甚至有的，老破小区设置保安亭，也只是请那些年迈的老人看守，只是做做样子，安保系数特别差。
……
是的，老婆小区的缺点特别多，也特别的直观和明显。
结合这些优点和缺点，大家不妨看看自己的需求到底是什么，看看适不适合购买大城市的老破小。
三，如何正确看待大城市的老破小，到底值不值得买？
在第一大点，我们把大城市的优势简单的罗列了一下，在第二大点，我们也把大城市老破小的优点和缺点分别介绍了一下。
非常明确，城市是好城市，老破小房子的地段也是特别良好的，但是毕竟老破小的缺点很多。
那么，到底应该如何来正确来看待了老破小呢？在购买老破小房子的时候应该如何来取舍呢？
第一，刚需购房者，可以考虑购买老破小。
刚需购房者大部分是刚出社会工作不久的年轻朋友，他们的工资相对较低，积蓄也相对较少，很多时候买房也要依靠家里的父母支持。
最主要的是刚需朋友刚出社会的时候，往往工作也不太稳定，他们需要经历很长的一段时间，才能找到自己的定位，才能让自己的工作固定下来。
那么, 无论是从金钱投入方面来说，还是从工作的稳定性方面来说，刚需朋友都可以优先考虑购买大城市的老破小。
①.老破小单价低，面积小，总价低，容易上车。
在第二大点我们已经说了，老破小的单价相对较低，而且有的老婆小低的很多，它的面积又小，总价相对来说就比较少了，比较便宜了。
对刚需朋友这种积蓄不是特别多的人来说，购买老婆少，往往上车的门槛较低，投入的资金也较少，买房更容易一些。
②.出行方便。
刚需朋友，工作不稳定，可能换工作的概率较大。那么，把房子买在远郊区就不太合适。
如果工作变动较大，那么出行就特别的不便利了，大部分的时间都浪费在挤公交，挤轻轨上了。
而买大城市的老破小就不一样了，他一般在城市的中心，无论你工作怎么变动，他出行相对来说都是特别方便的。
老破小周边的轨道交通特别方便，四通八达，无论你的工作在哪个方向找，都特别的方便。
最主要的是大部分的年轻人找工作更会集中在市中心，因为市中心的企业更齐全，企业更集中。
③.抗风险能力较大。
房地产市场已经发生分化，刚需朋友已经错过了黄金楼市的十年，那个时候闭着眼睛随便买都能够赚钱，但接下来不是了。
刚需朋友刚入社会，对房地产市场又不太了解，买房子还是首先得买好地段，地段价值往往是最高的。
而老破下就具备了良好的地段，在未来无论是上涨还是下跌，它的抗风险能力都相对较强。
即便是自己日后收入较高，条件改善之后想要置换更好的房子，也能够快速的将自己的老破小卖出，作为自己置换房子的助力资金。
哪怕自己的能力足够购买另外一套房，老破小不想卖，也可以用于出租，市中心有更集中的人口，有更多的租房需求。
第二，改善购房者回避购买老破小。
改善购房者就不太建议购买老破小了，而且一定要回避购买老破小。改善不仅仅要提高自己的购房面积，而且要提高自己的购房环境，提高房子的品质。
改善购房者就适合去买一些洋房啊，大平层啊，别墅啊等等。
只有在房屋类型上得到有力的改善，它的居住环境才会得到提升，它的居住体验感才会更强，这才是真正的改善。
无论从哪个方面来说，老破小都不具备改善的功能，所以改善购房者一定要回避购买老破小孩。
第三，投资购房者，有取舍的购买老破小。
投资购房者买房的目的主要是为了赚钱，自己可能根本就不会去住。
那么目的就很明确了，无论是持有期间出租换取收益，还是等到涨价之后卖出换取增值收益，目的只有一个，就是赚钱。
但是我们也必须明白，我国的租金收益特别低，大部分城市的租金收益不足2%，想要通过出租获得良好的收益是根本不可能的，房子毕竟涉及到的金额特别大，投入特别大。
所以对于投资购房者来说，他们往往是想要通过增值之后卖出，来获取更多的收益。那么，对于投资购房者，如果要购买老破小，请收下以下三条建议。
①.购买折扣力度较大的老破小。
老破小的优点不多，但是缺点却特别的明显。而人们对住房的居住环境每年都在提升，每年都在升级。
要不是自己手里的资金不多，我想是没有谁愿意去购买，老破小来居住的都愿意去购买更好居住环境的次新房新房。
所以大部分居住朋友购买老破小，其实就是看到它便宜，购房门槛较低，容易上车，能够快速解决自己的居住需求，这一点我们必须明白。
所以，投资者在购买老破小的时候，一定要去购买那些有折扣力度特别大的老破小。
因为老破小在未来的增值空间特别有限，想要顺利的卖出一定要有特别好的优惠力度才行。
如果自己没有买到特别便宜的老破相，你卖出的时候要给对方打折，就没有多少利润空间了，哪怕在楼市的上涨期。
②.购买竞争力较大的老破小。
未来的房地产市场会发生分化，只有竞争力强的房子，在未来才有更好的流动性，才有更好的变现能力。
老破小集缺点于一身，购买它就更需要重视这个问题，甚至超过购买其它房子的重视程度。
所以购买老破小，尽量去购买距离轨道交通较近，小区体量较大，小区看上去保养的还不错，有好的物业有好的安保设施，有重点学区指标的房子。
这样才能用更多的优点来取代小破小拥有的缺点，并且在价格相对较便宜的基础上才更容易卖出，更容易变现。
③.没有准确内部消息，千万不要博拆迁。
身边有很多的投资购房者买老破小，就是在等待拆迁，因为拆迁的赔偿金额特别大。
但是需要重点提醒这类朋友，没有内部消息，没有准确的消息，千万不要不拆迁，你博不起，你更输不起，小心被套牢。
一方面，因为棚改政策已经由原来的拆迁发钱改为实物分房，很多城市拆迁只是在分一套房子给你，而这套房子的地段往往很偏远，市场竞争力很弱。
另一方面，旧城改造大力推广各个城市的老破小区，不再以原来唯一的方式拆迁为主。
而是改为刷刷外墙，翻新小区。加装电梯，让大家出行便利。聘请好物业，维护小区环境，提升居住体验等等。
因此，博拆迁为主，投资老婆小的朋友一定要引以重视，没有确切的消息，千万不要碰老破小。
可以取代老破小的产品很多，没有必要非得购买它。
……
是的，面对大城市的老破小，既有优点又有缺点。
我们应该在购买的时候，结合自己的实际情况，就重避轻做出最明智的取舍。
我们更应该正确看待我国未来的房地产市场，房地产市场已经发生分化，再也不是闭着眼睛随便买都能够赚钱的年代了。
随着棚改政策的改革，随着旧城改造的大力推行，未来的拆迁暴富梦可能会破灭，拆二代也越来越少，大家一定要理性看待。
我是 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！
重庆地产视野
如今很多商品房都成了老破小，房龄在20年之上，你如何看待老破小的投资价值？
”老破小“也分城区的老破小还是郊区的老破小，这两者不能一概而论，大城市中城区的老破小还是值得购买的。
在北京，70.80年代的老房子并不少见，基本上都是一些老旧公房，设施陈旧，房龄老，而且由于当年的一些建筑设计师理念比较陈旧，同时也为了满足多子女的特殊背景，在房子的户型上总有一些奇葩的设计，比如一平米的卫生间，四五十平米的两居室；
那么这样的房子还有购买价值吗？
其一：周边配套齐全
其二：房子本身会持续产生价值
当赶上拆迁的时候，往往可以创造更高的价值。
小崔聊房
随着城市的不断发展，我们可以发现许多大城市的市中心都是一些老破小的房屋，而在新城区都是高楼大厦耸立一派欣欣向荣的景象。对于很多人而言，老旧城区承载的就是市中心的属性，作为市中心就应该有一个市中心该有的样子，不论从商业配套还是从整体的面貌上来说都应该优于新城区。但是为什么现在的新城区总体建设与面貌都要优于老城区呢？
其实这种大城市老破小的情况也是出于无奈。因为在城市发展的脚步当中新城区和老城区的房价步步攀升。如果想要重新规划老城区，那么就需要拆迁上新的开发项目，但是在房价高企的时候，如果上了新的开发项目，实际的房价一定会有很大幅度的上涨。为了确保市中心的房价相对稳定，不对周边的新区域的房价产生带动最用，老城区就保留了老破小的房子。
还有一个原因就是城区当中老破小的房子不便于拆迁。毕竟市区内的土地总体有限，过去的规划也不佳，很多小区的地势较小，能够用于开发的土地面积比较小，并不能形成比较符合当前居住理念的小区。如果拆除的老破小不用来修建新的住宅小区，就需要修建新的商业综合体，但是在老城区当中，商业综合体的数量也并不少，或者说综合性商业的开发也会进一步提升老城区内的房价，因此老城区内的老破小还是以改造升级为主，具体拆迁的事业就要往后拖一拖。
大城市老破小的现状也反映了当前楼市发展的节奏其实是很快的。并且也反映了城市房价的带动效应是很明显的。如果贸然提升了市中心的房价，周边区域的房价一定会紧随其后逐渐涨上来，因此市区当中的老破小不仅承载着城市的记忆，也承载着调整城市房价的作用。毕竟很少有城市的房价新兴区域可以高过老城区的。
房产老J
如何看待大城市“老破小”？
首先，我讲讲“老破小”的优点，房龄20年以上了，交通便利，周边配套一定是很完善的，买在这儿居民生活很方便。
再言“老破小”的缺点，高房龄，小区外观设计陈旧，不受大众欢迎，小区内绿化面积少，房屋老旧，买后需要支付维修费，还可能存在安全隐患。从居住角度来说，居住体验不会太好。再加上现在城市买房大多是贷款，向银行贷款时受高房龄限制，贷款年限和额度会受到影响，并且等你再住上个几年，房龄更大了，没有升值空间，出手也不易。
什么情况下的城市“老破小”可购买呢？
老破小正好是名校学区房，买来专为孩子上学用，或者有人买城市“老破小”是为了博拆迁，看中它有拆迁希望。
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南京楼市动态
这个问题是我一直在思考的问题，而一直没有人提问，所以自己提出来，抛转引玉，希望有研究的朋友多多指教，共同思考。
一是先聊聊老破小的优势。一般生活配套齐全，菜市场、超市、门诊、公交等生活设施方便，出门就可以满足你的各项需求。而且大多老破小地理位置优越，往往是在市中心地区，最值得强调的是很多老破小所在地区的教育资源往往非常好，这也是老破小投资的最大价值。并且老房子多是五层左右的多层房屋，更符合人居住的习惯。
二是再讲讲老破小的弊端。很多都是没有物业，或者物业没有存在感，这就导致公共空间凌乱，或是杂物乱放，或者难停车，没有存储间等，而且大多没有电梯，房龄也比较长，周围的硬件设施、卫生、绿化环境比较差。
三是老破小往往集中在中心城区，而每个城市现在都在推动新城区的发展，这对老破小是一个不利的因素，同时新城区的生活配套也在改善，这对一部分年轻人构成了吸引力。新城和老城之间存在一种必然的替代关系。
四是想留一个问题，就是在未来随着房子的“老龄化”，我们该如何处理或者征迁老破小呢？
雨下青茶
而普通的新房市场，南京当下的房价不到3万元/㎡。
老破小的优势与缺点并存，造成了很多人对老破小的爱恨纠缠。
聊宅
大城市学区地段重要，小城市地理位子也很重要。
远方167427784
老破小也要看房子的具体情况，有些还行
我爱月季1
“老破小”的优点：
一，交通便利，市区老房子大多离地铁和公交不远，步行就可以到出行，非常方便，节省上班时间，节省交通费用。
二，配套好，容积率低，无论是学校，公园，图书馆等等散散步就能到非常惬意。
三，物业费低，只是电梯房的零头保持好，一般市中心的房子抗跌力比较好，即使涨价缓慢但少很少有跌的情况，并且出租的话价格相对较高，出租收益高。
“老破小”的缺点：
一，居住环境户型等比较差，老房子一般物业不太规范，户型设计上也不太合理，加上面积小，整体居住体验不如新房和次新房。
二，贷款年限受限制，银行贷款要考虑房龄房龄太老的房子，在贷款年限上要相对短一些，因此购买老房子需要的首付就高一些。
三，升值速度慢，老房子不是学区房的话，一般升值速度是比不上郊区的新房子，毕竟郊区新房子配套不断完善，房屋价值也是随着上涨很快的一套配套已经完善了，升值能力就相对较弱，你还会选择市中心的老破小吗？
