三年獲永住家庭分享買樓攻略（下）
這一篇，我們會描述貸款經過，搬入新居和不同服務需要注意的事項。在日本置業後或租樓後可作參考。
簽下意向書後，仲介便聯絡業主，暫時保留物業給我們（業主是日本一間很出名的一戶建發展商）。我們這一家仲介，剛剛跟業主談好獨家Open House展示，所以可以要求業主在籤臨時合約前保留給我們（可見，仲介的規模或商譽也有影響）。如果我們找的是其他仲介，這些炙手可熱的物業，業主和仲介一定不會等銀行審批結果，會先再找其他買家，兩手準備。
我們當然希望有減價空間，但仲介已經給我們心理準備，應該沒有減價空間。因為同區，這一間已經是最便宜的！當然，沒有死錯人，為什麼比較便宜，下面自有分曉。
發展商把物業在市場放售，很快便有買家。但是最終銀行貸款沒有通過，所以交易取消，白白浪費了幾個星期時間。因此發展商聽到我們也是貸款，態度是比較保留。
他們要求籤下合約後3個禮拜之內能夠交易！對於貸款戶來說，這個不容易達到。日本貸款程序一般需要4～6個禮拜，錢才會被匯出到賣家戶口。3個禮拜內完成轉帳程序，明顯這個是針對現金交易。幸好我們能夠提供貸款機構的預先批准證明，發展商才比較放心，才願意和我們籤臨時買賣合約。(所以前文有提到，網上預先批核，非常重要！而且費用全免。）
有了臨時買賣合約，便能夠正式向銀行貸款。利率越低，批核越困難。一般網上銀行例如Aeon/Jibun/Aruhi, 利率比傳統銀行例如沖繩銀行為低。樓宇用作自住或投資，利率也有不同，自住為最低。我們初初接觸仲介的時候，其中一家仲介強烈推薦傳統銀行，對於網上銀行一直反對，說批核困難等等。後來才明白，因為這些網上銀行失敗率比較高，而且批核通常比傳統銀行審慎， 而且審判時間長（一般4-6個禮拜才能正式轉帳）,作為仲介，如果買家貸款失敗了，自己的手續費也泡湯！
一般需要一至兩個月才能完成的手續，三星期好像有些困難。媽媽一直很擔心趕不上3個禮拜內付款（但有沒有茶飯不思，所以體重仍然上升）。但剛巧發展商是我們想貸款的網上銀行大客戶，所以網上銀行便收到發展商的壓力，他們自行談妥審批結果發出日和過賬日期的（完全沒有問我們意見但我們也無限歡迎、少了很多煩惱）！我們奇蹟地早了五天便收到正式審批通知，在原定的結果發出日已經可以跟銀行簽約，而最重要的貸款發放日也可在原定的日期進行！
但我們不想提早交易。實情是想推遲交易日期，讓我們多一些時間搬屋，也希望給Mia 在這間學校完成小學二連班….最緊要不想租房子和供房子重疊太多，雙重費用。但是原來完全不可能，簽下臨時合約知道完成交易，只有兩三星期。這兩三星期之內要完成轉校手續，申請光纖，銀行政府改變住址等等等等四萬多種瑣碎事要做。三個星期其實是非常倉猝。最後齊心合力，終於在死線前完成搬家。
我們選擇這一間網上銀行除了利率低（不是最低），主要是他們的保險：如果借款人患了癌症餘下貸款便不用再付！如果借款人患了八大疾病，餘下貸款便不用再付！如果借款人死亡，也不用付餘下的貸款！
保險金沒有一個定額，是銀行批核給你的基本利率上加上一點利率作保費。例如本身貸款利率為0.8%, 癌症保險加上0.1%, 八大疾病又再加上0.2%（*注意：這些為了加保而後加的%，每一家銀行不同）, 最後的貸款利率便是1.1% 。
我們好運的是，因為建築商跟此網上銀行有緊密合作關係，所以我們的貸款利率，在整個貸款期都可獲得0.05%的折扣！！！我們最後的貸款年利率為0.77%（浮動）,比香港臺灣低很多很多很多很多!貸款的時候可以把房屋以外的洗費又放入貸款內，例如中介費用，律師費用，甚至購買傢俱！
日本房屋貸款購買新築可以不用首期（注意是新房子！）。他們批准的金額你可以自由運用在購買房子上。例如貸款批出了¥4000萬，你可以購買價值4000萬的房子或自己加上¥2000萬購買¥6000萬的房子。
貸款的時候可以把房屋以外的洗費又放入貸款內，例如中介費用，律師費用，甚至購買傢俱！這些便是日本買房子需要預備的費用。
執筆之時：香港樓宇貸款利率大約為2.5%, 臺灣房貸利率大約為1.44%, 我們最後的貸款年利率為0.77%。
樓市會下跌，我們借貸100%，那麼物業便成為負資產？
簽約當天，我們人生又邁進新的一步, 媽媽要求爸爸一同出席。香港買賣樓宇，簽約只需要15分鐘便完成（爸爸在香港的時候幫老闆購買了一些物業，所以略有經驗）。日本買賣樓宇，下訂的時候，用了半天講解你的權利。最後簽約的時候，地產代理，發展商，建築師，司法書士，買家十多人同一時間聚首一堂！分別輪流向買家解釋不同條款，被輪一兩小時，那一刻，爸爸很悶, 很想離開!？也對。就像車子，第一天，價值開始下降。銀行借貸買樓不是給借款人作一種投資，借款人不還錢，銀行便會成為壞帳，所以審批過程比較嚴格。但日本房屋貸款性質就像汽車貸款，所以不會出現負資產。因為基本上第一天就成為負資產。
講解過程中，爸爸差點睡著。他們真的每一頁為你解釋！被這麼多人圍著45分鐘。但是突然間精神一振!
原來2019年10月1日加消費稅之後，政府推出的過度措施包括買樓回贈！我們被告知我們有相等於30多萬日元的消費額可以使用。他們有一個網站，網站有不同的新居商品。小至廚房潔具，上至按摩椅也可以用消費額選購！我們突然間知道這一個消息，本來差不多睡著的爸爸馬上上網搜尋。雖然價錢比市價略為高，但也算合理。一個24/32“電視才1.8萬-2.4萬円左右
（大約港幣2000/臺幣8200），不用7萬円（大約港幣5000多/臺幣19000），比＂香港＂便宜。
這個叫次世代住宅的回贈計劃，是政府為新增消費稅的過渡期計劃。先到先得，領完即止！計劃內有很多很多不同的產品，價錢也算合理。比市面貴大約10-20% 左右。但這是已出之物，總好過什麼也沒有～
但是取得消費額的手續是一個惡夢。而且說明先到先得, 雖然是政府推出的資助, 但是如果預算用完便會沒有。所以這個便是我們的頭號任務！執筆之時，剛剛收到我們寄出的文件。一模一樣的原裝文件, 他們說文件不齊全, 需要重新申請! (原來發展商給我們的文件有錯，白白浪費了六個星期)。
日本公司或政府常常推出這些措施, 絕對不是方便用家, 因為希望大家不小心忘記。一個真實例子便是SoftBank 光纖服務。日本很多回贈計劃門檻非常高，一不小心，便會失去資格。大家要非常小心閱讀條款！
媽媽做了很多研究，SoftBank 是最便宜。因為他有很多附加服務，如果一併使用，會提供回贈，真的是最平。例如要求一併使用他們的手提電話。我們公司青潛一路有使用他們的服務, 所以很容易滿足這些條件。最後發現還要付加多一個服務才能夠滿足。這個便是最精彩地方：
平常我們不會看細節，但是這一次媽媽發了神經細讀所有小字。發現原來光纖開通之後一個月內參加這一個附加服務，便沒有了回贈優惠！我們當然不會馬上參加。三個星期之後，SoftBank 營業員打電話來問我們加入了附加服務沒有, 要不要現在幫我們馬上加入… 媽媽馬上回答說沒有, 因為你們的條款上說一個月內參加便沒有回贈。銷售員便馬上回答說＂是是，我們只是提醒我們的顧客～“是個屁！
暫時這麼多服務陷阱, SoftBank外判商真的是最＂出位＂的一家。但是他們真的便宜，如果沒有跌入他們的陷阱！
一切準備就緒, 我們便開始考慮新屋的基本附加設備。這一間屋比同區便宜的其中一個因素是隻有非常基本的設備。例如蚊窗、花園設備、櫥櫃、地板保護塗層、窗簾路軌甚至電視天線有也沒有。蚊窗，發展商的報價為18萬日幣，我們覺得很貴，媽媽便上網尋找。最後不用10萬元（連送到沖繩的運費）便找到，代價是需要自己安裝… 安裝最後用了爸爸兩三小時… (爸爸覺得自己時薪原來很高！)。
日本大部份建築物料也是跟隨著一個系統，所以網上訂購材料非常方便，不用太過擔心尺寸不符合。裝設也算簡單。電視天線報價6萬，我們自己上網購買，1萬元便解決了。（不用冒生命危險！）建築物內配線完備，後期加裝設備很簡單。
櫥櫃，去Nitori, 比發展商報價便宜20萬！其他東西不用說，當然便宜很多。但需要自己分開購買。購買與否發展商不會給你壓力，純屬個人選擇。他們甚至不厭其煩地提供瑣碎資料讓我們出外報價，這一部份非常均真。服務態度值得一讚！
房燈，上網的價錢比實體商店便宜40-50%！而且安裝非常容易，爸爸只需要1分鐘便安裝妥當。拆除包裝反而要2分鐘。購買照明器具比我們想像中便宜很多因為發現網上價錢，比實體商店便宜40%！我們差點不能相信是同一件產品！而且免費送過來沖繩（很多時候沖繩需要附加運費）安裝非常非常簡單，應該說是非常爽！扭上去的那一下，＂卡＂一聲，爽！
還有一個選擇, 大家也沒有想過。你可以選擇電力公司! 每一家店公司有不同的計劃, 沒有一間是真正最便宜。需要根據你的生活習慣。例如其中一間任何時段畫一價錢，另外一間在某一些時段特別便宜，但是其他時段有比較貴。網上有不同列表可供參考。根據你的生活習慣, 擇電力公司。
花園才是最頭痛的一部分。發展商為了減省保養成本，花園鋪上海沙, 我們搬入去的時候，已經成為一個小森林。拔草弄到腰痠背痛，處理花園一直是我們最頭痛的問題。當然不會移除。當我們收樓的時候，已經變成一個沙漠綠洲，雜亂無章的一種。我們找尋不同方法,如果叫人幫我們處理,最便宜的也要20-30萬円,再找師傅弄個甲板也要十幾萬円一塊小的，那麼弄個花園豈不是45萬円甚至更多！？我們真的不願意付這筆錢。所以最後在YouTube做功課,發現人造草皮又美觀又”便宜”，現成品的戶外露臺也只是4-5萬円!最後一家人齊心協力,用了兩小時加上十多萬円，便完成了我們的人造花園！還有一個角落用來種植芥蘭菜心和草莓！（完工後發現計算錯誤，忘了損耗，草皮不夠，沒有辦法覆蓋全個花園。所以便衍生下一個迷你計劃。託福託福，爸爸馬上拿到了不反對通知書。）
所以便衍生下一個迷你計劃。託福託福，爸爸馬上拿到了不反對通知書。下一篇文章，我會告訴大家是什麼東西（不是這個小菜田）在沖繩種植芥蘭，2018年因為颱風全部死掉。今次成功了！
在附近遐逛，有一天發現我們的地怎樣好像比旁邊的小。正式對比一下，我們地積剛剛好是鄰居的一半。頂（靠的意思）！原來我們的屋這麼＂便宜＂因為只有一半地積。但價錢卻和兩年前看到的差不多。扣除了建築成本，土地兩年溢價大約60～90%。在日本買樓如買車（折舊）的情況下，我們是否應該高興才對？因為這個區升值了。我們分割的另一半，比我們遲賣出，還再高10%左右！但是無論如何，這個是我們能的負擔中，最滿意的一間，基本上沒有什麼挑剔。自己住，總比交租好。
原來我們的屋這麼＂便宜＂因為只有一半地積。但價錢卻和兩年前看到的差不多。扣除了建築成本，土地兩年溢價大約60～90%。歷史，總是要不斷重複。第一次搬家,爸爸急事回了香港，第二次搬，爸爸剛剛出院，不能負重。今次，爸爸在搬家第二天和Mia 去了臺灣，剩下婆媳兩人單打獨鬥，面對亂局! 幸運地日本有一些非常可靠貼心的服務，最緊要價錢相宜。幫了大忙！
轉自oki-family
關住公眾：為移居沖繩而奮鬥的80後；
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