2020-03-07 20:41:02 佚名

邹小刚888

网上回答的比较多，都说的有道理。每个人所处的环境和市场不一样，最后的结果都会有争议。我目前已经投资了两套小平方的门面，就以我自己的观点来说，你自己考虑自己的处境。

目前我第一套门面是小区外围门面45平，03年15到手，开始租500一个月都困难，后期租金逐渐涨起来，11年已经2.5万一年。正好我从外地回来，不想上班就和老婆开了个烟酒店，一直到现在。目前周边租金在4.5-5万之间。前年我看租金比较合算，加上周边大小超市起来的太多，对目前地段超市看空，而且营业时间太长，早9点到凌晨2点。所以准备换个地方经营，考虑到市场租金较高，租房压力太大，就在当地物流市场园买了一套上下100平的门面，一层高5.4米，可以架一层出来堆货的门面，变成三层总共150平。三层做一个临时住的地方，不想回家可以住在店里。总价89万，三年直接返租及全款其他优惠最后65万到手，我又和开发商谈好我在以招商名义进去自己经营，他又少招一个经营户而我等于白捡了三年租金。

在这里我不想讨论我是亏还是赚了，对于我来说第一套门面随着市场发展，回报率已经超出我的估计。所以不能按卖房时的租售比来讨论，一般产权40年的门面，全款我认为25-30年的回报率就可以，因为你还能赚十年的租金和一套续地税租就可以继续使用的门面。随着人民币的贬值租金必然上涨，只要你的地段租金不是大起大落形就可以。门面附近有小区和稳定的人员即可。

第二套门面对于我来说很纠结，当时是17年7月份买的，三线小城市住房已经经过一轮大涨，住宅在8500一平，我个人认为最终也就1.1万是我市的极限（后来同地段涨到1.3万，19年回到1.2万左右）加上我本身有住宅，所以投资了物流园的门面。

我考虑第一经过多年的实体经营，我感觉在全民经商的洗脑作用下未来5年，实体将会是大量厮杀，和同行和电商和跨界。想挣大钱反正我了解的烟酒是很难了，不如退出竞争区域，在不是主业形态地区做辅助，人也不用太辛苦。如果生意不好不能维持利润平衡还可以走朋友圈低价直销发展。

第二，手里有资金还是不能放银行，钱的贬值速度不是我们普通老百姓可以预知的。既然可以全款，还是要投资，只要转起来总是有希望的。手里没钱也会促使我更有动力。

第三，实体困难不是只有老百姓知道，上面也知道，只是迫于现状不能急于救实体，未来国家肯定是会大力发展实体经济的，门面不能大涨，当保值还是可以的。

第四，当所有人都把钱投到住宅里的时候，住宅的风险可能比其他地产的风险更大。

第五，人人都看不好门面，所以现在的价格不高，即使做住宅用也就是水电贵些，相比花150万买住宅不如65万买门面。而门面的租金好于住宅，升职空间也大。因为我市的住宅价格已经到顶了。

小歪182055320

正常投资商铺8~15年能够回收成本就比较划算，如果超过15年仍然不能回本，那就不要投资。

在给你讲这个道理之前，我先给你讲一个身边的案例。

我之前认识一个朋友，他在某个小区投资了一个商铺，30平米，2014年买入的时候是120万，刚买的第1年小区没有多少人入住，所以商铺也没租出去，第2年他挂了一个月租金5000块钱，最终有一个做餐饮的租了这个商铺，但是因为当时小区的人口不多，所以这个餐饮店生意也不是很好，做了半年左右就把商铺转出去了，后来这个商铺的价格也只是逐渐下降，目前一年的租金只有5万块钱，但我仍然看到租客经常换的。

所以过去4年租客断断续续的换，再加上租金持续下降，平均一年的收益估计只有3.5%左右，如果按照他这个收益，至少需要28年才能回收成本。

从这个朋友的真实案例当中，可以给购买商铺的人提个醒，购买商铺最重要的是地段，地段，地段，重要的事情说三遍，如果你所购买的商铺位置比较偏远，人流量比较少，那千万不要轻易接触，否则吃亏的是自己。

我们再来算一下你的商铺回报率以及回报年限。

你购买商铺175万，如果按照首付50%计算，贷款87万20年，等额本金还款，利息在基准利率基础上上浮10%，那你总共要付出的成本是137万+88万（首付）=225万。

而你目前每年的租金只有7.2万，年回报率等于7.2万/225万=3.2%；投资成本回收年限是225/7.2=31.25年，这个就远远超出了8~15年的合理投资范围。

就算你有能力一下子全款买下这个商铺那，那年回报率就是7.2万/175万=4.1%，回报年限是175/7.2=24年，这个仍然比合理的回报年限超出10年左右。

我们最后来看一下175万潜在的投资收益。

你有175万你可以选择的投资渠道就比较多。别的不说，就算你选择最安全的投资方式银行存款，你有175万在一些小银行存个5年期以上，获得5%的利率应该是不成问题的。

5%的年化收益要远远超过你贷款买商铺的3.2%回报率，也比你全款买商铺的4.1%的回报率更高。如果按照复利计算那对应的回报率会更高。

所以综合对比之后，你175万的商铺，一年租金才7.2万，肯定是不划算的，如果你一年的租金没有达到12万以上，就不要随便投资，否则就是不划算的。

贷款教授

我自己有两套商铺，而我身边的小伙伴和亲戚都有商铺的配资，所以可以给你一点建议！有没有投资价值看地段和回报率，好的地段回报率自然高，差的地段回报率也非常低，所以回报率是考量一个商铺有没有投资价值的第一参考标准！175万的商铺年租金为7.2万元，那么换算成年回报率也就是4.1%，而月租金为6000！

以我的经验来看就是不值得，我自己一套商铺在上海外环，一套在苏州，年回报率都为7%以上！如果以你这套4%的回报率来看是没有投资价值的，商铺看的就是一个回报率和租金收益，而不是看涨幅！在我的理念里，商铺投资组基本的条件是能满足7%以上的回报率，其次就是每月的租金能抵扣贷款！你的商铺175，贷款金额可能最大化达到875000元，而每个月的月供要将近10000元，也就是说，你的商铺必须满足一年12万的租金，才有满足投资价值！

当然了，租金回报率是首要的，其次还要看地段，还要看是否能重餐饮，是否有包租和协议分成现象等！以及未来周边的规划和生态！只能说现在好的商铺投资是一个高门槛的阶段，能达到7%以上回报率的商铺比较少，价格比较高，所以需要精心挑选和等待！我比较推荐一线城市和新一线城市的商铺，这里人流大比较有竞争力！目前的商铺一铺养三代可能已经不成立了，但是好的商铺一铺养一代人还是没问题的，至少我周围的有钱小伙伴都是有商铺的配资。在我们眼里，经济和产业都是有周期的，10年前电商冲击了实体，但是谁能保证10年后实体不会卷土而来呢？？像日本这样的发达国家也是实体干掉了电商，所以我觉得有资金实力的情况下完全可以配置1-2套商铺，有备无患！

琅琊榜首张大仙

首先要提醒大家，无论是大城市，还是小城市，或是小县城，未来商铺都要谨慎投资！

商铺175万，年租金7.2万，收回成本要24年。其实光看数据还是不错的，比很多城市的普通商品房的租售比要高出不少。

比如北京市，我附近的房子，房屋价值500万元，租金5500元/月，收回成本要76年。

但问题在于，商铺的上升价值有限，而且未来面临的政策风险也更大。

现在很多城市的商铺不限购，人人都可以购买，所以价格比较高，一旦限购，价格会立刻大跌。

北京市就是一个非常鲜明的例子，2017年“317”政策出来之后，商用房和商住两用房限购，必须有户口，或连续缴纳社保或个税满5年，而且不能贷款，随后价格大跌，成交量萎缩9成，现在基本都是有价无市。

此外，如果当地经济发展速度缓慢，商铺的价值也会大大折扣，不仅不会升值，反而有可能下跌。相对来说，商品房的保值价值更高，不管经济是否景气，大家总得有房子住啊。

如果钱很多，真要投资商铺的话，可以考察一下，商铺所处的商圈是否是成熟商圈，也就是人气一直都很旺，成立至少十年以上的商圈。如果是新商圈和新商铺的话，则一定要谨慎了，现在有几个新商铺能发展起来的啊。

小斯笔记

投资商铺要考虑哪些问题呢？一是地段儿，是否有升值空间。二是，回报率，也就是租金回报率是多少。 175万的商铺，年租金7.2万，月租金6000元，投资回报率4.11%。说实话坤鹏论认为没有太大的价值。

商铺属于固定资产，它有个最大的缺点是流动性非常差，变现慢。除非有持续升值的空间，如果入手了，再想专卖是比较困难的。

而且大家都知道近几年来，实体经济一直处于低迷状态，很多城市，最热闹的商业街的门面都有闲置的现象存在，导致了商铺出租的萧条。

所以说商铺的地段儿很重要，地段儿好，价格合理才能出租出去。如果地段儿不好很容易出现空窗期，也是不小的损失。但就现在的经济形势，地段儿好的商铺也有闲置租不出去的。

另外从回报率来看，月租6000，连贷款都抵消不了，肯定是不划算的。另外回报率4.11%，很多理财产品的收益率都在这之上，即使是投资理财也要比这收益率高。

而且就现在的实体经济现状，对商铺的升值力影响是很大的，生意不好，自然租不出好价钱，卖也不好卖。

所以无论从回报率还是升值空间来看都不是划算的买卖。

坤鹏论

年租金7.2万元，商铺总价175万元，租金回报率仅为4.11%，基本没有投资价值。

如果175万元只是出售价格，还不包括过户相关税费的话，那么租金回报率还会下降到3.60%以下，显然就更没有投资价值了。

之所以这么讲，有多方面原因。

1、当前三年期大额存单年利率4.18%很常见，多家银行还可以按月付息，如果拿利息再去理财，综合年收益率能保持在4.20%以上，一年收益能超过7.3万元，显然比投资商铺回报率更高。

2、商铺投资，6%以上的租金回报率是基本要求，也就是13年左右靠租金收回本金。低于这个数字，就要考虑周边商业环境，人流量，房租上涨空间，房价上涨空间等因素了。

3、新的楼盘在不断建设，新的商铺也在源源不断进入市场，实际上现在的商铺已经严重产能过剩了，未来存在极大贬值空间。如今过高的房价下，商铺再想增值保值已经很难做到了。

4、正因为实体店租金高租金不断上涨，实体店的生意才会越来越难做，开店忙碌一年下来就是给房东打工，未来要么关店潮出现，要么房租大幅下降，租金很难进一步上涨。

5、网购足不出户就可以买到商品，无非是等两三天的事情，价格便宜一半甚至更多，不喜欢可以随便退，售后服务更好，因此已经被城镇居民普遍接受，这是实体店衰败的重要原因，也是商铺投资不再保险的根本原因。

6、商铺流动性极差，根本原因在于税费比例远高于住宅。如果将来找不到租客，又找不到愿意接手的买家，商铺就会烂在手里，没人租的话可一分钱租金收不到的。

7、商铺贷款时间短利率高，如果是贷款买商铺的话，租金一般难以偿还房贷，以租养贷不容易实现。以贷款50%，也就是87.5万元，贷款10年，年利率7.2%来计算，每月还款就要10250元，一年就要12.3万元，租金还了房贷，保持这个水平的话每年还要再掏5.1万元才行。即使几年后高出20%的价格售出，考虑到贷款因素，基本无利可图。

8、房价如今处于历史高位，降价趋势已经形成，此时投资房产要谨慎，流动性差的商铺更要谨慎。

综上所述，这样的商品还是不要投资了。

财智成功

商铺是一项资产，资产的投资价值在经济学上就是考虑收益的机会成本，有没有超额收益，金融上指的是自由现金流折现。

一、计算自由现金流折现

第一年的租金为7.2万，我们假定国民经济成熟后，GDP可以在5%的增速上维持很长时间，租金和经济增速同步，每年递增5%，那么第二年的租金收益为7.5乘以105%，每年的增长率为5%。现在来计算一下折现率，折现率=无风险利率+风险补偿，无风险利率我们根据现在的智能化存款

我们就按照4.5%的中间值计算吧，在风险补偿利率中，的因为店铺的流动性较差叠加出售的高税费，我们要求一个4.5%的风险补偿，折现率按9%计算。在永续增长模型的现金流计算中，终值=第（n+1）年的现金流除以（折现率—增长率），计算后得到为168万。即你现在以175万的现金拿到了一份价值为168万的资产，显然不划算，不值得投资。

如果考虑到安全边际，可能的店铺贬值，房租增长不上去，还要打折，按照七折计算，168万乘以0.7为117万，这个投资亏大了。

二、按照经济学的机会成本计算

我们假定把175万去做投资，按照结构化存款的收益计算，每年的利息收入是7.87万，好尴尬。

假如买股票呢，现在持有四大行的股票，每年的股息率接近5%，那么每年的股息率为8.75万，你说是做四大行的股东强，还是买个店铺做铺东强？

近三十年我国上市公司平均净资产收益率接近12%，每年收益为21万，即使只做简单的指数基金投资，每年分红再投资也远超买店铺收租金强。

像大富翁这样的，年化25%，每年的收益接近43万，我怎么都不会去买店铺的，太傻了。

三、店铺价格上涨卖出

这个时候我们考虑的就是买卖的价差了，不需要考虑租金因素，涉及到对房地产投机（注意，非投资）的研究和政策、市场的调查，是新的话题，此处不再叙述。

如果不是全款买房，而是贷款买呢，我们知道一项资产的投资付出的利息费用会算在投资的财务成本里面，其实站在今天的这个时间点来计算，该投资的成本更大了。

综合所述，用175万去购买一个店铺，租金收入仅仅7.5万一年，从投资角度讲，很不划算。

我在这里讲了评估的原理和方法，大家对参数有疑问的可以按照自己选的数值带入计算即可，这个模型适用于所有的现金流明确的投资计算。

贫民窟的大富翁

买商铺175万，年租金7.2万，回报率是4.1%左右，从这个字面上来计算，如果你没有按揭，再加上你要交纳税金，住房维修基金，全部都算下来回报率最多能到4%左右，这样的资产，不算优良，如果后期租金增长比较好，是可以考虑的，后期增长，如果你判断一般般，那就要果断的放弃了。

你若是要按揭，回报率更低，假如175万买的，按揭一半应该是85万吧！就按十年计算，总的利息是22万，再加上175万，相当于这套房子198万买的，如果按揭，相当于房子涨了12%左右，如果按照现在72000的回报率，只有0.36%左右，回报时间应该是在27年左右，时间有点太长了，这也是上面说到的，如果没有按揭的情况下，能够判断，未来租金的增长幅度还算可以，那就可以过段入手，你如果还要利用杠杆，还要按揭贷款，就pass掉吧！

因为商铺的价值，就是回报率，没有回报率的支撑，你后期的卖都卖不了，只有后期租金增长，你才能够再次出手，否则得亏钱，这个房子买了，3到5年内出手，肯定要亏钱，所以要想好，该出手时就出，该放弃的时候就放弃，放弃也是一种智慧。

好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。

乐福居

本人从事二十年地产特别是产业地产和商业地产营销，对于商铺投资，一般情况下，按照以下模板套用，应该可以测算你购买的商铺是否值得投资：

我们可以假设一套商铺（新盘）从缴款开始到交房两年，交房后一年内租金收入为零（一般的商铺都会有培育期，特别是产业地产类商铺）。在我们销售商铺的时候，一般会预测，商铺投资回报率在8%以上才值得投资者投资。因此，我们会告诉投资者，第二年到第四年保证5%的回报率，第五年到第八年保持7%的回报率，第九年到第十三年能够达到11-12%的回报率。

也就是说，我们一般认为，只要投资者觉得，商铺的投资周期在十三年内收回全部投资，这套商铺就值得投资。所以，我们的销售说辞一般也会紧扣这个投资回报率。

在那些包租的年代里，我们也往往按照这个标准去吸引投资者，给予投资者8%的投资回报，然后把投资者的房款做成了事实上的金融产品。客观上，这个融资成本相对于后来民间融资动不动15-20%，甚至30%的月息便宜太多了，何况多少还有点租金收，这也是包租为什么屡禁不绝的原因。

回到投资商铺的角度，我们还有个底线公式：月租金✖240＝房款总额，当月租金越大时，该商铺越值得投资；如果月租金✖240＜房款总额，一般不建议投资。

结合题主的问题：175万投资总额，年租金7.2万元，也就是月租金6000元，代入公式：6000✖240＝144万元，因此，该投资并不划算，实际投资回报率低于5%，投资价值不大。

彭建雄

商铺175万元，年租金7.2万元，也就是年回报为4.11%。这样的投资回报率说不上划算与不划算，较为适中，不算亏，但也不算赚。要了解商铺投资的价值大小就需要了解其他投资能稳定创收的实际情况，以及房产是否存在附加效益，才能对比划不划算：

一、投资理财各产品的年化收益率为多少？

市场中的投资产品渠道有很多，银行理财、保险理财、货币基金、P2P理财、风险投资、股票、期货、外汇等，而作为普通投资者并不是所有的投资渠道都适合，只适合低风险、中低风险的投资：银行理财、保险理财、货币基金。而对于P2P理财、股票、期货、外汇来说就存在着很大的风险。而银行理财、保险理财、货币基金呢？保险理财的规则难的懂，所以将其剔除。银行理财也分为几个等级，而更为适合投资者的为低风险与中低风险等级理财产品。货币基金的年化收益率还是偏低。

而低风险、中低风险的年化收益率约在3.5%-6%，也可以针对性投资长线期限的中低风险理财，年化收益率在5%左右。