前言：
近两年的房地产市场，调控政策一再收紧。7月31号的政治局会议提出，坚定遏制房价上涨……现在的楼市环境，已不同往日。
近两年的济南，发展日新月异。拆违拆临，章丘、济阳先后撤市（县）设区，新旧动能转换先行区的集中开建……城市面貌和格局发生了很大变化。
新形势下的济南及济南楼市，将面临怎样的机遇和挑战？百度视频房产独家策划，专访多位业界大佬，试图通过他们的分析，来窥见济南及济南楼市的发展趋势。
在《地产者说》第一期，我们有幸采访了世联行山东区域总经理朱江先生，一起来看这位资深地产人眼中的济南楼市现状与未来。
济阳撤县设区战略意义重大
“济阳作为新旧动能转换区的一个重点开发区域，我认为济阳撤县划区是非常明智的，对济南的发展也是非常好的。”
朱江对于“济阳撤县划区”持肯定态度，认为济阳撤县划区对济南整个城市的发展扩张具有重要的战略意义。
“济南是一个南北方向短，东西方向长的城市。目前济南市区范围西至长清区，东至章丘区，整个腹地面积很大；但是南北方向的状态，制约了济南的城市发展进程，南部山区需要保护生态环境，无法开发，向北无法跨过黄河。在这样的背景下，济阳撤县划区实际上是一个非常有战略意义的举措。一旦济阳和主城区道路贯通以后，会给济南带来很大的发展空间。”朱江说。
对于购房者来说，最关心的还是房价。2016年，章丘撤市划区之后，房价一路飙升，从8000元/平涨到10000元/平，济阳撤县划区后，房价也会像章丘房价一样一路高歌猛进吗？
对此朱江认为，撤县划区不是济阳房价上涨的理由，济阳房价上涨的核心是它的美好前景，新旧动能转换区的推进、与济南主城交通更便利、配套不断完善，因此济阳房价上涨是符合老百姓心理预期。在撤县划区之前，济阳房价就已涨了不少了。
章丘撤市划区后之所以房价大涨，是因为撤市划区的时间点刚好处于济南房价的上行通道，所以章丘房价上涨的较快。而济阳撤县划区时，房价已结束上行，开始迈入下行通道了。
今年7月31日，中央政治局会议定调坚决遏制房价上涨，这是房地产行业的一个重要转折点。受其影响，不少地方房价应声有所回落，其中就包括济阳、章丘这种新区。所以，在房价下行之时济阳撤县划区，房价不可能再像章丘那样大涨。
济南刚需将消失是个伪命题，刚需永远存在
最近两年来，各大房企在济南拿地积极性很高，通过竞拍或合作方式纷纷进驻济南。“一方面是因为济南作为全国GDP总量排名第三的经济大省省会，对房企具有吸引力，另一方面是各大房企为了追求规模。2016年下半年开始，房企在济南拿地热情高涨，激烈的土拍之下，济南地价越来越高。在这些高价地块上，开发商都倾向于打造高端住宅产品，于是坊间有传言“济南的刚需盘将会消失”。对于这种传言，朱江表示这完全是伪命题，“刚需永远存在，而且永远是购房的主力。”
首先，什么是刚需？买第一套房、结婚用房、和父母分开住另外购置房产都叫刚需，甚至由小房子换大房子的改善需求，也是刚需，从这个意义上来讲，刚需是永远存在，而且是长期存在的。贵的房子也可能是刚需，便宜的房子也未必不是刚需。
所谓的刚需消失，可能指的是另外一个现象，举例来说深圳的刚需产品一般是1000万量级，普通改善产品一般是2000万量级，多次改善产品一般是3000万量级。济南刚需的定义是随着济南经济发展和人均收入水平的提高，以及房价的水平才能得出。房价不断上涨，刚需总价区间不断上调，刚需门槛不断提高。
低总价刚需外溢，主城区刚需减少，低总价刚需到济阳、章丘、长清区购置房产，高总价刚需在主城区内。主城区内一些紧凑小户型总价达到200万左右，也是刚需产品，章丘100多万房产可能也是刚需产品。朱江解释。
房企联合开发是迫不得已的选择
这两年来，在济南市场，还出现了一种现象，即一个楼盘，由2个甚至4、5家开发商联合来打造，这种现象到底是好还是坏？
对此，朱江认为，开发商联合开发都是迫不得已。它所具有的优势就是大家一起来抱团降低成本。因为开发商在拿地的时候，特别是去年以及今年上半年，土地价格上涨很快。各自竞拍的话，可能谁都拍不到，或者是拍到以后的地价特别高，风险就会很大。而通过联合拿地，大家可以分担地价，也可以把拿地价成本降下来，对房企来讲开发成本开发风险都会降低。
当然，联合开发也存在问题，朱江指出，房企在合作期间可能会出现各种问题，比如说产品问题，营销问题，还有沟通协调问题。“其实如果有条件，开发商自己一般都愿意自己拿地自己开发。从今年来看，特别731以后，我们就能看到联合开发这个模式降低风险的作用还是比较明显的。因为去年把地价拍得特别高，今年房企的日子会特别难过，但联合开发会分担这种风险。”
那么购房者在买这种联合开发的房子，有什么需要注意的问题吗？“对购房者来讲，买联合开发的房子，肯定不如单一品牌的房子好，主要原因是，可能这个项目开发完了，开发公司就撤了，业主遇到什么问题，可能找到责任方也比较困难。”朱江说。
公寓仍是比较好的投资品
2018年上半年楼盘开盘售罄已是常态，各大房企赚的盆满钵满。对于这种现象，朱江表示“开盘售罄不是正常状态，理性的楼市应该是，楼盘开盘推出产品，有的卖掉，有的卖不掉”；进入下半年，住宅市场已经由卖方市场转为买方市场，住宅开盘去化率降低，购房者持币观望，济南楼市逐渐变凉；但有公寓项目去化却达到90%，有人提出疑问，在楼市转凉的背景下，为何公寓去化率如此高，是不是公寓可以逆势而行，目前投资公寓是否还合适。
“没有任何一种产品可以逆势而行。”朱江说。
“公寓产品之所以热销，原因一是住宅限购，公寓和住宅相比，具有低总价、升值空间大的特点，原因二开发商应对市场需求，调整后的价格对购房者具有吸引力，原因三是对比银行储蓄利息，公寓投资回报率相对较高，这三个因素使公寓产品受到投资者青睐。”
朱江认为，目前阶段来说，公寓仍然是一个投资比较好的产品。首先，公寓位置优越，相对住宅，主城区公寓数量较多；第二，许多年轻人对居住的概念也发生了变化，一些海归在国外习惯了住在市区，回到国内更喜欢住在市中心，所以这些年轻人可能会选择在主城区购买公寓。
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