最近忙，又好多天沒寫長文，墨菲既不是做自媒體的，也不是專業做投資的，幹著小實業，希望自己那點小錢能跑贏通脹。

咱不掙廣告費（也沒那本事），也不割韭菜。寫只是投資路上自我學習、總結、整理的一個過程，。

頭條好就好在，不論寫什麼總有互動的，這非常有意思。即便是盡是懟的，也是互動的一種，這也增加了讓我寫下去的動力。

價格的形成有兩套理論，一個叫成本決定論，一個叫供需決定論。成本決定論自行百度，不想贅述，我們從供需的角度來看看中國房產市場未來10年的趨勢。

01住宅需求端

• 人口向城市聚集：城市化加速期

納瑟姆曲線圖

納瑟姆曲線表明發達國家的城市化過程中，都會經歷兩個拐點30%與70%。當城市化水平在30%以下，代表經濟處於緩慢的準備階段，30%-70%之間為加速階段，當城市化水平超過70%時，第二個拐點出現，代表經濟發展趨於平緩的成熟階段。

城市化率加速區間30%到-70%，美國從1920-1970年，中間經歷第二次世界大戰，用了50年時間。日本從1945-1970年，用了25年時間。韓國從1963-1988年，用了25年時間。

我國1949-1978年城市化率年均提高0.46%，1978-1996年城市化率年均提高0.7%，1996年城市化率突破30%，進入加速區間。1996-2017年，前後21年，城市化率年均提高1.2%左右，2017年年末全國大陸總人口13.9億，其中城鎮常住人口8.13億，城鎮化率達到58.52%，照此速度中國的城市化率再過15左右將突破第二個拐點，達到70%。

• 城市群加速效應

截至2018年3月5日，國務院共先後批覆了9個國家級城市群，在核心城市及周圍衛星城，聯動作用下，城市化進程將以更快速度進行，進入平緩成熟階段的時間會縮短。

東部等城市的城市化率將率先突破70%以上，中西部城市也會加速進入第二個拐點，到2030年左右我國平均城市化率將達到70%左右。

• 城市聚集：馬太效應

未來10-15年將有1.6億左右的農村人口進入到城市生活，呈現人口從小城市向大城市，大城市向超大城市聚集的特點。

第一個階段工業化階段，人口從農村向城市遷移，一二三四線城市都有人口遷入，伴隨著中低端製造業的崛起，這一階段任何城市都可以帶動經濟增長。

第二階段開始於2013年，第逐步進行產業升級，人口從農村和三四線城市向一二線大都市圈及衛星城遷移。

當大規模工業擴張結束以後，小城市的成本要高得多。只有在大城市，各種服務業、金融業，包括生產性服務業才能夠支撐經濟總量和質量的進一步升級。

從人口增長來說，以前人口增速小城市和大城市差不多，可是2013年以後，非核心城市群城市人口不增加了，萬億以上GDP規模的特大城市人口暴漲。

從房價漲幅來說，一線大於二線，二線大於三線，也間接印證了人口城市聚集馬太效應。

• 經濟高速增長期

08年以來，我國經濟持續下行，一路跌破10%、9%、8%、7%四個關口，但相對歐美日本等國家來說，這個增速依然十分強勁。經濟持續增長，老百姓工資必然持續增長。

• 未來10年需求端呈現三個特點

城市化加速期，需求量持續增加

經濟增長，購買力持續增加

人口向一線二線大都市圈及衛星城遷移

02住宅供給端

假如你擁有生產10萬個包子的原材料，並且取得了某一城市的包子獨家經營權，你清楚知道未來這個城市每年會增加1萬人，你會選擇短時間內把包子賣完？未來每一年逐步提價把包子賣完？甚至選擇不賣包子？

那一種選擇利益最大？我想三歲小孩也能得出答案。

當然你要去衡量每年賣多少包子的數量，平衡人們因為買不到包子餓肚子，然後去搶你包子的風險。

土地供應不正是如此嗎？

在土地財政制度下，地方政府壟斷土地市場和用途管制，土地出讓收入最大化，符合地方政府利益。

城市化加速期，未來人口淨流入大的城市，降低土地供應的主觀意願明顯。包子慢慢賣，土地慢慢供應。

除非人口持續淨流出，沒有任何挽回的可能，那就有把土地提前賣出去落袋為安的主觀意願。

03最終每個人都需要“住”，但不一定需要“房”

未來10年看不到需求降低的可能，唯一的土地供應方降低供應的主觀意願強烈。

房價是漲是跌？相信你會自己判斷。

解決“住”的問題，目前大部分人的想法是買房，當然人們也會通過經濟適用房、共有產權房、公租房、租賃等方式來解決“住”的問題。

隨著房價不斷攀升，需求彈性會變得越來越高，人們尋找替代方案的空間會越來越大。地方上的租售同權政策探索，近兩年發展迅猛的合租公寓，都是人們嘗試尋找替代方案的方式。

紐約、東京、香港、首爾，他們的租房率都很高，分別為68%，54%,55%,60%。這些大都市的城市化率進入穩定期，先於我國三四十年，他們的現在便是我們的未來。

一個20多歲的年輕人，目前靠努力，還有機會自由選擇，通過購房（雖然目前價格也不低）或租房解決“住”的問題並可以兼顧投資。二三十年後，就只剩下一個選擇：那就是租房。

或許到那時，心理上也接受了。

時間是拓寬需求彈性的最好良藥

對這句話最好的理解就是：

認命

未來10年，一邊是購買自有住房的機會，一邊是經濟適用房、共有產權房、公租房、長租公寓......

怎麼選？

決定權完全在你手上