安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！
——杜甫
千古安居梦，向来并不易，昨天深圳市住建局发布关于征求《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，打响深圳住房体制 "二次改革"的第一枪！
保障房不低于6成、商品房不高于4成+的举措引发热议，高收入群体有豪宅，低收入群体也不用住鸽子笼了？真的吗？
一、房改三大看点
根据《意见》划分，深圳计划将全市住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房。到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。
1、市场商品住房，将占住房供应总量的40%左右，有能力的市民可通过市场商品房来解决住房需求。
2、政策性支持住房，占供应总量的40%左右，包括人才住房和安居型商品房，占比均为20%，安居型商品房或将新增财产限额门槛、并采用轮候、抽签、摇号等方式确定租售对象。
对出售的人才住房和安居型商品房，实行一定年限内的封闭流转，购房人自购房之日起累计在深缴交社保15年，或者年满60周岁且购房满十年，可以申请取得完全产权，并按一定比例缴交增值收益。
3、公共租赁住房，占供应总量的 20%左右。重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，租金为市场价的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。
《意见》以住房供给侧结构性改革为主线，优化调整增量住房结构，盘活规范存量住房市场。
未来不同主题将提供不同类型的房源，房产开发企业提供市场商品住房、安居型商品房;住房租赁经营机构提供各类长租公寓;市、区政府为主，提供人才住房、安居型商品房和公共租赁住房；其它主题还可以提供多类型的租赁房和住房。
二、深圳两次房改，有何不同？
如果说深圳本次房改，是一次升级；那么20年前深圳的房改则是颠覆。
1998年中央宣布取消福利分房，全面开启住宅商品化，被称为"98房改"。
"98房改"的前一年，索罗斯狙击完泰铢后，把菲律宾、马来西亚、新加坡等国也搜刮了一遍。1997年10月移师香港，风声鹤唳的香港市场闻声大跌，1997年8月到1998年8月，恒生指数从的16673点跌至6660点。直至1998年时任财政司司长的曾荫权决定动用外汇储备，干预市场，才击退索罗斯。
城门失火，殃及池鱼。受1997亚洲金融危机影响，外需经济低迷，我国1998年全年出口增速仅为0.4%，同比1997年降低了20.1%，外商投资额出现零增长。
3架马车倒了2架，产能过剩，内需不振，中国经济增速结束了双位数增长，提出"保8"的目标。
为拉动经济增长，政策不得不将原来刺激出口转向刺激内需，房地产业正式登上历史舞台，成为国民经济的支柱产业。
1998年7月，国务院颁布23号文，明确提出"促使住宅业成为新的经济增长点"，标志着城镇住房商品化制度开始建立。
彼时，中国城市化率只有30%，远低于发达国家的70%，农村收入和消费水平也只有城市的1/3，住房商品化唤醒了民众购房需求。此后，房地产投资逐年增加，1998-2002年期间对中国经济增长贡献维持在15%，平均对GDP拉动1.2个百分点。
当时外需失速、内需不足的背景下，国家取消福利分房是拯救中国经济的有力的举措。但之后经济形成了惯性依赖，一旦有着陆风险，房地产就成为当仁不让的救火英雄。
武侠小说里，屠龙英雄最后会变成了恶龙；现实社会里，高房价已成为制约经济健康发展的桎梏，任其横行，甚至可能成为引发系统性风险的导火索。
中国房地产市场急需一场新的改革。
"98房改"我国住房市场主要是拷贝香港模式，这是怎样一种模式？
1997年香港回归后，土地收归国有，由特区政府管理。房地产用地采取批租制，主要用公开拍卖、书面招标和协议批租3种方式，其中公开拍卖居多，价高者得。
香港特区政府财政收入中，地价和一般地税就占总收入的20%左右，是政府主要的财政收入。
香港巴掌大小的地方，人口奇多，商品住宅市场供需严重失衡，导致房价畸高。政府将财政收入投入公共住房建设，发展公屋（租赁）、居屋（出售），保障低收入阶层居有其屋。
这看球来很合理，但是保障性房屋供需失衡，香港约有9万个家庭正在排队轮候，他们至少要轮候约2年，才可以申请到。
香港的问题不是没有地，而是没有供应。香港前任财政司司长梁锦松在访谈节目中就指出，香港的住宅建设用地只占到7%，约70%的土地是没开发的。
1994年，我国开始进行分税制改革，改完后地方政府穷得叮当响，看到香港可以靠卖地求财，地方政府就像抓住了救命稻草。
于是从深圳开始，地皮开拍了，商品房开卖了。既然地皮是拍卖得来的，那房子也可以拍，价高者得——从上下游关系看，这很合理，房价节节攀高成为一种存在即合理的现象。
但居住才是住房的第一属性，如果房子姓"炒"，把民生需求炒上天，全民炒房的现象就不为怪。可是都去炒房了，谁发展实体呢？地价被上去了，实体经营成本也上去了，融资成本也上去了…
房价高到一定程度，必然开始反噬实体经济，陷入恶性循环，这是我们不乐见的。
现在，深圳尝试建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供给改革，将住房分割成商品化市场和政策性供给，其中人才住房、安居型住房和公共租赁住房的供应主体是政府及人才住房专营机构，而商品房仍由房地产开发企业提供，同时也支持企事业单位等建设筹集各类政策性住房。
实际上，这种改革也不是看房价高，就一通乱改的，而是借鉴了"新加坡+德国"成功经验。
新加坡以政府建设廉租组屋为主体，私人住宅为辅。
新加坡人口密度是7797人/平方公里，是世界人口密度第二高的国家。自1990-2017年，新加坡房价上涨了228%，靠提供的组屋，新加坡的自有住房率一直维持在90%的高位上，2017年新加坡的房屋自有率高达90.9%。
核心的组屋制度模式是：新加坡政府通过强制低价征地，然后建造组屋，再以远低于市场商品房价格出售给符合条件的居民。早在1960年，新加坡当局就成立了建屋发展局(HDB)，为居民提供廉租组屋。组屋居民能够拥有组屋产权。成立至今，HDB组屋覆盖人口比例由9%增加至82%，是绝对的住房主力。
组屋制度以居民的收入为基准，而非成本，而且还提供住房补贴和充分的金融支持，基本上能覆盖到80%以上的居民。
满足低收入的组屋申请者最高可享受80000新元的住房补贴，仅需支付5000新元即可购买一间2室的组屋，而普通的中等收入的新加坡家庭仅需 2 到 2 年半的收入即可购买一套 4 室组屋。
从新加坡的经验看，实行了双轨制后，市场化部分还是归于市场，增加公共住房供给必然挤压商品房的供给，即使分流了一些刚性需求到公共住房，但是根据深圳发展的潜力，仍旧是供小于求的，毕竟不可能像新加坡一样组屋80%以上的覆盖。
稳定的房价德国也有成功的经验。
自1994年起，德国维持了长达15年的房价平稳，首都柏林的房价仅为4580美元/平方米，不到伦敦房价的五分之一。
供需决定价格，简单的讲，德国有足够的住房供给，这种供给是以私人部门提供租赁住房为主的。
1978年德国人口达到高峰的8300万，随后人口增速变慢，2004-2011年进入负增长，人口总量基本保持在8000-8200万之间，也就是说需求没有大的增长。
但是二战后，建筑施工量逐渐增长，住房供应不断上升。德国的住房套户比（住房套数/家庭户数）1978年就达到了1.21，随后一直稳定在1以上。目前，德国人口总数约8200万人，住房存量已超过4000万套，平均两人居住一套房。
德国制定了完善的住房和租赁法律体系，《住房建设法》、《住房补助金法》和《住房租赁法》等有力的保障了租房者的利益，还提供税收和住房补贴优惠。
为遏制住房投资，德国还出台了非常严厉的政策，如对于住房交易征收高额的税费，在持有环节也征收房产税，但出租可以获得税收补贴，增加了自有空置房出租，政府所有的出租房比例只占不到 10%；而住房合作社、住房出租机构、私人所有的出租房占到 90%以上。
即使房价低，而且德国房价收入比还是下降，但是德国自有住房的比例却很低。根据2014年的统计数据，德国49.3%的人口居住在租赁住房，住房自有率仅有45.5%。
德国的房价稳定，购房的回报率不高，投资属性弱，而且也没有户籍制度，没有绑定太多教育等社会资源，仅仅是单纯的居住和消费，租房还能有补贴优惠，所以基本上更偏向租房。
深圳不可能完全开放户籍，根据德国经验，深圳接下来的配套立法应该会出台并实施，租售同权也将在深圳开局。
3、深圳房改经验如何复制？
和经济发展不相适应的"高房价"深圳不是唯一，但为什么是深圳率先打破"僵局"？
截至2017年底，深圳常住人口1253万人，预计至2035年，常住人口将达到1800万人，新增约550万人，预计新增住房需求约180万套。综合考虑土地供应和住房建设筹集能力，将住房总量目标确定为170万套是必要。
但深圳最大的问题是没地。就辖区面积而言，深圳全市国土面积为1993平方千米， 经过30多年发展，卫星图上看到深圳的开发建设土地占比已经很高了。
根据深圳的规划，到2020 年，深圳建设用地上限是976 平方公里，截至2015 年已使用940平方公里。
这意味着，2016 年起，深圳只有30 平方公里的新增建设用地指标，平均每年仅6平方公里新增建设用地配额，还得分大部分给商服、商业等，分到住宅头上少得可怜。
深圳即便达不成目标值，随着公共住房逐步落实，分散一部分刚性需求，改善下极度失衡的供需矛盾，也是踏出第一步，做了好示范。
然而深圳建成区面积为900平方千米，建设用地面积占全部国土面积的45%，高于香港（24%）和其他一线城市（广州18%，北京22%，上海37%），这个比例看，如果深圳没有地，其他一线城市更没有。
而二线城市，多数不具备深圳的财政基础。深圳2017年GDP预计达2.2万亿元，名义增长12.87%。一般公共预算收入达 8624 亿元，其中，中央级收入 5292.4 亿元，增长 11.1%；地方级收入 3331.6 亿元，同口径增长 10.1%，而深圳财政收入并不依赖土地财政。
许多其他地方政府财政收入极度依赖土地出让金，天津天房集团债券违约后，天津发布公告实行人才引进，而后又匆匆出台补丁，要求引进人才两年内有房，否则户口作废，赤裸裸在抢接盘侠。
从激励的角度看，新加坡是依靠低价强征和建屋发展局赤字，才能完成"居者有其屋"的构想。新加坡能承受赤字，是因为低成本住宅能提升劳动力成本竞争力，有利于增加就业和企业税收。
新加坡政府只有一级财政，有足够的激励效果，但我国实行的是分税制，中央和地方在财权与事权方面并不匹配。中央占财政总收入比重超过50%；支出方面，中央占比却不到20%。地方政府为了发展经济，增加公共住房政策改善民生，由此提升的经济以及税收大头却被中央拿了，缺乏激励基础。
光伏补贴、新能源财政补贴都缩水了，政府也在开源节流。
1998年，房改将福利分房改为住宅市场化；2018年，二次房改，住宅市场改为租售并举，市场、政府、社会主体并驾。深圳又一次先行先试， 仿佛一个轮回。
橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳，深圳的二次房改并没有广泛复制的基础。
閱讀更多 新浪時金 的文章
