最近和不少朋友聊了聊環京樓市，大家吐槽一番後，便對2020年的樓市各抒觀點，主要表述兩個層面：
1、嚴冬已過盼春來，環京的“蓄水池”已近乾涸？
2、鎖縣政策成阻礙，搶“北漂”方為上策？
1、蓄水池的水還能用多久？
環京是北京的睡城，由於距離北京近且可以滿足北漂進京的通勤時間，從而吸引了北漂群體來環京安家。
也就是說，北漂才是環京的水源，現在的限購政策是把水源拒之門外以求穩定樓市，然而對剛需來講只是暫時“抑制”而不會被“消滅”。這個調控的本意是抑制所謂“不合理”需求，但剛性需求卻也被動抑制，雖然房價已下降，但是因限購政策的因素導致北漂剛需延緩了入市步伐。
網友對限購政策對環京樓市的影響作出了判斷，他說：在調控後的某個時期內，市場的天然免疫機制發生作用，隨著土地購買和地產開發的降溫，供應出現疲態，而被壓抑的需求在比如“降價”等因素的刺激下，噴湧而出，巨大的需求在市場上無法得到滿足，其直接的後果是必然導致價格的溢出。對於需求來講只是暫時潛伏，但總有一天會爆發。
目前來看，環京的蓄水池已近乾涸，但蓄水期依然未到。
2017年6月初提出的三年社保或個稅調控中明確了調控目標：“要努力把房價穩定在2016年10月水平上，確保環比不增長”。在“房住不炒”的形勢之下，環京樓市還是以“穩樓市”為主，至少在2020年6月之前，樓市不會出現大跌和大漲的起伏。
曾經的跨越性暴漲和跨越性暴跌，給環京樓市留下了深深的印記：房地產市場存在羊群效應，其結果就是“在絕望中重生，在猶豫中上漲，在瘋狂中崩潰”，房價在一定時期存在天花板，我們能做的就是不要讓自己成為最後一個撫摸天花板的人！
據觀察分析，2020年環京區域中的北三縣價值預期會率先啟動，且會穩坐環京第一價值圈層。當然，如果帶上有色的眼睛，答案應該是否定的：被貼上偏見標籤的北三縣經過一輪的價格洗禮，已被忽視內在的價值提升。
對於理性剛需及投資群體來講，尋找低於內在價值的好板塊好產品，購買並持有，方為上策。
2、鎖縣政策盼放開，落戶政策悄改變？
房住不炒，經過媒體和磚家們的曲解，已經變成了房跌不漲，成為束縛地方樓市健康發展的繩索。
當下環京樓市已經進入了迂迴放鬆和政策嚴厲管制之間的博弈，鎖“縣”政策穩住了樓市，為環京迎來了反思發展的窗口期。另一方面由於以縣為單位的限購政策中斷了北漂安家在環京的希望，導致樓市供需失衡，地方經濟受到嚴重打擊。
所以，在樓市已經穩定的情況下，鎖“縣”政策已成為環京樓市健康發展的障礙，急需政策調整，讓有需者有所居！
同時，我們也要看清環京地區缺乏公共服務保障能力，特別是熱點板塊區域肆意開發房地產而忽視公共服務資源的建設，導致了人才落戶政策難以大刀闊斧的執行。不能落戶數量上去了，而公共服務保障沒有跟上，也不能因公共服務資源緊缺而忽視吸引人才的政策執行，這也是今天所面臨的兩難局面。
值得慶幸的是，這種兩難局面在北三縣正悄悄發生改觀，比如之前博士來北三縣當老師是不一定能順暢落戶，而今為了吸引教師人才已啟動解決教師落戶問題。從這一方面來看，環京已經吹響了“搶人才”的號角，希望這是好的開始，畢竟北京在大力疏解非首都功能，對於環京來講不僅要承接北京外遷的企業，還要想辦法留住更多的水源（北漂）支撐當地經濟的健康發展。
環京樓市觀察建議：對於人口較為集中的板塊，應摒棄“等、靠、要”的發展思維，率先推進公共服務項目的建設。像北三縣區域中欠缺公共資源的板塊，不能一味的建房子，而應早日推進與北京的交通路網互聯互通及內部教育、醫療等項目的落地建設。
最後呼籲：在房住不炒的前提下，為北漂敞開安家的大門吧！
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