旅遊投資界有一句很經典的話，叫“投資是否賺錢，70%靠拿地”。
首先要明確什麼土地能夠用，什麼土地不能夠用。田園綜合體怎麼拿地？靠什麼拿地？拿什麼地？
田園綜合體不像傳統的景區，地產，拿什麼？首選農村集體建設 ，四荒地， 農村集體建設用地分為宅基地、經營性建設用地、公共設施和公益性建設用地三類。
宅基地的使用對於田園綜合體開發來說是最具有商業價值的。目前它有兩種使用方式，第一種是宅基地“三權分置”，“三權分置”的政策從承包地應用到宅基地上了，宅基地既保留了原來的體制，又可以盤活用足城市資本，也可以進行經營，可以直接進行特色小鎮、民宿等旅遊開發利用。
例如浙江桐廬，就是首先把宅基地確權，農民把宅基地賣給村集體，村集體和城市資本合作共同開發民宿。第二種方式就是國務院一號文件所提出的“允許利用宅基地建設生產用房“，將零散的宅基地集中起來之後，做田園綜合體或者特色小鎮的產業用地。
另一個值得關注的是農村集體經營性建設用地入市，農村集體經營性建設用地入市是指在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、入股，實行與國有建設用地使用權同等入市、 同權、同價。
入市需符合以下條件：一是必須是在33個土地改革試點縣市才能允許農村集體經營性建設用地入市；二是擬入市用地必須是建設用地，農田等其他非建設用地是不能入市的；三是擬入市用地必須符合城鄉規劃；四是擬入市用地出讓用途有限制，正常是隻能作為工作、商業、倉儲等經營性用地，不得用地房地產開發。
當前來說比較成功的幾個案例，都是在宅基地和農村集體經營性建設用地這兩塊來做的突破。這兩塊地的改造，基本上都是圍繞著一線二線城市或者核心城市，三線強城市的一些中心城市周邊。
農林用地主要包括國家林權用地和村集體林權用地。無論哪種用地，都要明確一個很重要的問題，那就是林業設施用地不超過10畝。這是一個巨大的坑，例如，有1萬畝的森林，那麼3%的林業用地換算下來是多少？很多人理解是300畝建設用地，其實是不是這樣的，它有一個上限。
除了以上幾種地外，在整個田園綜合體開發中最好用的地是什麼？四荒地。具體為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地。國家基本上圍繞著一個政策：誰治理誰使用誰保護誰受益，允許“四荒”使用權一定50年或更長的時間不變。
另外，一定要注意生態保護紅線和土地使用年限的問題。
生態保護紅線指在生態空間範圍內具有特殊重要生態功能、 必須強制性嚴格保護的區域,是保障和維護國家生態安全的底線和生命線，通常包括重點生態功能區域以及生態環境敏感脆弱區。納入生態保護紅線的區域，禁止進行工業化和城鎮化開發，從而有效保護我國珍稀、瀕危並具代表性的動植物物種及生態系統，維護我國重要生態系統的主導功能。紅線一定不要碰。
耕地的承包期一般是30年，草地的承包期一般是30年-50年，林地的承包期一般是30年-70年，經國家同意可以延長。
有一招可以解決“土地坑”，那就是做所有的文旅項目投資，去看它的土地利用規劃圖和土地使用生態紅線保護圖。
該怎麼做：田園綜合體開發必須要明確當地土地規劃中其園區所佔土地的用途，符合規劃 使用條件的要積極爭取土地建設使用指標，以滿足田園綜合體園區對建設用地的要求。策劃需求，規劃需求，可行性方案！前期必須準備的東西！
以農業為依託的休閒觀光等用地須按建設用地進行管理。以農業為依託的休閒觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂，以及各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地，必須依法依規按建設用地進行管理，而非按農用地管理。
進行建設用地進行管理就必然涉及農用地轉用審批手續，農業設施興建之前為耕地的，非農建設單位還應依法履行耕地佔補平衡義務。這在無形中既增加了休閒農業開發建設成本，而且也使得田園綜合體開發變得更為複雜，甚至會使部分田園綜合體項目夭折。
指鄉(鎮)村建設用地，鄉(鎮)村建設用地是指鄉(鎮)村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地，主要包括：鄉(鎮)村公益事業用地、公共設施用地、農村居民住宅用地。
1.利用基本農田有哪些限制
農地分基本農田和非基本、一般性農田，基本農田得國務院批；
不要超越土地利用規劃；
土地要用途管制，這是國家的基本原則；
城市建設用地掛鉤指標不得已以劣地換好地、不得置換基本農田。
2.有關農用地的一些政策限制
嚴禁隨意擴大設施農用地範圍；
以農業為依託的休閒觀光的地按照建設用地的管理，稅收不一樣；
必須依法依規按照建設用地進行管理，而非按照農用地管理；
土地用途，所有土地用途轉換都必須部交錢；佔補平衡。
3.利用政策彈性空間小把戲不可持續，如何走征途拿地才有保障
我們建議通過正規渠道，立項審批申請建設用地，雖然條件比較多。但是也不要投機取巧，鑽漏洞，當心自食其果。
四：如何規避這些限制？有些人在田園綜合體開發中，可能會使用以下六種方式來規避休閒農業用地限制：
1.用設施農用地的名義直接進行餐飲住宿的建設;
2.以建設臨時生產用房名義進行修建;
3.修建水泥柱，將建築物騰空，以滿足不破壞耕作層的要求;
4.修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除;
5.以建設溫室大棚的方式建餐廳;
6.用可移動的集裝箱和房車進行餐飲住宿活動。
但是，以上方式為規避政策的監管，打了“擦邊球”，還隱藏著很大不確定性和風險。還請大家注意!
最合法安全的方法就是通過立項審批，申請建設用地，這當然也是最困難的方法，拿地費用也相對很高。
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