这年头，买房就怕踩坑。

前段时间，看到武汉某业主哭诉买房遭遇的一则新闻，该楼盘的开售价是9300元/平方米，买房时被强制支付了2000元/平方米的全款装修费用。

谁知在交房的时候，她发现马桶卡住卫生间门、水龙头晃荡、电线外露、地板不平、瓷砖空鼓，直接气哭了。

说实话在，这两年，很多人对这种消息已经免疫了，包括我自己。

交房后的电梯都是“水帘洞”、10万单价的房子也会发霉及漏水、建筑外立面多处空鼓，看上去就像大海的波浪，商品房的质量问题年年有，似乎最近两年，出现的频率更高了些。

难怪社科院专家邹琳华发文表示，当前期房预售制度下，购房者将要至少单独承担五大风险和隐忧。

分别是货不对板、质量差劲、宣传与承诺不符、房价回落风险、延期交付及烂尾。

此时买房就成了一项技术活，从自己有买房意向时，每件事都变得至关重要，稍有差池就会走错，去哪个城市买？瞄准哪些楼盘？开发商怎么选择？按揭买房资质和流水有没有问题？户型和地段怎么选？首付凑不齐怎么办？

每一个问题都很扎心，更值得购房者注意的是，当你做完这些事之后，也要做好心理准备，明年开始，有三类房子或“卖不动”，有内行专家说房贷也可能“办不下来”，这些房子哪怕降价也没用。

第一类，房龄超过20年的“老破小”。

“老破小”是最近几年非常流行的一种房子，但是，现在很多银行对于房屋抵押贷款时用做抵押的房屋是有一些限制的，一般都会限制在房屋的房龄以及房屋的面积上面。

根据大多数银行对抵押贷款的规定来看，一般房龄在20年以上并且房屋面积在50平米以下的，银行基本上是不会放贷出来的。

即便如此，为什么老破小之类的多层家属院还如此流行？

归根结底，热门的公办学校是学区房火热的源头，老破小大都位于旧城区，教育资源非常优越，吸引了大量的家长趋之若鹜。

但是，“多校划片”一直在稳妥推进中。

2015年，教育部基础一司司长王定华表示，教育部正在考虑推行“多校划片”，即一个小区对应多个小学初中。

2016年、2017年、2018年教育部多次明确提出：在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片。

也就是说，“多校划片”是大势所趋，从2015年到现在一直在提，今年北京海淀也开始实行，2020年很有可能会加快速度，学区房最大的仰仗可能就此消失。

当然，这不是“老破小”卖不动的根本原因，最关键的还是房龄的因素，随着各城市人口流动都从旧城转向新城，房龄的增加，环境的老旧，既会增加“卖不动”的风险，也会加大房贷申请的力度，等大量人口完成了向新区的转移，这类房子降价都不一定能卖的掉。

第二类，产权有纠纷的房子。

这类房子的体量不容小视，现在购房者的理念已经越来越理性，只买有产权证的房子，但是，大量的购房者，依然固守着原来的思维，不管什么房子都当成目标，最后产权出现争议，导致卖不出去，也无法按揭抵押。

举个例子，小产权房。

千万别轻视小产权房的体量，不少农村的自建房，县城的城中村，违建加盖的活动板房，占据了很多城市的房屋总量，毕竟，我们的住房商品房也就短短20年而已，人们熟悉的预售制，按揭付款方式，也是最近这十年才流行开来。

之前看过一篇报道，在房地产市场发展最为成熟的深圳，小产权房占全市总住房套数的比例居然超过了56%，即深圳住房中一大半是小产权房。深圳尚且如此，更不用说广大的地市和县城了，宅基地建房、集体用地建房、工业用地建房（宿舍）等等，这些名目繁多的房子，都是“小产权房”。

类似的情况有很多，比如有的地方对那种老房屋缺乏登记，特别是老房屋损毁后，新建的房屋的所有权，很可能没有审批手续。

还有房屋过户登记的纠纷和房款交付的纠纷，现实中一房二卖甚至一房多卖的情况也屡见不鲜。

在房屋买卖中双方往往对如何履行交款和交付房屋，包括交款的时间、次数、数量、币种或房屋交付的时间、房屋的状况、房屋的装璜等有约定。但由于对约定的一些具体内容的理解不同而发生纠纷。

明年起，人们的购房理念也肯定更成熟，这类房子，购房者一定要留足“心眼”，接手后很可能卖不掉。

第三类，没有取得预售许可的期房。

很多人买房，看着售楼部装修的高端大气上档次，又感觉地段和位置不错，直接就冲进去把首付给交了，交了之后才发现没办法办房贷。

也就是说，开发商只是用“认筹”，“抢房”等各种名义把你手里的钱先圈起来，这类期房，很有可能就是预售许可没有办下来。

房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。

五证不全(开发商没有预售许可证)不能当下办理按揭，只有等证件全了才可以办理，在买房之前，一定查阅相关证件是否齐全，假如置业顾问告诉你再等几个月时间证就能下来，就多点耐心等等看，更关键的是，要看这家开发商以前的楼盘项目是否出现过类似问题，交房有没有延迟的记录，信誉如何，在本市的评价如何等等。

不要以为这种房子你碰不上，这些年大城市的房地产市场已经规范了许多，但众多中小城市，依然充斥了大量的小开发商，匆忙盖个售楼部之后就开始卖房，不管你能不能把按揭办下来，人家先把钱拿到兜里再说，剩下的只能留给你扯皮的时间。

很多开发商说的很好听，但最后证非但没办下来，楼盘资金链就断了。

据媒体报道，八月还没过完，今年全国就有274家房地产企业宣告破产清算，相比2018年破产的458家，今年房企破产速度明显加快了。

据统计，近三年破产的房企已经超过1000家，主要集中在三四线城市的中小房企。成立时间短，一般是两到五年，资产规模普遍是五亿到三十亿之间。

这组数据有两个特点，一是房企破产的速度在加快，二是三四线的中小房企。

所以，购房者要擦亮眼睛，一旦买到这类五证不全的房子，房贷办不下来还是小事，房子搞不好就烂尾，无法再转手，降价也没人理你。

在最后，我们简单做个总结。

第一，最近几年，买房难度越来越高了，“坑”越来越多，不要冲动。

第二，明年起，人们的置业理念会更理性，房龄超长的“老破小”，产权有争议的房子，没有销售许可的房子，“卖不动”的可能性越来越大，一定要远离。