楊某耿與楊某忠、鄭某洲所有權確認案
案情簡介
楊某耿與楊某忠系胞兄弟關係；楊某忠與鄭某洲於1988年4月18日在香港登記結婚。1982年2月至3月，楊某耿向閩安大隊交款合計2868元，用於支付位於福州市馬尾區的面積為478平方米的土地使用款。同時期，楊某耿還向福州市郵政局郊區郵電分局繳納了1398.37元，用於支付該土地上原有的電話杆裝拆、移機等器材費用。隨後，楊某耿組織人員在該土地上施工建房，歷時一年左右最終在福州市馬尾區建成一幢建築面積為625.72平方米的四層磚混結構房屋（即本案訴爭房屋）；施工過程中各項材料、人工等費用開支均由楊某耿支付。1987年左右，楊某耿、楊某忠倆兄弟一起從美國返回某村，將其父親的骨灰安放於訴爭房屋四樓後不久就又前往美國。1987年至2003年期間，經楊某忠許可，林某殿借用訴爭房屋一層當作倉庫使用。此外，1997年左右，楊某忠還允許其遠房堂兄弟楊某財一家人在訴爭房屋居住，時間約為六、七年；1999年，楊某耿返回某村，發現楊某財一家居住於訴爭房屋的情形，但未表示異議。1995年，楊某忠、鄭某洲以“自建產業”為由分別申請辦理訴爭房屋的所有權證。對於楊某忠、鄭某洲的上述辦證申請，1995年11月22日，福州市郊區房地產管理局填發了榕郊S字第061168號、所有權人為“楊鄭某洲”的房屋所有權證；1996年1月23日，福州市晉安區房地產管理局填發了榕晉S字第062490號、所有權人為“楊某忠”的房屋所有權證。以上兩本房屋所有權證的房屋坐落地址均登記為福州市馬尾區，建築面積分別為302.44平方米、303.16平方米。2016年3月19日，因訴爭房屋被徵收，楊某忠、鄭某洲作為合同乙方，分別與合同甲方福州市馬尾區房地產開發公司、合同丙方馬尾房屋徵收處簽訂了兩份《房屋徵收補償安置協議書》，約定對訴爭房屋徵收實行貨幣補償，補償費用分別為2069701元、1976743元。訴爭房屋尚未被拆遷。楊某耿長期居住美國，在訴爭房屋建成以後，較少返回某村；楊某忠在1980年左右前往美國打工謀生，2014年7月返回某村落戶定居；鄭某洲又名楊鄭某洲，原系香港特別行政區居民，後加入美國籍。鄭某洲承認訴爭房屋並非其建造，自己取得訴爭房屋所有權僅是因為與楊某忠之間是夫妻關係。另外，楊某忠提交《情況說明》，稱訴爭房屋系由自己在1982年委託楊某耿建造，批地建房費用自己分批支付給楊某耿合計美金53000元。但楊某忠未能提供委託建房並支付費用的相關證據，楊某耿亦對此予以否認。楊某耿則認為，馬尾區房屋系其於1982年花錢購地起蓋的房屋，屬於其所有的合法房產。楊某忠、鄭某洲無理佔用楊某耿房屋，甚至通過不正當手段，領取權屬證書，進行拆遷安置，損害了楊某耿合法財產權益。
楊某耿向一審法院起訴請求：一.依法確認福州市馬尾區房屋屬楊某耿所有；二.依法判令楊某忠、鄭某洲停止侵佔，騰空房屋，交還楊某耿；三.依法判令楊某忠、鄭某洲承擔本案訴訟費用。
裁判理由及結果
福建省福州市馬尾區人民法院認為：訴爭房產的產權目前雖然分別登記在楊某忠、鄭某洲名下，但根據《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）規定，“因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關係人可以請求確認權利”，這說明不能簡單機械地按照房屋產權證書上登記的名稱認定物權所有人。房屋產權登記是不動產的公示方式，其僅是一種行政確認行為，該確認更注重對於申請人提供相關材料及證據的形式審查，並不一定真實地反映申請人的民事權利義務關係。如第三人對房屋產權登記提出異議，法院應根據查明的事實確定物權所有人，這是物權法賦予當事人權利，亦是法院裁判的依據。對此，《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（一）》亦有明確規定，“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持”。就本案而言，應根據訴爭房屋的實際出資建房來判斷房屋所有權歸屬。對此，一審法院作如下分析：
首先，訴爭房屋在1982年建造時，鄭某洲年方15歲，且居住在香港，尚未與楊某忠結婚，鄭某洲本人亦承認房屋不是其建造，因此，福州市郊區房地產管理局填發的榕郊S字第061168號房屋所有權證中，確認訴爭房屋的一半所有權因“自建產業”歸楊鄭某洲（即鄭某洲）的記載與事實不符，不能作為認定訴爭房屋物權的依據。
其次，楊某耿提交的土地使用費交款收據及紅線圖、土地上原有電話杆的裝拆移機費用收據、以及庭審證人證言均證明訴爭房屋的批地建房費用均由楊某耿支付，整個建房過程也均由楊某耿組織實施。
第三，楊某忠本人也對楊某耿支付了訴爭房屋批地建房費用並組織建房的事實無異議。雖然楊某忠提出訴爭房屋系由自己委託楊某耿建房，楊某耿支付的上述費用自己也已分批付還，但對該主張楊某忠未能提交相應證據證明，因此，一審法院對此不予採信。
綜上，雖然訟爭房屋的產權證書上登記的是楊某忠、楊鄭某洲（即鄭某洲）的名字，但該房屋的實際出資建造人應為楊某耿，即楊某耿才是該房屋的實際權利人。據此，一審法院對楊某耿要求確認位於福州市馬尾區房屋歸其所有的訴訟請求予以支持。由於目前訴爭房屋已簽訂了拆遷補償安置協議，即將面臨拆遷，楊某忠、鄭某洲事實上已不再佔有該房屋，返還房屋給楊某耿亦因拆遷情形而不能履行，故一審法院對於楊某耿要求楊某忠、鄭某洲停止侵佔、騰空房屋，並交還給楊某耿的訴訟請求不予支持，楊某耿可就訴爭房屋的拆遷補償安置款向相關部門主張權利。故一審法院依照《中華人民共和國物權法》第十九條第一款、第三十條、第三十三條，《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（一）》第二條，《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規定，判決：一、確認福州市馬尾區房屋（房屋產權證號為榕郊S字第061168號及榕晉S字第062490號，產權建築面積分別為302.44平方米、303.16平方米）物權歸原告楊某耿所有；二、駁回原告楊某耿的其他訴訟請求。
福建省福州市中級人民法院經審理認為，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，判決：駁回上訴，維持原判。
典型意義
馬尾區某村為福州著名僑鄉，華僑眾多。僑房系海外僑胞與祖國聯繫的紐帶，落實國家的拆遷政策，對於維護華僑合法權益、維護黨和政府的聲譽，意義重大。本案根源涉及華僑的房屋歸屬問題，訟爭房屋建房時間久，事實認定較為困難，雙方爭議較大，本案本著儘可能以事實為依據原則，庭前深入某村親自走訪調查核實，庭中充分聽取雙方當事人及證人的意見，庭後合議庭充分討論論證，既切實維護了華僑合法權益，又成功化解兄弟之間的糾紛，較好地實現了法律效果與社會效果的統一。
本案爭議焦點在於是否可以直接依據不動產登記簿確定訴爭房屋的權利歸屬，筆者對此分析如下：
一、訟爭房屋雖已進行不動產登記，但該登記的推定力是權利推定而非事實推定。
不動產登記簿推定力指的是對不動產登記簿上記載的物權歸屬和內容,和真實歸屬、內容之間是否能夠達到一致，並非絕對吻合。從立法角度上講，對權利人進行權利推定時,並不是推定權利是以何種方式獲得, 也沒有表明某種權利存在的原因，僅僅推定權利是否存在和現實法律狀況,並不推定法律後果。《物權法》第十六條明確指出了不動產物權歸屬和內容的判斷根據,依據的是不動產登記簿。但是，不動產登記簿只確定了權利人應當享受的權利範圍,並沒有表明權利人是如何獲得這種權利。因此，本案訴爭房屋不動產登記簿雖登記的是楊某忠、鄭某洲，但只是表明楊某忠、鄭某洲擁有該權利，至於其為何擁有此種權利及如何獲得，不動產登記簿並不能夠明確表明。
二、訴爭房屋雖已進行不動產登記，但是登記簿的推定力具有不確定性,根據相關證據也有可能推翻。
首先，《物權法》第十九條明確指出，只要權利人有異議,可以到登記機關更正登記。由此可見,不動產登記簿的推定力可以改變,只要證據充足,就能夠得到支持並最終實現更正。
其次，法律賦予登記簿推定力並不是最終決定,只是登記簿上權利人初步獲得了權利,這種權利也可能隨時被證據推翻。對於主張登記簿登記內容有誤的人,法律允許其提出主張,但前提條件是擁有證據,能夠推翻登記簿內容。只要主張一方能夠提出強有力的證據,能夠明確證明登記簿內容有誤,法律就會保護主張者的權利。
本案中訟爭房屋系由楊某耿出資並組織建房，雖然楊某忠提出訴爭房屋系其委託楊某耿建房，楊某耿支付的上述費用其亦已分批付還，但對該主張其未能提交相應證據證明，故主審法官經綜合判斷，確定楊某耿才是訟爭房屋的真實權利人，並最終保護真實權利人的權利。
三、判斷訟爭房屋權利的歸屬，應嚴格謹慎審查原、被告雙方提交的相關證據，既要維護不動產物權的穩定，也要維護真實權利人的合法權利。
首先，根據《關於適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》規定，當事人有足夠的證據證明不動產登記簿記載有誤,和真實物權不符,可以向人民法院提出主張,請求判定物權狀態,人民法院應該予以支持。筆者認為，當不動產登記簿的記載內容,和真實權利狀態發生了衝突,主張權利的當事人必須提供足夠的證據,證明登記簿有誤, 即證明這種記載內容有誤,只有達到一定證明標準,被法院所接受,然後作出判決以便更正登記內容。
其次，我國法律保護個人物權狀態,不會輕易懷疑登記簿記載的真實性。在司法實踐中,法院在對不動產登記簿內容進行否定時,態度非常謹慎,對證據的審查也非常嚴格,只有當事人提供的證據有足夠的證明力,明顯能夠證明登記簿上記載的內容有誤,能夠足以讓法官產生邏輯必然性的心證時,才能確認其享有物權。
再次，當事人除了要進行舉證證明不動產登記簿記載有誤,還要提供進一步證據,證明自己擁有不動產物權，即證明自己是物權的真正權利人,兩者缺一不可。如果只能提供一方面的證據,而不能證明自己是真正權利人,就不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條“原告與本案有直接利害關係”之規定,就會被法院裁定駁回起訴。因此,當事人還需證明自己已經通過合法途徑取得了該物權。
本案中對於訴爭房屋權利的歸屬，楊某耿在向本院提供一系列相關票據的同時，還申請證人出庭，已足夠證明不動產登記簿確有錯誤，且足以證明其是對訟爭房屋享有物權的真實權利人，故法院最終維護了楊某耿的合法權利。
綜上，雖然訟爭房屋的產權證書上登記的是楊某忠、鄭某洲的名字，但該訟爭房屋的實際出資建造人應為楊某耿，即楊某耿才是該房屋的實際權利人。據此，法院對楊某耿要求確認訟爭房屋歸其所有的訴訟請求予以支持。
不動產登記兼具民事、行政雙重屬性，其作為不動產物權的公示方法，並不必然真實反映不動產的物權狀態。物權公示原則是為保護交易安全，提高效率而在不動產交易中確立的一項重要原則。但是有些不動產的歸屬爭議並不能適用該原則，如未予登記或錯誤登記等均應依照當事人的意思表示以及相應的證據加以認定。“不動產登記簿記載的權利人與實際產權人不一致”所導致的各種房屋確權糾紛，原因多種多樣，需要實際權利人通過結合以下幾種方式來收集證據：一、簽訂產權歸屬的書面協議，該種類型的書面協議在有效的前提下最能說明問題，只是不能對抗善意第三人；二、保存建房或支付購房款的所有單據及銀行流水；三、實際佔有該房屋，享有各項權利。在提供充分有效證據的情形下，實際權利人可以通過訴訟的方式補正自己的權利。
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