琅琊榜首張大仙

住宅空置率可以說明房產投資炒作程度，寫字樓空置率則在一定程度上說明創業公司當下生存狀況。

在市場需求旺盛，創業成功率高的時候，會有很多人熱衷創業，租用寫字樓，空置率會比較低，供需兩旺。在賺錢難度增大時，部分公司盈利狀況不佳，自然就會選擇縮減規模或者停業止損。

對於創業公司來說，寫字樓租金是一塊比較大的成本，其次才是人工成本。小公司只有三五個人的話，人工成本也許只有二三十萬元，但是租30平米的寫字樓，一年下來就可能超過10萬元。在業績不好時，人員可以裁減，寫字樓租金下降卻有限，搬到更便宜的地方辦公或者乾脆到民居辦公成為更好的選擇。

國際貿易環境的變化，經濟增速放緩，對部分企業產生較大影響，這是需求減少的重要原因。

空置率創九年新高一方面是需求減少，另一方面也跟部分城市寫字樓供應量有關。新的項目不斷推出，超出實際需求，自然就會產生大量空置。

寫字樓空置率上升，意味著企業議價能力增強，租金水平有望下降，有利於企業減負。對於投資者來說，則說明寫字樓已經過剩，當下再去投資有較大風險。

財智成功

一線城市寫字樓空置率居高不下，一方面因素是經濟放緩，需求疲弱導致供求關係失衡，另一方面是新業態、互聯網經濟對傳統經濟的衝擊與考驗，一線城市寫字樓整體市場空置率升高，租戶市場明顯。

綜合來看，北京、上海、深圳這三個一線城市寫字樓市場狀況較為相似，空置率均創新高，其中深圳寫字樓市場新增供應創歷史新高，相對應的，空置率也最高，達到20%；上海空置率僅次於深圳，為19.4%,北京空置率為13.8%,創9年新高。

本人工作在上海，從事金融行業，就以此展述城市寫字樓的現狀。上海甲級寫字樓主要分佈在陸家嘴、黃浦、靜安、徐匯、長寧以及竹園6個核心商務區。金融行業聚集地，金融CBD陸家嘴空置率最高，達到19%，除了租金一直居高不下外，更多的互聯網金融公司的搬離。前年，在陸家嘴寫字樓可謂一座難求，如今互聯網金融潮水退卻，高端、大氣、上檔次的甲級寫字樓就面臨著供大於求的市場境地，市場低迷還將會繼續衝擊城市寫字樓市場。

除了經濟放緩因素外，新業態、經濟新模式，如網紅直播帶貨，移動辦公，共享辦公室等等也對傳統工業化集中生產帶來新思路、新考驗。

宏看財經

北上廣深作為我國最發達的4個城市，也是總部經濟最繁榮的4個城市，因此這幾個城市的寫字樓市場一直都是非常火爆的。

但是自2019年以來，一線城市寫字樓的空置率卻不斷提升，根據CBRE世邦魏理仕的報告數據顯示，一線城市的寫字樓空置率創歷史新高，其中深圳寫字樓市場新增供應創歷史新高，空置率達到了20%；上海的空置率僅次於深圳，達到了19.4%；北京寫字樓空置率為13.8%，創2011年以來最高水平。

不過在四大一線城市當中，廣州的表現是截然相反的，2019年全年廣州寫字樓供應量和空置率都創下多年來的新低記錄，截至2019年末，廣州寫字樓空置率為5.4%，同比下降0.3個百分點，空置率創2000年以來的新低。

這裡面拋開廣州不說，上海，北京，深圳作為目前我國GDP前三強城市，同時也是我國上市公司數量最多的三個城市，也是金融業最發達的三個城市，按理說這三個城市對寫字樓的需求應該是非常大的，那為什麼在最近兩年時間這三個一線城市的寫字樓空置率卻不斷創新高呢？這裡面的原因是比較複雜的，從整體來說無非就以下幾個原因。

第一、經濟增長放緩。

最近兩年時間全球總體經濟環境都不太樂觀，很多國家經濟都面臨經濟放緩，經濟增速降低的困局，包括我國在內，當前我國經濟的總體環境是面臨下行壓力，比如2018年我國的GDP增長還達到6.6%左右，但預計2019年全年全國GDP的增速只有6%左右。

隨著經濟增長的放緩，很多企業的生存環境都不太樂觀，這裡面有不少企業都出現倒閉了，即便還能夠生存的企業，出於未來生存的考慮，很多企業都有可能把企業搬到租金更低的地方去，這種現象在深圳是非常明顯的，目前有很多深圳的企業都從福田南山的地區搬到了寶安龍崗等租金更低的地方，這樣目的就是為了減少企業的租金成本。

第二、產業轉移帶來的影響。

過去幾年很多城市都在積極進行產業結構調整升級，逐漸淘汰那些落後產業，重點發展一些高新技術產業和金融業等服務業。

而隨著產業結構調整的升級，有很多企業都從北京，上海，深圳等這些一線發達城市轉移到了中西部一些城市去，一旦產業流失了，它所帶走的不僅僅是工廠這麼簡單，還有可能把相關的供應鏈也帶走。所以最近幾年，不論是深圳，上海還是北京，都有很多企業把總部搬到了其他地方去，這就造成市場對寫字樓的需求開始減少。

第三、高房價帶來的擠出效應。

北京，上海，深圳作為目前我國房價最高的三個城市，這三個城市房子均價都達到了5萬塊錢以上，其個別地區的房價甚至達到10萬塊錢以上，這根本不是普通人能夠承受得起的。

而高房價帶來的影響是非常明顯的，一方面是企業的租金成本不斷飆升，比如從2019年12月的租金水平來看，北京優質寫字樓的平均租金達到了472.6元每平米每月，上海優質寫字樓平均租金達到291.1元每平米每月，深圳優質寫字樓達到201.2每平米每月。

按照目前北京上海深圳的租金水平，一個企業租個100平米的小辦公室，一個月就要花三四萬塊錢，在當前經濟總體環境不太理想，企業利潤不斷被壓縮的情況下，很多企業都承受不起這麼高的租金。

對於高房價企業惹不起，但可以跑得起，所以很多企業出於自身利潤空間的考慮，都開始搬到那些房價更低的地方去，而且這些地方人工成本也相對比較低，這對於企業發展來說會更有利一些。

第四、金融業整頓帶來的影響。

從2018年開始，我國監管部門就加大了對金融行業的整頓力度，特別是p2p行業以及網貸受到整頓的力度是非常大的。而北京，上海，深圳作為我國金融業最發達的三個地區，同時也是p2p、網貸最盛行的三個城市，所以在這一輪金融整頓當中，受影響最大的就是北京，上海跟深圳，特別是深圳的影響尤為明顯。過去兩年時間，有很多金融企業都倒閉了，比如在最鼎盛的時候，我國的p2p平臺有上萬家，截止目前市場上真正能夠正常運營的平臺已經只有幾百家。

而一直以來金融行業都是寫字樓的重要買家，比如在深圳福田，大部分寫字樓租戶都是金融企業，一旦這些金融企業被整頓倒閉了，或者縮小規模了，那麼影響最大的肯定是寫字樓的需求，所以我們看到在金融整頓之後，深圳福田，羅湖等地區的寫字樓空置率是一直不斷上升的。

第五、寫字樓供應過多。

一邊是市場行情不好，金融業整頓等帶來的寫字樓需求下降，另一邊是目前北京上海深圳等城市的寫字樓供應量卻不斷增加。

比如2019年北京全年優質寫字樓供應總量達到90萬平米，這個供應量僅次於2009年，其中甲級寫字樓供應量高達71.3萬平米，創歷史新高；2019年上海全年寫字樓新增99萬平方米，而全年消化新增寫字樓面積只有29.6萬平方米；

至於深圳那更誇張，2019年全年深圳新增寫字樓面積達到200萬平米，這個供應量創歷史新高，但深圳全年消化的新增面積只有80萬平米，而且目前深圳在建當中的寫字樓還有一大把，預計未來這個供應量會進一步增加，相應的空置率還有可能進一步提升。

而相對來說，2019年廣州新增的優質寫字樓面積是比較少的，全年只有12.5萬平米的新增寫字樓面積入市，新增面積只相當於深圳的6.25%，這也是為什麼廣州寫字樓空置率這麼低的原因之一。

總之，在市場行情不太好的情況下，一方面是市場對寫字樓的需求不斷萎縮，另一方面北京、上海、深圳的新增寫字樓面積卻不斷創新高，當市場供過於求的情況下，寫字樓空置率不斷上升，租金不斷下跌也就沒有什麼大驚小怪了。

貸款教授

供給過剩，這幾年北京、深圳的寫字樓供給過多，而另一方面隨著經濟增速的放緩，需求也沒有如預期的更上去，導致空置率增加，深圳今年是明顯感覺空置率高了，好幾個在房地產行業工作的朋友都表示深圳的寫字樓空置率高了很多，下面我們來看一組數據：

1、北京的寫字樓供給過多

下圖是北京過去10年住宅投資額和辦公樓投資額的數據，從2009年 開始辦公樓的投資額增長幅度大幅上升，在2009年房地產領域的投資額只有167億元，而住宅的投資額是907億元，辦公樓的投資額只相當於住宅房地產投資額的18.4%。但是到了2015年，辦公樓的投資額增加到了899億元 ，增長了4.38倍；而同期住宅房地產投資額增加到2026億元，增長了1.25倍；住宅地產的投資額增長幅度明顯小於辦公樓的投資額，辦公樓投資額已經達到了住宅投資額的44.3%，6年時間這個比例從18.4%上升到44.3%。

從上面的數據也可以看出在過去的數年間，其實北京的土地供應是失衡的，表現在兩個方面，第一是總的土地供應偏少，第二是在已經供應的土地當中，偏重於寫字樓，而把住宅的比例降低了，這個就導致了今日的結局：住宅嚴重供不應求，房價大漲，而寫字樓供給過剩，造成很高的空置率，造成了浪費。

潘石屹的SOHO公司總部在北京，北京也是他的根據地，潘石屹是對房地產看空最明顯的一個房企企業家，這個也行也和他所在的行業有關，因為他在2012年轉型專做商業地產，也就是寫字樓，而且主要就是集中在北京和上海等一線城市，但是這些城市供給過剩，導致寫字樓單靠收租金很難回本，才不斷的要求去出售物業，及早的回籠資金。

但是到了2018年北京的寫字樓投資額已經降低到了522億元，而住宅的投資額已經上升到了2026億元，寫字樓投資額和住宅投資額的比值已經降低到了25.8%。相比2015年高峰時期的44.3%已經降低了不少。

2、深圳的寫字樓同樣是過剩的

下圖是深圳過去十年在辦公樓投資額和住宅投資額的數據圖表，深圳的失衡是最近幾年才發生的，從時間上比北京要晚三四年，2009年的時候深圳在辦公樓的開發投資額是35億元，這個比例是很低的，上文我們知道當時北京的辦公樓投資額是167億元，深圳大概只有北京的21%；到了2017年，深圳的辦公樓投資額上升到了536億元，比2009年增加了14.3倍，這個數量級的增加可以說是“暴漲”。

而在同一時間段，住宅開發的投資額在2009年只有290億元，在2017年是1010億元，8年的時間只增長了2.48倍。從這個也可以看出來，深圳的供給失衡比北京更加厲害，深圳本來就是缺地，而在有限的土地上又過度的用來開發辦公樓，但是在住宅領域的投資增長卻比較緩慢，導致瞭如今的寫字樓空置率大增，而住宅的價格大大上漲，導致租金也隨之上漲。

在2009年深圳的辦公樓投資只相當於住宅投資額的12%，而到了2017年這個比例已經上升到了53%，這個上升的比例是非常高的，這是一個不正常的現象，深圳如此多的辦公樓需要消化的時間比北京也更久。

看得出來深圳的這個數據已經在改變，2018年，深圳的住宅開發投資額已經達到了1303億元，同比增加接近30%，而同期寫字樓的投資額是599億元，增長的幅度只有10%左右，那麼辦公樓的投資和住宅的投資額的比例也下降到了46%。

總結：供給過剩最北京空置率創9年新高，深圳空置率高達20% 的根本原因，這個趨勢還會持續下去，一方面通過降低在辦公樓投資額，以此降低供給的增加，讓市場進口的達到平衡，另一方面，降房租為未來也是一個不得不考慮的問題。

如果以北京為鑑的話，深圳的寫字樓的過剩才剛剛開始，北京是2015年寫字樓供給達到了高峰，即便此後數年時間供給在調整，但是依然造成了目前北京寫字樓空置率創9年新高的結果，所以深圳的寫字樓市場目前也許還不是最冷 的時候。

壹號股權

對於這個數據，雖然出乎意料之外，但並不是很驚訝！

就拿我們集團公司上海總部來說，2017年最多時，接近有500名員工，三層辦公樓（一層自有、兩層租用）；到了2019年，員工還剩下300號人，只使用了一層半，其餘的都已經轉租出去了！

當然，這裡面的原因是多樣的！一部分是因為，公司戰略調整，將資源、人力、財力集中到幾個核心的板塊當中，對其他附屬的業務（比如融資租賃、園區託管、孵化器等）進行剝離，這樣很大程度上簡化的人員；另一方面，部分員工，也分別外調至各個分公司一線，留在總部的普通員工一下子也減少了很多！

而我們搞金融的相對而言，還是比較好的情況！如果是做實業的，這兩年日子確實難熬，生意也難做，老闆掙不到錢，自然會設法減少支出，而裁員是最直接有效的方式之一！

企業員工變少了，對辦公場所的需求也減少，寫字樓自然空置率就會升高，尤其是對於一線城市來說！

• 首先，一線城市寫字樓租賃費用很高，非核心業務，根本沒有必要去承擔如此高昂的成本！
  

• 其次，現如今，國內的高鐵線路覆蓋面非常之廣，再加上有城市地鐵（或輕軌）的輔助，交通十分方便！將公司搬遷至一線城市周邊的二、三線城市，既不影響業務的開展、產品的出售，還能大幅度減少支出、提高利潤，一舉多得，作為企業來說、何樂而不為呢！
  

總之，造成一線城市辦公樓空置率居高不下的原因，有很多！而大量企業“逃離”一線城市、搬遷至二三線城市，導致的空置率上升，是其中比較關鍵的因素之一！

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財經者思

【陽光侃房】觀點，題主所提問題反映出越來越多的城市的商業樓盤空置率很高，間接反映出實體經營的成本之高！

不僅僅是寫字樓，包括商鋪都商業樓盤，不好賣不好租的現象已經持續多年了，實體行業經營成本太高，購買商業樓盤和出租商業樓盤的人數就會跟著下降，直到市場上出現越來越多的空置的“寫字樓”等商業樓盤。

正是因為一些地方的商業樓盤空置率太高，才有深圳等一些城市出臺寫字樓及部分商業樓盤改出租房的方案出臺，本質上也是寫字樓市場的"去庫存“，通過各種手段，寫字樓重新定位之後，方便投入到租房領域中。

綜述，市場經濟下，各種商業樓盤各種形式的"改革”，是激活其部分內在價值，以相對實惠的價格“出租”投放到市場之上。

陽光侃房

兩年前，我們給客戶的投資建議就是要回避寫字樓的投資，這除了短期經濟下行壓力到時的供求矛盾外，更深層次的原因是長期的。

我們思考這樣一個問題，李佳琦和薇婭得生意模式需要寫字樓嗎？

互聯網經濟對傳統競技的衝擊和革命是各個方面的。最底層得是生產關係的革命。

每一次生產力的革命最終都會導致生產關係的革命。

農業社會的佃農制，

工業社會的僱傭制，

互聯網社會呢？

生產組織形式很可能會打破工業化生產集中生產從而降低單位成本的形式，更碎片化的組織形式可能出現，從而生產喝生意未來未必會在以集中的形式出現，在家辦公，移動辦公，網紅在機場可能都能直播帶貨。

所以，衝擊寫字樓的，最厲害的還不是經濟短期的低迷，更重要的是新經濟到時的新的生產關係和生意模式。

鄭宇光

去年，在經濟放緩、需求疲弱的背景下，多地寫字樓市場空置率上升，租金下降。

梳理了四個一線城市寫字樓市場最新發展狀況與趨勢。綜合來看，北京、上海、深圳這三個一線城市去年寫字樓市場狀況較為相似，在供應大幅增加、經濟放緩、需求疲弱的背景下，空置率均創新高。其中，深圳寫字樓市場新增供應創歷史新高，空置率最高，達到20%；上海空置率僅次於深圳，為19.4%；北京空置率為13.8%，創2011年以來最高水平。

經濟結構的調整和產業的變遷，是寫字樓空置的根本原因，而持續增加的供應量，也提升了空置率，局部區域供不應求。

多位第三方機構人士指出，供給與需求的斷裂，將使寫字樓在很長一段時間內處於待調整的過剩狀態。

將眼光放得更長遠些，隨著經濟和產業的調整升級，寫字樓市場的春天也許要幾年後才能到來。

空置率上升租金承壓

權威行數據顯示，過去一年，全國一線城市整體寫字樓市場空置率攀升，達到近10年最高點，目前平均在10%左右；二線城市寫字樓平均空置率則更高，平均在28%左右。

租金方面，據中國指數研究院報告，2019年四季度一線城市商圈寫字樓的租金中，25%環比上漲，75%環比下跌；二線城市商圈寫字樓的租金中，50%環比上漲，40.9%環比下跌，9.1%與上期持平。

截至三季度末，北上廣深寫字樓的每平方月平均租金分別為389 元、310 元、178 元、和233 元，同比增幅2.5%、-1.6%、1.1%、-3.7%，一線城市租金整體承壓。

值得一提的是，一線城市裡，寫字樓空置率內部分化嚴重，最低的是廣州，最高的是深圳。

據58安居客《2019全國寫字樓市場宏觀報告》數據，2019年前三季度，北京、上海、深圳寫字樓空置率為13.8%、12.5%、21.2%，分別較去年底上浮3.2%，2.4%，1.8%，廣州寫字樓空置率維持低位且持續下降至3.7%。

甲級寫字樓市場方面，根據萊坊2019年第三季度報告數據，廣州甲級寫字樓市場第三季度無新項目交付，目前存量為570萬平方米，整體空置率為8%，環比下降1%，主要租賃需求來自TMT行業，珠江新城、天河北、越秀、琶洲等區域空置率均在10%以下。

反觀深圳，雖有先行示範區概念優勢，主要租賃需求也是TMT行業，市場空置率卻不容樂觀，第三季度甲級寫字樓整體空置率高達21.3%，各細分市場空置率普遍在10%以上，其中，前海47%，華強北34.6%，車公廟30.8%，高新園24.9%，福田中心區15.1%。

未來三年寫字樓市場空置率也不容樂觀，因為新增供應在持續增加。萊坊研究部預計，廣州甲級寫字樓市場未來三年新增供應約為253萬平方米，以琶洲和金融城熱點區域為主，隨著琶洲互聯網總部等項目竣工入市，空置率將會逐步提升，在2020年達到峰值後會逐漸回落。

在深圳，短期內市場租賃需求持續萎縮，寫字樓新項目卻還在不斷竣工入市。在第三季度，深圳甲級寫字樓市場就有四個新項目竣工交付，主要位於福田和前海區域，存量上升至725萬平方米。萊坊預計，單在2020年深圳還將約有120萬平方米的新項目竣工入市。

這是一場長期戰役

在全國寫字樓空置率不容樂觀的情形下，空置率數據分化背後，有多重影響因素在交織作用。

權威從業者分析，深圳方面，P2P行業綜合整頓導致相關金融企業退出，再加上新增供應大幅增加，是寫字樓空置率上升的主要原因。廣州方面，空置率的持續下降得益於較低的租金水平，以及較少的新增供應。

新增供應多，一定程度加劇了深圳寫字樓空置率高居不下的形勢。第一太平戴維斯研究部謝靖宇認為，深圳大量新增供應推高空置率，至少在未來半年內，預計更多業主會提供更大租金讓步或者優惠舉措，深圳寫字樓第四季度的租金也將有所下跌。

今年全國寫字樓新開發面積增長由負轉正，開發商還在積極拓展寫字樓市場，而寫字樓項目施工進度緩慢，後續充足的供應有可能進一步施壓售價及租金。

現階段，在整體經濟下行的大環境下，面對高昂的租賃成本壓力，中小企業擴張謹慎，甚至出走，寫字樓需求在短期內很難有較大改善。

但總體而言，多名分析人士均認為，這是一場長期戰役，不能只看一時得失。

以形勢嚴峻的深圳為例，從中長期看，“由於服務業在深圳產業結構中佔據的比例還在不斷提升，以及考慮社會主義示範區的政策紅利將在未來幾年逐步釋放到科技、通信和金融等行業當中，預計甲級寫字樓市場會在2020年之後逐漸回暖，需求出現回升。”

從歷史上看，北京寫字樓此前的低空置率也得益於第三產業的高速發展。在產業結構上，深圳的第二產業佔比在一線城市中最高，隨著製造業向服務業轉型，第三產業佔比抬升，寫字樓需求也有望提升。

雖然整體市場空置率嚴峻，在第三季度，深圳南山的高新園寫字樓市場較為活躍，憑核心商務區一半的租金水平，吸引了相當數量的金融服務和金融科技企業入駐。

2019年下半年之後國內寫字樓將有所復甦，因為政策將引導更多元化的寫字樓需求，如深圳前海等地方政府用租金補貼政策為企業提供支持。

此外，需求端也有值得注意的一些微小變化，諸如聯合辦公等替代性辦公方式正在誕生。

隨著聯合辦公概念盛行，過往無力負擔甲級寫字樓的中小企業也有了入駐機會。據行業數據顯示，儘管此前Wework上市折戟而後盈利模式遭質疑，截至2019年第一季度末，聯合辦公在北上深三大城市的市場滲透率已達到6%。

在這一層面，如果開發商或業主或可以考慮帶來新的企業空間解決方案，滿足更多元的寫字樓租賃需求，有望在未來降低寫字樓空置率。

有料Media

一方面看寫字樓供應量較大，另一方面是新經濟形勢下，公司的效益變差，很多在裁員，進而減少辦公面積。公司收入增加緩慢，為了應對經濟寒冬，都在壓縮開支，寫字樓的房租相對容易壓縮。

不會保險銷售的田老師

老老實實做實體的都交不起房租了，那些個無成本的互聯網金融公司辦公室越租越大！說明啥？現在幹活的不如忽悠的。

關鍵字: 財經 創業 深圳