近年张江几乎成了上海高科技创新的代名词。27年间， 张江从一片阡陌农田到高科技园区再到科学城。其发展与众多商务园区的成长密不可分，张江药谷、浦东软件园、张江集电港、张江人工智能岛等，在产业聚焦的道路上摸索前行，一路披荆斩棘，目前都已成为专业领域的发展标杆。
由“园”到“城”的变迁，不单单得益于科技创新的推动发展，更依托区域内基础设施建设与人才基础。上海地铁网络的扩容进一步提升了张江商务园区的通达性，现已开通的2号线与13号线分别经过北区与中区。除此以外，规划中的21号线将纵贯张江与现有线路交汇。定位为宜居宜业的城市副中心-张江是改革创新和先行先试的平台，特别是在人才引进方面，除了增加居住用地、新增租赁住宅以满足人才居住需求外，还在浦东人才发展“35条”中提出开通张江核心区域重点机构人才引进绿色通道。
聚焦“3+3”重点产业
自1999年“聚焦张江”战略决策的提出，再到“十三五”规划聚焦“3+3”重点产业，张江的产业特色随着科技的需求不断更迭，而张江集电港与张江药谷的称号却未曾改变。张江作为国内集成电路产业链最完善的集成电路产业聚集区，全球芯片十大巨头中的6家目前均已在张江设立区域总部或研发中心。生物医药领域，张江拟打造细胞治疗全产业链并于近日启动细胞产业园建设。据统计，全球前十大制药企业中已有9家相继进驻张江。此外，张江早已成为外资进驻的首选地之一。截至2019年10月底，张江已拥有跨国企业总部59家，外资研发机构169家，占全市外资研发中心总数近四成。
特色产业推助商务园区市场繁荣发展
张江区域内商务园区市场的兴盛离不开明确的产业定位与聚集效应。CBRE世邦魏理仕2018年上海商务园区租户普查报告结果显示，张江板块的租户行业以TMT、工业品制造业、医药及生命科技以及3C电子产品为主；细分行业下，集成电路、医药及制药以及电子计算机行业在张江的租赁面积均占较高比例。
作为上海较为成熟的商务园区板块之一，张江拥有最大商务园区写字楼存量，逾300万平方米，占上海整体市场体量超30%。随着张江城市功能定位的不断提升，其科创属性进一步推动新增供给源源不断地投入市场，为企业提供多重选择。租金方面，张江板块的平均租金报价始终优于商务园区的平均市场水平，近两年租金累计涨幅高于整体市场。
分板块看，作为国内集成电路产业的摇篮，集电港板块占比张江近四成的写字楼体量供给，来自电子行业的稳定需求带动净吸纳量保持历年高值；中区内项目入市年限短、楼宇品质高，推动去化速度优于其他板块，自2017年提出张江科学城概念，作为科学城核心区的中区板块平均租金与入住率均有显著提升。
CBRE华东区顾问及交易服务 | 商务园区部主管李章南表示：“作为产业发展的重要载体，得益于政策支持，具备产业导向红利的张江科学城不断推动市场对商务园区的认知更新。目前规划总面积约95平方公里张江科学城如今已经是上海打造全球科创中心的核心载体，进一步助力上海加快国际金融中心、科创中心的联动建设。张江以全球视野、国际标准推动张江科学城的建设，集聚了国际先进水平的实验室、科研院所、研发机构、研究型大学，以及世界一流的重大科学基础设施集群。随着铁道交通等基础设施以及人才公寓居住供应的逐步完善，叠加近期张江中区双子塔地块的出让，我们相信未来张江板块的商务氛围将进一步跃升。”
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