地鐵盤居多。
文丨周羚 「維維說房」主筆
來看一片地緣遼闊的住宅區——蕭山南部。
主要包括兩個區域，一個是火車南站，一個是南部臥城——當然了，現在可能已經不再是「臥城」，而應該叫它新區了。
火車南站很年輕，南部臥城歷史悠久，但在2020年，它們都會有大量新盤入市。
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先說火車南站。
它擁有東西兩個廣場，兩條地鐵——5號線、11號線，都在南站有換乘站點，其中5號線，預計和南站將同步開通——只不過，原本預計去年年底開通的，現在正在延後中。
南站西側，是已經成熟的蕭山市區，跟城市一步之遙。東側則是一大片空白，有地鐵、有快速路、有規劃，新的住宅項目，也已經次第入市。你會發現，它們幾乎都是沿著南站樞紐和周邊地鐵站排布的。
去年，奧克斯·金宸玖和府打開了新南站板塊的大門，德信·世宸名府也隨即跟上。兩個項目貢獻了高層、排屋、酒店式公寓的同時，也定下了南站的價格線：精裝高層29700元/㎡。
2020年對這個板塊來說很重要，按照與5號線全線同步開通的計劃，這座杭州的「南大門」終於要重新亮相了。而在奧克斯與德信之後的新項目，也要逐步入市。
☝火車南站附近五個項目區位示意
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·龍湖融信南站項目·
◆位置︱通惠中路與金城路交叉口南；◆規模︱約10.3萬方；◆產品︱5棟7F洋房、3棟24-26F高層和1棟商辦樓；◆戶型︱高層99㎡、洋房125-139㎡、商辦樓300㎡；◆拿地價︱19433元/㎡，配建2788㎡的公租房；◆狀態︱預計2020年上半年首開。
這個項目，去年4月拿地，6月就出了規劃方案——看來早就志在必得。但隨後消息就不多了，案名、現場售樓處，都要到今年春節後才能正式揭曉亮相。跟它同步出方案艮北新城的中南·棠玥灣，已經開盤了。
也許，龍湖也希望這個新項目，能和全新開通的南站樞紐，站到同一起跑線上。
這是一個複合社區——今後這樣的類型或許會越來越多，有洋房有高層也有大平層商辦，而且彼此之間「親密無間」。它的天生條件也不錯，和地鐵站很近，周邊還有水系環繞，也許會是一個很酷的開放社區。
☝龍湖南站項目鳥瞰丨圖自好地網
龍湖在過去的2019年，交出了「萬人搖」的江與城，交出了兩座天街，交出了有特色的城市低密產品景粼天著與東潮府；那麼，南站「元年」2020年，第一個入市的複合性項目會如何呢。
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·贊成南站住宅項目·
◆位置︱東至長山直河，南至官河，西至高新五路，北至郎家浜河；◆規模︱約6.1萬方；◆產品︱12棟7F洋房、3棟17-18F高層；◆拿地價︱16496元/㎡，15%自持，配建3056㎡公租房；
贊成對南站板塊還是挺熟悉的。2018年就已經拿下了一宗商業用地，就在南站東廣場範圍內，溢價率不低，超過了20%。
這塊地初步規劃為300㎡以上的商辦戶型，今年也會入市。
2019年6月，贊成，以及另一家本土房企眾安同天出手，於2019年6月分別拿下了火車南站樞紐D-60和D-56地塊。
位置不錯，在地鐵5號線火車南站站與雙橋站之間，贊成地塊跟雙橋站比較近，兩側都有天然河流，沿河都是洋房。雖然目前還沒公佈戶型區間，但根據總套數550戶來算，應該以改善房源為主。
年紀尚輕、單價並不低的火車南站板塊，現在並不算難買。贊成地塊好在既有南站的便利交通，也有內部小環境的優勢，或許地鐵開通、南站正式投入使用之後，這裡的接受度會更高一些。
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·眾安南站項目·
◆位置︱東至高新五路，南至官河，西至郎家浜河，北至商聚街；◆規模︱約10萬方；◆產品︱未知；◆拿地價︱16460元/㎡，16%自持，配建4987㎡公租房；
這個項目，是和贊成同天拿下的姊妹地塊之一，兩者是緊緊挨著的。贊成拿了更靠東邊的D-60，眾安拿下更接近南站本體的D-56。
兩塊地被稱為南站的「絕版」地塊，因為今後，南站周邊土地將以商業性質開發為主，兩地塊可能會成為南站樞紐周邊最後的住宅地塊。所以它們都拍到了封頂價，全部有自持部分。
贊成項目規劃剛剛在去年年底公佈，眾安地塊的進一步消息不多，只有一點，地塊設計方案的中標方，是有綠城的leap團隊。這應該是繼南湖明月之後，兩家公司的又一次合作。
從方案上看，和贊成地塊有相似之處，也是高層+洋房的配置，外立面倒是讓人眼前一亮。2020年的南站新城，或許也會迎來「綠城出品」。
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·萬科姑娘橋項目·
◆位置︱地鐵5號線姑娘橋站東側；◆規模︱地上約23.2萬方；◆產品︱未知；◆拿地價︱14275元/㎡，自持4%；◆封頂價︱精裝高層25600元/㎡。
雖然南站樞紐附近的宅地可能已經「絕版」，但兩站開外的姑娘橋站，依然有充分的想象空間。
☝姑娘橋站兩地塊丨圖自住杭
去年9月26日，萬科拿下了地鐵5號線終點站——姑娘橋的其中一宗商住地。它可以直通地鐵，還是5號線停車場的蓋下區，規模也不小；關鍵是，有6萬方的商業。
在一個多月後的11月7日，地鐵集團拿下了萬科姑娘橋地塊的隔壁地塊。很容易讓人想到，萬科和地鐵集團共同在地鐵五常車輛段上蓋合作的，面積達到134萬方的天空之城項目。
地鐵和萬科會不會再次合作？兩塊地會不會又變成一個「南站天空之城」？雖然這是「雙限」土地，但固定的只是價格，今後會變成什麼樣的產品，還是充滿想象。
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·南部臥城·
跟年輕的南站板塊不一樣，南部臥城的房產開發已經有約20年的時間了。此前它是「臥城」，是城區的延伸，但到了現在，它已經成為江南岸購房者不可忽視的板塊。
南部臥城的變化，這兩年最為明顯：浙醫二院這所數千人的「航空母艦」配套強勢入駐，地鐵、快速路也陸續傳來好消息。
南部臥城這兩年的供應量是極其龐大的——甚至有近十個樓盤同時出現在市場上的情況；但另一方面，南部臥城的樓盤，更替速度也是極快的。到了2019年底，在售的項目有綠城九龍倉·桂語朝陽、東原德信·九章賦、旭輝·國宸府，還有佳源府和旭輝·湘湖悅章。
而今年的南部臥城，除了在售的這些項目，還有5宗地塊有可能出現在場上。
☝南部臥城十個項目區位示意
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·綠城九龍倉·桂語朝陽·
◆位置︱蕭山區市心路地鐵2號線朝陽站旁；◆規模︱約29.7萬方；◆將推產品︱170㎡-210㎡疊排；◆拿地價︱20059元/㎡，溢價率70%，自持8%；◆價格︱精裝高層29800元/㎡，疊排待定。◆狀態︱預計3月首推疊排。
2號線朝陽站旁、綠城製造，無疑使得桂語朝陽在地理位置和房企溢價上，都佔了優勢。所以即使它拿出了板塊內的最高價——29800元/㎡，也同樣阻擋不了它開一次盤賣完一次的勢頭。
目前，桂語朝陽的高層已經全部推出和售完，2020年是疊排銷售年，以綠城的號召力，和南部臥城疊排此前的去化速度，應該也沒有太大壓力。
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·東原德信·九章賦·
◆位置︱蕭山區市心路與南秀路交叉口西約600米；◆規模︱約25.3萬方；◆產品︱13幢25-34F高層及180餘套合院；◆戶型︱高層95-140㎡，合院180-230㎡；◆拿地價︱14189元/㎡，溢價率5.9%；◆價格︱精裝高層28300元/㎡；◆狀態︱預計年後首推合院。
位於地鐵2號線潘水站附近，雖然跟地鐵的關係沒有那麼親密，但也在射程內。
同時是一個體量龐大的項目，它的優勢一是交通，就在市心路旁，二是周邊的資源配套，都是已建成的，另外就是產品本身了。
從它的示範區就能看出開發商對於這個項目，還是花了相當的心思去打造的。今後這個示範區，也會變成項目的會所，一直保留下來。
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·旭輝·國宸府·
◆位置︱杭州市蕭山區育才路與南三路交叉口；◆規模︱地上27.5萬方；◆產品︱18幢32F-34F的高層住宅和19幢3F的排屋；◆戶型︱高層103-134㎡，排屋178-192㎡；◆拿地價︱13473元/㎡；◆價格︱精裝高層25600元/㎡；◆狀態︱預計年後加推。
旭輝是南部臥城的「資深選手」，國宸府是它聯合了華宇和禹州共同開發的項目，總建面超過40萬方。
桂語朝陽、九章賦、國宸府，分別是南部臥城三道「價格線」的代表。雖然國宸府不像前兩者那樣跟地鐵關係密切，但它周圍是成熟的已交付住宅區，各項配套和居住氛圍都十分濃厚，城市面貌而言並不落後。同時價格上也稍有優勢，所以中籤率依然不高。
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·融創·融望之城·
◆位置︱杭州市蕭山區通惠南路與晨暉路口；◆規模︱約31萬方；◆產品︱16幢高層住宅和9幢合院；◆戶型︱高層95-130㎡，合院193-270㎡；◆拿地價︱10547元/㎡；◆價格︱未定 ；◆狀態︱預計年後首推，先推合院。
這是金帝在去年4月拿下的商住地。位置很好，就在已經售罄的旭輝東原璞·閱的對面——良種場地塊。拿地方是金帝，商業交給銀泰，住宅交給融創。
今後，融望之城的樓下，就是12萬方的銀泰百貨。
蕭山南居民的一次好機會：住在融創的房子裡，樓下就是銀泰，南部臥城的新中心，已經隱隱出現了。
除此之外，南部臥城範圍內，還有4宗地，最快可能於今年上市。
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