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2019年，米宅資深主編——大漁，南下深圳，開了一個新號——米宅珠三角。
壹地產獨家專訪米宅資深主編——大漁，看看米宅，如何看待2019年的深圳樓市。
01
Kenny：請問，你如何看待2019年的深圳樓市？
米宅資深主編——大漁
預測，從來都是這個世界上最難的事情，尤其是預測房價。
不過，萬物皆有規律，我們如果掌握了足夠多維度的有效信息，然後進行合理整合與分析，還是可以得出最接近真相的結論。
2019年，深圳房價會何去何從，漲？跌？還是原地踏步?
先來看數據，
2018年，深圳全年一手和二手房成交共計93627套，月平均成交7800套。這個數據低於樓市火爆的2015和2016年，但和2017年相比略有上升，高出5000套左右。以最能代表市場真實現狀的二手房來說，成交均價為52321元。
再來看價格，二手房價格全年上漲了5.4%。
這兩個數據說明了什麼?
首先，深圳是本輪最早啟動，也是最早調控的城市，2016年325調控之後，後續又經過10月4日調控加碼，三價合一，房改新政，731新政等多項政策，每一次都是針對樓市的利空和打壓。
政策工具的持續疊加，加上三年的本地樓市盤整，和國內樓市的全面降溫，可以說，如果是一個戰鬥力稍微弱一點的城市，早就舉白旗投降了。
可是，去年的深圳不論是平均成交量還是成交價，都有了小幅回升，充分說明，深圳樓市泡沫已吸收殆盡，價格已經夯實，目前的深圳房價物有所值。
所以，首先我們可以基本確定的一點是：2019年，深圳的房價不會降。
不會降，那就只剩下兩個選擇，漲或者是橫盤。
漲又分為兩種，大漲或者小漲，2017年，多軍的祖師爺歐神喊出深圳2018年有一波大漲，依據是波段原理，房價三年一輪迴，深圳2015年最先啟動，那2018年滿了三年大限，會再有一波大漲。
事實打了神的臉，預測為什麼失敗?
第一，歐神忽略了價格漲到足夠高位以後，上漲的動力會越來越弱，就好比中國的GDP增速從1999年到2007年，從7.6%一直衝到14.2%，動力十足，但在08年之後一路下滑，前兩年還一直在喊保八，現在不喊了，已經跌到了6.6%。
其實每年的經濟增量還是在逐年增長的，但是由於總量實在太大，增速必然減緩。
房子也是同樣的道理，前些年房價被低估，市面上又有大量貨幣在尋找合適的沉澱之地，而貨幣最終與房產一拍即合，擦出火花之後，房價就開始了轟隆隆的上漲之路。
5000翻倍到1萬，1萬翻倍到2萬，2萬翻倍到4萬，4萬翻倍到8萬，都是貨幣集聚效應，而非單純的房價上漲。
當房價基數足夠大時，需要同等倍數級的天量增發貨幣才能繼續推動，而目前中央在努力抑制放水衝動，一次幾千億，一萬億的貨幣增發，面對巨無霸的樓市，已是杯水車薪，無力再推動房價的急速上漲。
第二，還有政策調控、限購限貸限售等多方面的影響。
因此，2019年深圳也幾無大漲的可能。
首先排除了大漲的可能，那麼會橫盤嗎?
我要說，很難，或者說不可能。
剛才說過，2018年二手房成交均價52321已經是深圳樓市的真實價值，2019年如果房價想維持變，就需要以下幾點的配合。
一是貨幣不增發，二是繼續加碼調控，三是供需基本平衡。
首先第一點排除，新年開始就全面降準，從各個銀行降準、利率下調、信貸放鬆的動作來看，
2019年會是一個持續降準和貨幣寬鬆之年。而且貨幣增發的腳步只有快和慢之分，從來不會停止，這是基本常識。至於加碼調控，去年年底開始，隨著樓市全面降溫，各城市就開始各種花樣鬆綁，房貸利率也在持續下調，不出意外，調控穩步放鬆是今年樓市的主旋律，做為一線城市的深圳，樓市調控即使不會放鬆，但繼續收緊從嚴的概率也相當小了。
三是供需平衡的問題，這個問題對深圳多少有些瞭解的人都知道，深圳人地資源極度緊張，土地極為稀缺，人口卻在繼續湧入，目前新盤大部分是在舊改的基礎上完成，舊改成本極高，更高推動地價和房價。
近幾年，深圳教育資源一年比一年緊張，尤其是幼升小，學位嚴重供不應求，而幼兒園的幼兒人數還在屢創新高。
近期羅湖螺嶺外國語小學發生的針對小戶型業主入學限制，和羅湖區教委發佈的不受理非深戶子女入學申請的通知，都是人地和資源矛盾進一步惡化的結果，
也必然會進一步刺激人們入深戶和買房的熱情。分析了貨幣是否增發、是否加碼調控、供需是否平衡幾個層面，我們發現，深圳房價繼續穩定的基礎是不存在，內在的動力是上漲的，但是由於資金總量已經過大，和政策性的干預，大漲不現實，但小漲幾乎已成必然。
至於是微漲5個點，還是小漲10-15個點，甚至20個點，這個無法準備預估，我個人更傾向於10-15個點的漲幅，因為深圳樓市已被壓抑三年，連續三年不漲或微漲，今年隨著降準降息，很可能衝破微漲，是一個小幅上漲之年。
當然，這個上漲只是一個平均的估值，具體到每個片區和樓盤，又會有不小的差異，就調控三年後的今天，深圳有繼續上漲30%的樓盤，也有一分不漲甚至微跌的樓盤。
具體如何選籌，又是一個更宏大的話題。
02
Kenny：看好深圳哪些板塊？
米宅資深主編——大漁
深圳的發展，一路向西。前海，一定是未來深圳發展的重中之重。
南山是深圳上市公司最集中的一個區域，購買力強勁，加上片區有稀缺的山海資源，後期開發規劃好，樓盤新，所以豪宅在這裡集中。
隨著粵港澳大灣區的跨時代規劃，深圳中心西移，未來、深圳灣、蛇口、前海、寶中、碧海，一定是成片的豪宅區，未來深圳豪宅集中在這片。
另外，雖然深圳一路向西，但是深圳寸土寸金，這個城市，未來遍地都是中心，不存在所謂郊區，郊區只能是臨深。
深圳東部，一定也有一個價值至高點，那就是大運。深圳有5大國際門面，香蜜湖、深圳灣、前海、大空港、大運，東部唯一上榜的地方，就是大運。
過去30多年的發展，深圳一路向西，所以造成今天西強東弱的局面。但是，有短板，就意味著有機會。
隨著1.4萬億東進戰略的推進，深圳的東部也在補齊短板，整個龍崗，佔據了深圳接近一半的成交量，剛需都在用腳投票。
4萬左右的單價，依然能在龍崗、坪山買到新盤、5年以內的次新盤，地鐵口，大花園社區，環境優美，這在北京上海是完全不能想象的。
深圳的剛需還是比較幸福的。未來，隨著深圳幾大副中心的崛起，地鐵口、4字頭的新房、次新房，剛需房，還是有比較大的投資空間的。
畢竟這個城市，只有百分之30的人才有自己的房子，有百分之70的人想要買房，剛需房還是很有投資價值的。
03
Kenny：你如何總結2018年的深圳樓市？
米宅資深主編——大漁
你要問我如何總結2018年的深圳樓市，我會用一個字“穩”。
根據深圳中原研究中心提供的深圳年終房地產數據分析報告，2018年，全市二手住宅成交64627套，比去年上升1.7%，成交面積531.2萬平，成交均價52321元。
全年64627套的成交量，從過往十年的緯度來看，屬於一個穩定偏下的數值。
分析真實的深圳樓市，要重點研究二手房市場。
因為深圳是一個存量市場，二手房成交量遠大於一手房，而且二手房遍佈全市各個區位，成交更穩定更均衡，不受限價影響，自住客多於投資客，更能反應真實的市場價值；
來看二手房的幾個成交數據，年成交64627套，月度平均成交5386套，這是在2018年深圳房價很高、樓市不火的前提下產生的，可以推導出是一個被壓抑的成交數量，也是一個很難繼續下探的成交數量。
52321的成交均價反應了人們對深圳房價的接受度，五萬多的房價是入股這個城市的基本門檻。
還有一個值得注意的數據，是二手房套均成交面積，為85平。
這個數據比我想象中要高，深圳40-70平的小戶型房源眾多，85平的平均成交面積，說明深圳的購買力還是比想象中更強，大多數人會努力選擇一步到位。
成交均價445萬元/套，是這個城市的安家門檻線。
第二看新房數據。
2018年，全市新房成交2.9萬套，比去年上升13.8%，成交面積292.4萬平，同比上升12.8%，成交均價54120元。
首先，新盤的成交量和成交面積和去年相比，都上升了不小的幅度，一方面是因為和2017年相比，捂盤已久的開發商看不到大漲的希望，迫於資金和政策的雙重壓力，加快了推盤速度；
二是新盤大部分位於郊區，面積大，社區環境好，價格相對便宜，年輕人接受度更高，外地投資客基於對升值的預期，加上不需要自住，也普遍選擇郊區新盤。
因此，新樓盤雖然沒有推一個火一個，但還是保持了相當不錯的去化率。
華潤城潤府、海上世界雙璽這些開盤即售磬的項目雖然是極少數，但大部分項目慢慢推慢慢賣，也都能賣個七七八八。這說明大部分人還是很看好深圳樓市的。
只要價格合理，新房就不愁賣不出去，很多人期待的樓市暴跌並沒有出現。
米宅作為一個全國號，雖然全國的房地產都有涉及，但是，米宅的50萬粉絲裡，大家最關心的城市，還是深圳。
這也是2019年，米宅為什麼要在深圳成立分公司，打造米宅珠三角這個公眾號的初衷。
我們
米宅很看好，深圳的未來。
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