地产的江湖里，有那么一群人忙碌的人。
他们所在的部门头衔上，往往被冠以诸如战略投资部、战略土地推展部、战略发展部、投融资部、拓展部、投资部……一些高大上的名字。经常与公司的大Boss外出洽谈几个亿的生意，下班却自己坐一块钱的公交回家。
他们风雨无阻忙碌于售楼部踩盘，土地市场踏勘；频繁奔波于机场、高铁站、汽车站；既会驾驶高科技无人机，又能修图剪辑视频；形色匆匆在各种高端城市发展论坛，商务高规格会议，引得不明就里其他部门同事集体艳羡。
因为经常熬夜加班测算，写报告，面容憔悴
被老板呼之即来挥之即去，低头哈腰不敢一分懈怠，整天忙得像条狗。江湖冠之以称谓“投拓狗”。
投拓狗按照等级，可以分为六种：
奶狗
工作经验：不足一年 狗粮：0-8万
你刚刚大学毕业进入地产公司投拓工作，或者刚刚从其他部门转岗到投资部。刚刚开始掌握房地产全流程链条知识，对投资拓展工作才刚刚有初步的认识。
掌握测算的基本逻辑和报告的撰写，是现在苦练的主要内容之一，基本上是被安排，被使唤的绝色，工作的内容偏内务。
刚刚入门的你，还是做一个老实听话，随叫随到的小跟班吧。
看家狗
工作经验：1-2年 狗粮：8-15万
在入门的基础上，你已经开始研究各个区域的土地控规，城市规划，房地产政策，开始关注土地市场，新房销售市场。比如国土官网挂出来一块地，你知道马上去了解周边市场，以及近期土地成交情况。
已经能较为熟练地根据成本的价格，营销的定位去做测算，能独立画城市地图，独立完成一份质量尚可的可研报告，但是还有很多知识，装逼宝典没来得及学习。
道行尚浅的你，还是老老实实待在公司写报告吧。
跟班狗
工作经验：2-4年 狗粮：15-30万
恭喜你，已经成功熬过了最苦逼的阶段，不用把最主要的精力都放在写报告和测算上面，被各大领导频频翻牌，经常陪同领带外出看地。并且有时间去研究一些行业内的潜在要点。这个阶段的你能去研究每个地区的供地计划，产业政策，旧改政策，一二级联动政策。会根据政策导向去研究未来公司投资的重点区域，去挖掘潜在的热点区域，价值洼地。
在于政府官员的觥筹交错中，你能准确把握住供地政策的擦边球，比如工业用地产权如何分割，如何变性；如何包装捆绑产业勾地；如何控地和设条件拿地。
经历过一些项目的你已经开始明白，过度相信政府的承诺都是不切实际的优质行为，最好的项目是在解决公司拿地饥渴问题的同时，也能迎合地方政府的需求，帮地方政府做出业绩。
对于收并购市场，你也开始逐步建立了自己的资源渠道，是不是还能为公司找来几个靠谱的项目，深得上级领导赞赏。为此你开始专门系统学习财务、税务、法务知识。对于IRR，土增税以及怎样设计交易架构有了理论上的认识。对于区域内的二手网红项目，已基本接触过一次，一些不靠谱的项目能直接否定。
这个时候的你，已经能带一两个小跟班出去独立洽谈项目了。
绝大部分的投拓狗进阶升级，都止步在了这个阶段。
带头狗
工作经验：5-8年 狗粮：30-80万
这个阶段的你，已经不会再根据一个地方市场的库存大小就直接否定掉一个项目，你会去研究一个个细分市场的构成，一个个细分板块的客户需求，然后挖掘出项目的价值，割掉市场上最肥的一批“韭菜”。
比如一个去化周期超过三年的200万人口城市，你不会直接选择放弃，敏锐的你判断这个城市有大量的高端购买力，但是目前市场上豪宅系列产品还不多，你果断向公司汇报去拿一个交通便利的近郊地块，打造公司TOP产品系，收割市场高端人群。
你还会主动去关注其他公司的测算成本，营销定价，集团授权价决策模式等，通过对比分析压低自己公司成本，尽可能提高销售价格。你还会研究竞争对手的溢价能力，从而决定自己公司的拿地策略。有机会的时候，会联合同行玩一把“和谐”，联合底价拿地，互利共赢。
虽然区域内的二手收并购项目，你基本都了然于胸。你还是会积极去挖掘收并购市场的项目信息，不放弃任何一个靠谱干净的项目，股权收购不行的，债务缠身的公司，你知道用资产剥离新设公司的方式进行交易；已经开发的烂尾项目，你会考虑用在建工程转让的形式。土增税太高的项目，你会精心去研究税筹，设计交易架构让土地方承担更多土增税，让自己公司吃到更多的肉。
这个时候的你，已经是各大猎头和地产人力争先恐后笼络的对象了。也有部分人在这个阶段开始著书立说，讲述自己经验，公司内部培训和经验分享你是常客。
带几个小弟拿地分奖金，就差一个好的平台。
排雷狗
工作经验：8-12年 狗粮：80-300万
这个时候你已经贵为区域公司的投资分管领导，你对辖区数个城市的产业结构，市场容量，购买力水平，房价水平，板块特点了然于胸。会根据公司每个阶段的发展战略、资金情况，决定公司的拿地策略，拿地数量，入驻城市，以及拿地节奏。
对于该怎么拿地，你有自己专业而独到的见解，不会跟风市场，你知道拿一块地的好坏决定了公司的生死。安全和扩张是你整天在脑子里打转的一对矛盾体。
对于产业勾地项目，你与多个政府一把手反复交谈以后，制定了玩完备的排他条件，通过捆绑产业，自持运营，开发资质运营水平要求已经完美排除所有竞争者，稳稳拿地。
二手收并购项目在你这里是最后一个把关的地方，你通过自己多年的经验，在经历了无数收并购项目地得与失之后，对项目的隐形债务风险，政策风险，诉讼风险，交易架构安全，兜底措施已经做到信手拈来。好的项目在你这里绝对不会放过，烂项目一个也跑不掉。
朋友满圈子的你，想去哪个平台随便挑。
狗神
工作经验：12年以上 不仅挣自己狗粮，还要为更多人挣狗粮
江湖已经很少有哥的身影，但江湖上充满了哥的传说。
这个时候的你已经贵为集团总部投资分管领导，开始以全国布局的眼光来考虑拿地。你不再以利润率作为衡量项目的唯一指标，你知道规模扩张是老板心里最渴求的目标，因此在项目安全的基础上，只要资金回收周期短，不挣钱的项目也可以拿。
这个时候拿地已经不是你唯一性的工作，你还要利用自己的资源为公司解决资金问题，解决项目风险问题，甚至要在政治上为公司争取更多的资源。怎么样为老板分忧，多快好省地完成老板的野心是你最大的压力，同时还要在公司内部替投拓线条上众多的兄弟们争取更多的利益，更高的内部话语权。
小弟满天下的你，随时接受来自最底层小狗狗的膜拜。
进入2019年房地产调控并未放松，拿地不再是很多公司第一位的，促销售保现金流成了重头戏。投拓狗作为房地产链条里面受人尊崇（倍受虐待）的工种，2018年年底的房企裁员潮，让很多投拓人员放下了高高的姿态，甚至有的开始怀疑人生。
随着今年第二季度土拍市场的小火爆一把，投资狗用实际行动再次证明了自己的价值。投资的道路任重道远，但是无论风云变化，优质的投拓狗市场上永远是需要的。
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