2020-03-06 18:16:48 佚名

A股市人生

目前，海南的房地產業可以說是達到頂峰了，而且是供不應求，出現了一房難求的情況，這都是海南建自由貿易港給房地產業帶來的紅利。

2010年，海南建國際旅遊島，房價一下子從三四千元上漲到一萬多元，像三亞等幾個地方的海景房甚至漲到三萬多一平，後來，那一波房地產慢慢的迴歸理性，到了2015和2016年，房價波動在七八千元一平。

2017年4月，海南出臺限購令後，一些人聞到了信息，大量收購房子，房價一下子上漲了很多，新房價格達到1.3—1.5萬一平，今年4月，中央和國務院批准海南建自由貿易港後，房價更是上漲，新房價格漲到兩萬多一平，三亞的海景房都六萬一平了。海南現在的房價，與當地人的收入已經不成正比，而是和全國的二線城市持平。

其實，海南獨天得厚的資源，就吸引了很多外省的人到海南買房養老，中央和國務院這些年來，又連續給海南優惠政策，這更促進海南房地產業的發展。

海南是一個海島，土地資源本來就不多，開發一片就少了一片，目前為止，房地產開發已經到了一個頂峰，如果全部住滿人，海南起碼多增加了兩三百萬人口。

隨著海南自由貿易港的不斷推進和開發，海南的房地產業還依然繼續發展，但相信價格會迴歸理性（所謂的迴歸理性，是與當地人的收入增長成正比，並非降回原來的價格），進入良性循環發展。

話說大海南

海南這次新政很嚴，但全國想在海南買房的大有人在。未來走向有利的個人覺得要幾方面來說

第一，上車的受自貿島影響，及5年不能轉讓，短時間肯定不會下車。

第二：前幾年整體海南房產都是小戶型，總價不算太高，對已經買房人，壓力不是太大。

第三這幾年中國總體有錢人增加，尤其是有錢的60後面臨退休，對健康有要求，海南這幾年自住的明顯增加，可以參考進出航班人次和到島的車輛。

第四，國家為了自貿島順利進行，肯定有很多相關政策出臺，尤其是人才引進，比如現在對臺灣人來海南創業可以買房，如果真的把海南面向全球，不要說百萬人才引進，千萬也是有可能的。百萬人才5年內進入海南，面對是50萬套-100萬套房子。

不利的方面也多，

第一，海南整體建設還很落後，第二宣傳也跟不上，第三本島收入低，最重要的是對自貿島沒有明確說明。

海南未來土地會不停的出售，幾年內房子還會拼命蓋，房地產還會是支撐產業，等自貿島目標明確，產業鏈跟上，應該會有相當長的一段時間。三亞房價緩慢上升軌道，後面會有跳躍，海口會平穩很長一段時間。

天天朗朗

海南實行限購以來，對房地產的打擊很大，尤其是房地產開發商。小型開發商混不下去，大型開發商苦苦堅守，但是成果不佳，就連雅居樂去年在海南清水灣的項目都未達銷售預期。

而限購也使得海南房地產市場成交面積下降，2018年全省房屋銷售面積1432.25萬平方米，比上年下降37.5%；房屋銷售額2083.29億元，下降23.2%，就連房地產開發投資額都下降了16.5%。

限購要放開？

情勢十分嚴峻，很多人覺得，再這麼下去，房企都要在海南混不下去了。於是很多人開始預測，或者是期待，海南遲早會放開限購。

3月20日，雅居樂、富力一起在香港舉行業績發佈會。席間，富力董事長李思廉表示，“海南島今年肯定會有放鬆的消息，這是100%的。”

富力老董的話不乏支持者，雅居樂首席財務官張森也表示，“雖然海南暫時受到政策影響，但未來是一點問題都沒有的。海南的人口才900多萬，但要發展自由貿易港，需要大批量的人才，未來人口的紅利，以及政策和市場的紅利，都是非常好的。”

很顯然，在雅居樂看來，海南市場未來還存在著非常大的升值空間。

其實早些時候，丁祖昱也在2019年房地產市場預測中表示，繼續看好海南樓市。

這麼多行業大佬看好海南未來樓市，並且對海南樓市放鬆說得這麼絕對，難道海南未來真的要放開限購了嗎？

其實限購以來，海南的經濟並不是一蹶不振的。

限購之後，經濟好轉

今年1月到2月，海南全面推進自貿區、自貿港建設，經濟總體實現平穩開局。

一、外資外貿高速增長。今年1月到2月，海南全省實際利用外資總額為5970萬美元，同比增長了44.9倍，全省外貿進出口總額161.84億元，同比增長1.1倍；進口121.84億元，增長1.3倍；出口40億元，增長81.6%。

二、地方財政收入增長較快。1月-2月，全省地方一般公共預算收入156.80億元，同比增長9.6%。

三、工業生產快速增長。1月-2月，全省規模以上工業增加值同比增長13.9%，增速比上年全年加快7.9個百分點。

四、旅遊市場平穩。1月-2月，全省接待遊客總人數1616.40萬人次，同比增長4.7%；全省旅遊總收入207.80億元，同比增長6.3%。

數據證明了，海南並非離了房地產就會死翹翹。相反，正是因為壯士斷腕，海南不得不逼自己發展其他產業，從而推動了更多行業的發展，照這個勢頭下去，未來，海南或許真的可以徹底擺脫房地產依賴呢。

未來看好海南市場

但是，海南樓市未來存在巨大的升值空間，這也是可以預想得到的。

一是因為海南正在“不拘一格降人才”。

海南人口增量空間非常大，根據《海南省人口發展規劃(2030年)》，2020年海南常住人口為996萬左右，2030年為1248萬左右，而目前海南常住人口僅有934萬左右。為了更快引進人才，海南實行了寬鬆的人才落戶政策，“百萬人才進海南”的活動也搞得如火如荼，今年年初海口又發佈了人才新政，放寬了落戶政策，這一切，都在為增加人口做鋪墊。

人口多了，住房需求就劇增，到那時，房地產就有了新的市場空間，新引進的人才就是未來其中一部分購房主力軍。

二是海南重啟了個人商業貸款轉公積金業務，在當前的金融政策上進行了很大的放寬，並且將貸款額度調整至70萬元。這個政策調整可以大大刺激購房的需求，給樓市注入一股活水。

目前，海南正在全力打造自由貿易港和自由貿易試驗區，這是一個非常大的機遇，但是要想做成這個自貿港，需要各行業的全面開花。因此有人說，限購本身就是不自由，違背了自貿港的宗旨，要想快速實現自貿港建設，房地產是缺不了的。

不論是基建，還是辦公樓、住宅樓，房地產都扮演著極其重要的角色，而海南正在迎來大開發時代，房地產的戲份，能少得了？

如此想來，海南未來或許真的會放開樓市呢！不過，即使是放開，也不會再像以前那樣，任其野蠻生長了，因此，對海南樓市未來預期，也不可過分期待。

公眾號：三亞淘房網（搜索：sytaofang）

道寧致遠

海南房市是個非常特殊的市場。說它特殊，一是海南是新中國唯一一個房地產市場崩過兩次的省份；二是海南房市既不是單純的旅遊地產，也不屬於生活性剛需；三是海南房市是國內少有的主要依靠外省力量購買的熱點市場。

海南從來不缺購買力，從來不缺熱點，從來不缺炒料。從88年建省到93年房地產市場第一崩盤，那時國內有幾個知道房地產的？從09年開始的國際旅遊島新聞發佈，到13年至16年海南樓市的準崩盤，讓沒趕上第一波危機的人，實實在在體驗了一把什麼叫過山車。16年初是海南房市最近的一次低谷。自16年2月，海南執行“兩個暫停”（暫停土地供應、暫停新房地產項目報建）政策，到16年下半年，去庫存政策威力顯現。購房者從東線炒到西線，從三亞炒到海口。到17年底，硬是把曾經無人問津的西北部房價從三千炒到一萬五，仍然一房難求。眼看市場進入瘋狂，多輪限購無效之下，18年4月22夜，一紙全島限購令，海南全島房地產冰封，一夜入冬！

海南房地產市場，是一個純粹的政策市。無論88年建省後四年的從熱到瘋狂，不管是09年國際旅遊島概念炒作使得10－11年海南房地產瘋狂達到頂峰（至今未達曾經瘋狂頂點），還是18建省三十年，國家對海南巨大的政策大禮包影響。可以看到海南房價的起伏都伴隨了政策利好的釋放。正是由於前兩次過熱炒作導致了後面的市場崩潰，才有了這次自貿港預期下的全島限購。否則隨著政策利好的釋放，市場必將進入更瘋狂的炒作，然後必然是殘酷的崩盤！我們的國情不允許犯第三次嚴重錯誤，全島限購既是形勢所迫，也是無奈之舉！

全島限購，幾乎所有人失去了購房資格。一部分人悔恨而去，一部分人轉戰備選地，還有一部分人苦苦尋找可鑽的空子，希望不落戶的情況下取得買房資格。儘管還有開發商在打著補繳社保、個稅的名義賣房子，可以肯定，市場已不再是賣方市場。一房難求成為歷史，有資格買房的人，也不必著急搶房，終於可以過挑挑撿撿的日子了。

目前海南房價仍然有下行壓力，尤其是二手房。而海南這次冒著傷筋動骨的風險、壯士斷腕的決心，短期取消限購顯然不可能。基於眾所周知的原因，限購放開，就等於給樓市添火加油。在海南目前土地低供給和嚴報建前提下，市場冷淡源於有資格購房的人群太少，而不是房產庫存太大。價格是市場供需關係決定的，關鍵是政策卡住了需求人數，相對供給就富裕，價格自然沒有上升壓力。

而沒上升壓力，並不意味著價格一定下降。防大漲是政策著眼點，大跌更是政策所不允許。顯然較長時期內，市場以穩為主。穩中有升，穩中下降都在政策彈性範圍內。在此之上，分化將不可避免。大小配套好的，環境品質高的，市區靠海的，經濟圈裡的，都在升之列；而曾經瘋狂時期被炒到沒譜的低配套，純噱頭的“美麗監獄”，終將低頭下行。

落戶海南，享自貿港發展紅利，享優質生活，是上上策；買小產權、補社保買房，終屬違規，興奮一時，擔心一輩子。

我是海南日子海哥，關注我，瞭解不一樣的海南。

咕咕島A

我認為再過幾年，房地產的政策就會換了一種方式調控回來，目前的行業形態只是一種緩衝。

在沒有調控回來之前，我認為：租賃與共享房屋將是未來海南樓市的趨勢

人在哪，房在哪，市場就在哪！

海南依然是那個度假旅遊的島，天使偏愛的地方。人流只能越來越多，而房子的數量是有限。

未來，住房發展的主要出路就是租賃住宅、共享住宅。

比如：三亞正在打造農村生態建設，未來，民間住房包括人均面積不多的農村住房也會被鼓勵用於租賃住宅和度假民宿，其背後的邏輯就是在住房難以滿足需求的時候，提高住房利用效率。提高住房利用效率，還必須讓企業自持租賃住房，才能實現如酒店般的住房高效輪動，也實現“房住不炒”的調控目標。

當數以千萬的人口湧入海南，卻不意味著這些人可以終老海南，他們無房可擁有，終將離去、葉落歸根。

因此，我覺得海南的房地產是一個只增不減的象徵。房貸增速放緩，房價高，買房難，這樣下半年以及未來只能導致這樣的一個結果：那就是租賃市場火爆，未來的三亞度假酒店火爆，民宿，客棧火爆，鄉村別墅火爆。

三亞旅行指南

根據前瞻產業研究院的《2016-2021年中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景預測分析報告》指出，我國房地產行業在未來10年將進一步加快轉型發展，中小房企將被進一步整合集中。在激烈的競爭中，勢必會在品牌、資金、技術產品研發、項目管控等方面形成競爭力，只有開發出質量好，品質佳，成本低，節能低碳型的商品房，才能推進房地產業持續穩定發展。

縱觀這兩年房地產行業在調控的不斷干預之下出現下行趨勢，但無論政策、市場還是個體經營均表現出新的變化，政策的不放鬆並非意味著行業進入寒冬，長效機制的快速落地也將給予優質房企更為平穩健康的發展環境。

目前我國對房地產行業的調控呈現兩大特點，一是調控“穩”字當先，“房子住而不炒”基調明確，“租購併舉”長效機制加快落實。二是商品房銷售走向負增長，開發投資穩中有降。

再來看海南房地產行業，隨著當地社會經濟的快速發展，房地產行業開始成為當地經濟的一個重要增長點，從一定程度上促進了當地社會經濟的持續發展。隨著國家出臺的房地產相關的政策，對其產生了不可抗拒的影響，房地產發展模式不完善，多數土地資源沒有得到充分利用的弊端越來越顯露，引起官方高度重視，海南省長沈曉明在海南一季度經濟形勢分析會上表示，“房地產一業獨大，產業結構很不合理，產業基礎非常弱”，要採取一切措施讓這個市場健康平穩持續的發展。

所以我認為，房子是用來住的，這是

一個涉及民生的問題，海南前期房價上漲確實有些過快，但隨著供求格局的變化，海南房價會慢慢有所回落，但幅度不會“大起大落”。政府要求，房價要在合理區間運行，一個底線，房價不能下跌到一定限度，如果下跌過快，這個要托起來，就是說，不能瘋長，也不能暴跌！總體是要在可控範圍內往下調的！

David琰

這個問題牽動著夢想在海南擁有房產人們心，其實我們首先讀懂海南未來發展規劃和出臺限購房產的政策後，你就會明白當前限購其中的道理。2020年海南將初步建成世界一流海島休閒度假旅遊目的地，而海南2018年出臺的限購政策要求累計24個月的社會保險繳納證明，二個政策的時間節點都落實到了2020年，那麼這二年將是海南房地產發展的緩衝期，也可以說是創新歷史的建設期。

未來20年海南將是一個年輕人聚集的區域，因為房地產影響房價的邏輯是，長期看人口、中期看土地、短期看金融。從長期的海南發展趨勢來看，人口流入的地方是最有潛力地方，因為人才是房子的最終需求。海南未來將會引入更多高質量的人才、更多有才華的年輕人，他們將帶著夢想來，帶著財富來，他們將創造海南的未來，也創造海南房地產的未來。

海南的房子將越來越珍貴！過去只要有錢有買房資格就可以想買多少就能買多少，而現在這樣的“待遇”一去不返了，隨著海南新房源庫存量越來越有限的情況下，將對購買條件限制越來越嚴格了，畢竟想在海南買房的人多，而且大多數都是二次置業或者閒錢再投資，這時候有錢的購買者就已經不是什麼稀缺物種，最稀缺的應該是有資格的購買者。

海南房地產的明天會更好！

娛悅6

海南房地產的未來可能並不是很多人想象的那樣。海南房地產有幾點需要關注:

第一，海南發展旅遊業為重要市場經濟，保護好自然資源環境，就是保護好金山綠水。因此，海南的海景房不是簡單的房子，是稀缺性的自然資源。海景新房的市場供給會越來越少。

當然，目前海景房價已經透支未來2~3年。有錢的隨便買，錢不多的可以等等看。

第二，自貿港的推出，讓海南土地資源變得更加緊張。企業用地、旅遊配套用地、其他第三產業用地需求會加大。總之，批給開發商用地會越來越少。

第三，才是重點，自貿港改革開放的成功與否。對海南自貿港新事業、新機會、新格局發展的不確定性。這樣投資海南房地產需要承擔一定風險。

其實，從很多方面可以看出，海南自貿港無論成功與否，都會改變海南的經濟格局和經濟地位。

不算成功，海南經濟也可以排名二線城市經濟的的龍頭；成功，必然成為一線城市經濟的龍頭。

因此，海南樓市的冰封，也封不住海南樓市的上升的局面。

我愛說房產

榮南一家為你解讀海南房地產：

首先先看一下海南最新的一個政策：

政策覆蓋區域：全省

限購：

省內家庭：不限購。

省外家庭：家庭為單位限購一套，限購區域內提供60個月個稅及社保。

五指山、保亭、瓊中、白沙4箇中部生態核心區市縣建設的商品住宅只能面向本市(縣)居民家庭銷售。

限貸：

省內戶籍：商貸首付款不低於30%，公積金貸款首付款不低於20%，第三套停貸。

省外戶籍：購房首付款比例不得低於70%。

限轉：取得不動產證後5年限轉

產權酒店：維持各區域政策

備案管理：商品房住宅價格備案後，6個月內不得調高價格，調整價格需重新備案。

可見海南省限購政策的一個嚴厲程度，但是表面上的限購，也要想想其原因所在：

越來越多的人購房，但大多數並非本地人。

原因：本地人大多都是以剛需改善為主，房子均是拿來自住的，並且他們還款能力都有限，所有可選擇購房較少，但是其貸款均會還清。

對外省人限購：

防止外省投資客大批量購房，但是，投資客已經在海南房價還未興起之前就已經將房產購置完畢，所以限售政策就是針對這些人的，而限購政策是針對那些手慢的投資客。但是對於有龐大資本的投資客並不會在乎這些。

高房價帶來的影響：

限購限售影響最大的並不是投資客，而是那些剛需戶以及外來務工人員。那些人資金有限，貸款資質要求變高，利率提升，導致越來越多的人都買不起房。

各地的政策大多都是基於這種想法。為了防止買不起房、還不起貸款的人去購房。為了保證房地產行業從虛高慢慢趨向於理性。

根據海南其特有的旅遊性質以及其不可複製性，海南的投資價值依舊存在，只不過門檻變得越來越高，投資回報週期拉長，對於投資客不再是一個優質的選擇，讓房子迴歸“住”的屬性還是有機會的，但是！這並不代表房價會降，房價是一個城市的城市化率的一個指標，房價越貴，代表著城市化進程越完善，所以，房價的價格只會緩慢的上漲，想讓房價跌到幾年前的水平，是很多人不願意看見的事情！

海南的房地產終將會趨於理性，根據供需關係以及人民幣價值以及人均工資緩慢上浮。但是漲幅就要看人們願意投資實業還是投資房產了。