5月29日，又有一家房企首入重庆，至此，从2017年～2018年5月31日，共有25家新房企入渝！龙门阵财经统计了25家新入渝房企的拿地区位，首选第一名是巴南，足足有5块之多。
首站选择巴南的房企包括华远地产（600743）、融信中国（3301.HK）、荣安地产（000517）（荣安同时在大渡口区拿地）、中国电建（601669）、中建五局等。
相当于每5个外地房企入渝，就有1个房企，首站选择在巴南，比例达到20%。
为什么他们要入渝？为什么他们入渝首站选择向南？背后都是一家房企对重庆基本面的分析。
1、看重庆基本面：全国看重庆，这里正在价值上升期，发展积极健康；
2，看重庆区域对比基本面：重庆看南北，南上北下，重庆房企的兵家必争之地；
3、看具体区域的基本面：区域“长板理论”，它到底有哪一个亮点，会让入渝房企们“瞬间确认眼神”？
重庆基本面：价值上升期
作为西部大开发的重要战略支点，处在“一带一路”和长江经济带的联结点上，重庆是“两地”（内陆开放高地，山清水秀美丽之地）、“两高”（推动高质量发展、创造高品质生活）。
（重庆：行千里，致广大）
重庆楼市，向来被喻为“高烧中的一股清流”，即使现在，它也并不属于16个楼市上涨过热城市范围。
数据显示，2017年重庆主城区商品房市场量价齐升， 供应2549万㎡，同比上升14%；成交3517万㎡， 同比上升28%；成交均价8828元/㎡，同比也有上涨。
梳理2010～2017年的重庆土地发展历史，8年间，土地出让金额翻4倍，平均楼面地价也翻番。
（来源：《2017年重庆市房地产市场报告 》）
在这种大背景下发展，房企对未来看好。
龙门阵财经和华远地产董事总经理李然聊过“为什么来重庆”的话题，因为“重庆正处于上升期”。
“选择城市，一定要在它的上升期。第一选好城市，第二选好城市的发展节奏，华远进入重庆，是经过精心选择的。”
但最近2年，重庆土地供应计划有所减少：2017年重庆市计划供应住房用地38000亩，2018年，计划供应住宅用地29000亩。（来源：重庆国土局公告2017年3月31日、 2018年4月4日）
这证明什么？城市上升期，土地一定不是天量供应，而是有计划的抑制。
全国看重庆，重庆看南北。
3月23日，重庆市房地产开发协会出台了《2017年重庆市房地产市场报告 》（下称《报告》）。《报告》里提到：
“2017年土地供应以渝北区和巴南区为主，巴南区由于自身土地储备丰富，加上周边区域土地供应不足，大大提升了其土地价值，2017年土地供应显著增多。
从土地价格来看，巴南区土地楼面价均较2016年增长一倍之多。
而位于传统核心区域的渝中区、江北区、九龙坡区则由于区内可供开发用地逐渐枯竭，供地节奏减缓。”
如图，重庆主城各区土地出让情况：
（来源：《2017年重庆市房地产市场报告 》）
向南基本面： 南岸之困VS巴南价值重估
“重庆向南”的主要驱动力放在了巴南区，这有政策基本面的力撑：2016年、2017年，巴南区的GDP增速连续2年排名主城九区第一。
这也是巴南价值重估的一个过程。
根据预测，到2020年，巴南地区生产总值达到1000亿元、力争1200亿元，城镇规划建设区面积达到120平方公里，常住人口达到120万人，人口净流入6～7万/年。（来源：《重庆市巴南区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》）
2018年1月23日，《重庆市巴南区2018年政府工作报告》里称：
“整个2017年，巴南区城市开发在建面积达813万㎡，居主城区前列。
华远、华润、融信、碧桂园等知名企业落户巴南，房地产开发投资增长14%，商品房销售面积增长70%。”
而巴南区2018年的重点则是：
“保持房地产市场持续健康发展，坚守住房的居住属性，引进高品质开发企业，提升品质住房的供给能力。”
土地上的数据，也能反应南重庆的价值重估观点。
根据房协数据，下图可以看出，巴南区2017年推出了33宗土地，“向南”的另一个支柱南岸区，只有13宗，且地块面积都比较小。
我们从克尔瑞重庆，也获得2018年南岸区和巴南区的土拍数据，截止目前，巴南共拍卖（挂牌）7宗土地。而整个2018年，巴南区计划推出33宗，7500亩土地。
南岸区的土拍数据我们没做表格——2018年1月1日截止目前，南岸区共推出拍卖（挂牌）土地6宗，主要集中在茶园，但几乎都是低容积率的地块，楼面地价在8000元/㎡以上，此前，有新房企以并购的方式进入了弹子石。
对比可以看出，就整个南重庆区域，经过2017年的洼地填补，2018年的巴南土地价值还有上升空间，跟其他区比，依然很有潜力，算是最能体现“房住不炒”精神的区域。
更多的土地供应量放到了巴南区的龙洲湾、巴滨路、李家沱等地。2018年的土地推介会上，巴南带来了龙洲湾滨江片区、鹿角界石南彭片区、麻柳沿江开发区的诸多土地。
南重庆速度：房企净流入
这样的“南重庆速度”，开发商们都看在眼里，巴南，是个“房企净流入”的区域，它的部分板块，例如巴滨路、龙洲湾，被业界认为是“下一个照母山”、“下一条南滨路”。
南重庆尤其是巴滨路的“房企净流入”开始于2010年，一种是已入渝房企的首次流入，一种是新入渝房企的首次站位。
1、本地房企净流入。
2018年1月31日，龙湖布局巴南，而巴南区的价值重估早于龙湖入驻。目前，该板块已经聚集了招商、融汇、华润、金科、碧桂园、旭辉、协信、龙湖等。
基本上你能数得过来的重庆前十强，来了一大半。
2、新入渝房企净流入。
这一波是从2016年年底，荣盛开始，它的入渝首单选择了巴南。随后，2017年，有5家房企入渝首站选在巴南。
此前巴滨路上的君禧天地被拍卖，据龙门阵财经获悉，早在数月前，便有开发商密谋以君禧天地为跳板，进入重庆，有意向的两家都是从未在渝露面的开发商。
开发商H房企也是中国房企上市百强企业，在成都有地，但最后没能成功报名参拍。另一家D房企 最后被重庆本地房企成功“狙击”。
2018年1月18日的李家沱土地拍卖上，参拍房企里也出现了新面孔郑州翰园，最终这块地被金科拿下。
一家首入渝的R房企告诉了龙门阵财经他们在巴南的拍地故事。
“当时拍的楼面地价是6000多元/㎡，溢价50%以上，大家都觉得太高了，其实我们的预设的心理“熔断”价还要高很多。”
“巴南的基数小，发展的潜力大。”
向南基本面：为何要看巴滨路？
华远也告诉了龙门阵财经“为何华远落子巴南”，他们的逻辑是：看区域，看长板，而巴滨路正是巴南区发展的那块“长板”，上述R房企也在巴滨路上拿了地。
巴滨路是重庆滨江城市的一张新名片。
1、它定位高。
2013年巴南区提出“重庆中央活动区（CAZ）”规划，巴滨路是CAZ的核心区，总体规划建设面积达45平方公里。其中，滨江城市经济带有24平方公里。自此，巴南滨江路20余公里的江岸线开始启动。
巴滨路滨江城市经济带将发展定位为重庆生态休闲居住区、主城亲水生态区和文化娱乐休闲区，并形成高端人才聚集地和大型购物场所集聚地。
2、它规划先行。
例如南北滨路都是交通吃重，而巴滨路在开始规划之初，就注重亲水性，就在满足交通运输的同时加强了休闲景观带的建设，巴滨路也是主城的所有滨江路中唯有跑道和自行车道的。
2、它有得天独厚的自然资源，除了有重庆最长的滨江路之外，还拥有湾区， 此外，政府还将在巴滨路打造3大生态公园，包括600亩世界级滨水主题公园。
重庆大学房地产与建筑学院副教授李世龙在一次南重庆的论坛上就认为，
“主城区只有3处湾区，其中一处就在巴滨路上，这里有适合成为世界级湾区的天然条件。“
李教授用了一句诗形容未来的巴滨路生活场景，”春水碧于天，画船听雨眠“。
他说，世界上一些著名的湾区已成为城市发展的经典，成为这些城市的名片。比如，洛杉矶比弗利山庄、纽约长岛、东京湾、悉尼双水湾、香港浅水湾、新西兰霍克湾等，而他看好巴滨路的湾区。
3、它有建设者们力撑。
新入渝在巴滨路上开发综合性大盘的华远地产，即是”巴滨路价值“的坚决拥趸。华远认为，巴滨路的前瞻规划、以及地块条件，最能做出跟华远”入渝第一盘“相匹配的产品。
其董事总经理李然称：
“华远做产品，向来给人“踏实”、“责任”的感觉，巴南是我觉得“最能践行房子是拿来住的，不是拿来炒的”地方，我看中它资源、区位、潜力等等方面的均好性。”
也就是说，巴滨路的天时地利、华远的美好愿景，以及海蓝城的未来呈现，其实都朝着一个目的：为重庆呈现高标准高品质的精品建筑，为社会创造健康、和谐、美好的居住环境。
而华远，仅仅只是”重庆向南“的践行者之一，更美好的南重庆画卷，正在舒展开来，以被懂它的人发现和解读。
从冷落、到逆袭成黑马，巴南只用了1年，从黑马，到白马，巴南只用了半年。南重庆，尤其是巴南滨江路、龙洲湾等，是入渝房企最爱缴纳“投名状”的区域，第二名才是蔡家。
中国看重庆，重庆看南北，向南看巴南，巴南看巴滨路，层层穿透之下，刚好能解决文章开头提出的问题”为何每5个房企入渝，就有1个选择南重庆？“
因为南重庆能给予居住者美好生活的未来。
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