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作者 | 小磊
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“我是2013年买的良城国际项目，当时选择的125平方米的一套房子，当时的房价3700元/平方米，按照现任开发商给出的置换方案，面积不一致的按8500元/平方米价格进行多退少补，从我的角度来讲，感觉还是可以接受的，只是希望项目能够尽快交房，让我们这么多年也不白等。”在石家庄南二环的良城国际遗留问题处理办公室，购房者赵先生对记者这样讲到。
记者调查发现，以上“良城国际‘退换房’政策”是由现任开发商河北九仓房地产开发有限公司提出的针对前开发商已售房源中面积不一致的解决方案，据了解，目前已经有约630多户的购房者前来签订了《“良城国际”问题解决方案征询意见表》。
■探秘：东良厢城中村改造的“前世今生”
对于石家庄南二环东良厢项目我们并不陌生。
- 2011年项目城改开始：东良厢，这个位于石家庄桥西区的一个千亩城中村，2011年列入城改并开始拆迁。
- 2012年项目资金问题：“东良厢过渡费”事件爆发，有村民爆料“村委会和开发商理由很丰富，就是没钱。”
- 2013年项目勒令停工：石家庄楼市进入“史上最严”整顿期，东良厢项目被勒令停工。
- 2014年项目烂尾：根据石家庄桥西区东良厢旧村改造项目的公开信息显示：“东良厢旧村改造项目总占地1500余亩，2011年被列入城中村改造项目，由河北华骏地产开发；2014年楼市整顿背景下被迫停工，规划报批及相关证件均未办理，搁置至今。”
- 2015年项目“转机”：河北九仓房地产开发有限公司（以下简称“九仓地产”）由区政府主导开始介入。2015年1月，九仓地产与项目原开发商达成项目转让协议。根据公开资料显示，该转让协议为《东良厢城中村改造项目三方协议书》（三方分别为：桥西区东良厢村委会、河北华骏地产以及九仓地产）。
- 2016年项目“补手续”：根据资料显示，“2016年11月，东良厢城中村改造项目整体可开发用地范围确定；2016年12月，市规划局出具用地红线图。”
对于项目的最新进展，记者采访到了项目负责人：“除了‘补手续’，东良厢城中村改造项目涉及旧村拆迁，情况比较复杂，工作比较繁琐，进展相对缓慢。另外已售业主的遗留问题也需要解决。”
“为了能够尽快解决已售业主的问题，九仓地产此次制定了《“良城国际”问题解决方案征询意见表》，主要针对部分购房户户型面积不一致的情况，提供了三种解决方案供业主进行选择：1、多退少补；2、回购（退房，开发商以8500元/平方米价格回购）；3、互换和调整房源。
从遗留问题处理办公室负责人张女士提供的数据看，良城国际项目从2011年开始售卖，大多数业主当时都是以三四千的价格购入的，而鉴于目前石家庄的房价水平，大多数业主还是会选择‘换房’和‘多退少补’的解决方案。
对于此类城中村改造项目的遗留问题，记者也咨询了相关的业内人士，他们表示：此类问题的出现，是当时城市‘三年大变样’楼市大环境决定的，当时很多购房者买房并没有‘五证齐全’的购房意识，对于购置‘证件不全’的项目，购房者必然要承担很大的风险，没有签订正式购房合同，就无法保障购房者的权益，随着市场的逐渐规范，普通购房者风险意识的提高，相信此类现象必将能够得到根本改善。”
■算账：西二环周边房价在16000元/平方米左右
对于“8500元/平方米”的价格标准，九仓地产负责人给出了自己解释：“一方面基于建筑造价成本以及土地成本，另一方也充分考虑到很多购 房者的购房压力，最后才有了《征询意见表》中的8500元/平方米这个价格基数。”
从市场数据来看，近年来，西南二环区域城中村改造楼面均价为2600元/平方米左右。根据记者调查发现，距离良城国际项目不远的盛世御城项目（玉村城中村改造项目），于2017年8月7日进行了土地补证，河北保合房地产开发有限公司以12.36亿元价格斩获198亩土地，据该地块上建筑面积482014平方米来计算，该地块的楼面价为2564元/平方米。
而这只是项目的土地成本，有业内人士表示：“房价的组成包括，建安成本；土地成本；营销成本；税费支出以及利润，如果业主都是以‘3000-4000元/平方米’价格购入的，开发商肯定是在做‘亏本买卖’。”
根据安居客石家庄二手房数据显示，2018年5月份石家庄西二环外二手房价格为15607元/平方米，而良城国际项目周边二手房价格更高，在16600元——17000元/平方米，小产权房价格区间也在8500——10000元/平方米。
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