◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 山下和之、掘金酱

◎编译 | 黑泽

做海外投资很久，掘金团队逐渐摸出一个话糙理不糙的规律，那就是按咱们自己在国内的买房思维，还真就不能拿去买国外的房子。

虽然，好房子的定义全球通用，但是不同的国家在投资买房上也有自己的特殊的要求。这个情况在日本投资上，特别适用。因为首先对发达国家的投资，就不像去东南亚或者土耳其这些新兴国家那样，买就买中高档的新房公寓，包精装。因为它们价格不高买得起。

但日本东京一个新房的价格，对国人来说基本不在“投资理财”的预算内。所以，作为投资性价比并不高，因为房价高租金一般，回报率通常会是二手房的一半。更何况我们还不是自己去住，买个新房第一个住的却是不认识的租客，多不划算？

但日本人买第一套房时，他们的“我的房子”（マイホーム）基本上都倾向于选新房，用于自住较多，而我们平时买来做投资的，则以二手房居多。虽然这类房产的价格更多是保持平稳，但如果是好的地段、物件不错，房价甚至可能涨。

那么，在日本不动产业内人士看来，什么是“有潜力的新房”标准？对我们选择二手房时，有所帮助。

正文

◎来自日本マネー現代

『マンション新常識、「上がる物件」「下がる物件」の差はここで決まる』（买房新常识，房子涨跌由这些原因决定）

◎原文链接：

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/64122

最近的房子，尤其是首都圈的新房卖相不怎么好。每个月的新房成交量都在逐渐走低。

很多人看到现在的行情，不免担心：房价是不是要开始跌了？

但是，如果你能掌握下面这几个挑选好房的独门妙招，就不用担心房子会贬值了。

泡沫经济以来的“成交率跌破50％”

新房成交率有一个70％的荣枯线。

房子通常在刚竣工或者尚未竣工的时候就开始销售。房子卖出以后，小面积住宅通常还需要半年到一年、大面积住宅还需要两年以上才能真正实现交割。因此，开售月内如果能卖出70％，也就可以推测出竣工时可以全部售出，我们把70％定为损益分歧点。

如今，首都圈的新房成交率陷入低迷。民间调查机构“不动产经济研究所”的数据显示，自2018年3月的74.7％分歧点以来，一直到2019年2月中的连续11个月都不足70％。而且2018年12月甚至低至49.4％，是泡沫经济破灭以来首次跌破50％。

其后虽然回升至60％以上，但仍无增长势头，与长期超过70％的近畿圈形成了鲜明对比。

图1 首都圈和近畿圈新房成交率推移（单位：％）

卖不掉的理由，非常简单。

因为首都圈的新房价格太高。

两极分化

接下来，我们来看下面这张图表。

图2 新房平均价格推移

根据调查结果，首都圈的新房在2012年探底，达4540万日元（约人民币290万元），一直上涨到2017年的5908万日元（约人民币378万元）。5年内涨幅高达30.1％，也就是3成以上。虽然2018年有所下降，但仍居高位。

与东京圈相对，近畿圈在2012年到2018年的涨幅为11.8％，所以在表1中的成交率也维持在70％以上，表现较为稳定。

因此，价格涨幅也可以直接影响到新房成交率。涨得太高，自然就卖不动了。

不仅如此，首都圈的新房现在面临上涨动力不足的问题，个别地段还有可能下跌。当然，包括地价、建筑费、各项经费等成本也皆有上涨，新房价格若要下跌也绝非易事。即使平均价格仍然居高不下，实际上价格涨和跌的房子是两极分化的。

即使买入价格所差无几，作为二手房卖出时的价格也有可能会有天壤之别，所以挑选有上涨潜力的房子是很重要的。

资产价值上升的选房3法

那么，选择这段时期里要选择将来不会贬值的房子，有没有什么诀窍？我们来了解一下决定价格维持率的3个条件。

影响房子价值的首要因素，当然还是地段。所以掘金酱这段时间疯狂给各位介绍东京23区的优质地段和房源，是有原因滴。

人气高的地区房价高，也有较大升值空间，资产价值也相对较高。因此，买房最重要的就是选对区域和车站。

但实际上影响因素也不止这一点。即使在备受关注的地段，如果房子不满足一定的条件，将来还是有可能贬值的，所谓的两极分化就是如此。

有升值潜力的地区一定会满足以下3个条件。

（1）离最近车站的徒步时间

首先，第一条件就是

距离最近车站的徒步时间。此前，对这个条件的要求大多都是公寓在7分钟内，一户建在15分钟内为佳，但随着时代变化，路程时间的条件也在逐渐变严格。

民间调查机构东京鉴定统计了2007年4月至2010年3月内购买新房，2018年4月至2019年3月之间作为二手房卖出的房源，比较计算得出了它们的价格维持率。

例如，10年前售价为200万日元/坪（3.3㎡），最近跌为180万日元，那么价格维持率= 180万÷200万=0.9= 90％。如果从200万日元上涨到了250万日元，则价格维持率= 250万÷200万=1.25=125％

这个百分比越大，价格维持率越高，以100％为分界线，超过越多即房价涨幅越大，反之则有所下跌。

东京鉴定根据大量数据，得出离最近车站的所需时间和价格维持率的关系图。

图3 首都圈公寓的价格维持率（所需时间）

从上图可以看出，价格维持率超过100％的只有徒步3分钟内的102.7％。徒步6分钟内基本持平，10分钟以上地段则跌近1成，21分钟以上及需要乘坐公交的地段则跌近2成。

无论多么有人气的地段，如果步行时间太长，价格也会难以维持。反而一些不怎么出名的地段，如果建在离车站很近的地方，出于其高便利性，资产价值维持能力也会很强。

掘金酱：所以，首先应当注意的就是离最近车站的徒步时间。现在购买二手房时，按照地段和车站的便利程度分析，在徒步10分钟以内能到达地铁站的房子，都是上班族的租户们能接受的步行范围。

（2）户数越多越好

决定价格维持率的第二个要素就是户数规模。

公寓楼一般可以分为户数在50以内的小规模、100户以内是中规模和100户以上被认定为大规模。

这个规模差距可不容忽视，它可以对10年后的资产价值产生很大影响。我们再来看东京鉴定的调查结果，图4中可以看出，200户以上的公寓价格维持率皆超过100％。

由此可知，户数规模越大，价格维持率越高。如果你看重资产价值，那么大规模建筑将是稳赚不赔的选择。

图4 首都圈公寓的价格维持率（户数规模）

掘金酱：所以，在二手房的选择时，也尽量选择户数多一些、规模大一些的房产。但因为如果想要在100万以内买到不错的物件，一般房产的规模都不会超过150户，而且位置越好的物件，有时候户数反而越少，因为地不够多。因此，尽量选择超过50户的二手房。

（3）买高层建筑建筑

另外一个影响因素就是公寓楼层数。一般来说，20层以上的超高层建筑也可以叫做塔楼，价格维持率的分界线大约在15层上下。

图5中可以看出，14层建筑的价格维持率为100％，再往上的15层建筑为101.1％，可以维持买入价格。

掘金酱：30层建筑以上高达133.4％，几乎比买入价格涨了3成。但有30层的塔楼一般也是日本楼市中的超高级公寓，这类房产保值能力很不错，所以如果你有雄厚的资金，也建议购买这一类房产，出售时会升值。

所以15层以上的高层建筑大多有一个较稳定的价格维持率，其中30层以上的建筑则可以期待更高的回报。

图5 首都圈公寓的价格维持率（层数）

人气地段的高级公寓虽然升值潜力巨大，但通常价格不菲，只有土豪才能买得起。

在人气地段以外，只要房子满足上述徒步时间、户数规模和楼层数这3个条件，将来的资产价值也会有所上涨。

掘金日本房产（Japan_gold）也为想买这类房产的朋友们准备了一套不错的物件：东京中央区高级公寓，邻奥运村，眺望东京湾，3LDK大户型，月入租金16500元！

这才是买房正解！

带大家一起分析过3个因素以后，也许有朋友会发现，在所有数据图中，导致价格维持率最高的因素其实是楼层数：30层以上的建筑涨幅高达30％。另外由于50层建筑更加稀有，所以更高层建筑的涨幅也是更加值得期待的。

需要注意的是，30层建筑的价格维持率为133.4％，这是一个最低楼到最高楼的平均值。也就是说，购买超高层建筑的较低楼层，不仅每平米单价较低，还有较高的回报率。

最近很多高层建筑都在顶楼建了空中庭院，即使住在低层也可以享受从高层公共区域眺望的美景。这不失为一个既可以享受高层美景，也能享受高层建筑带来的高回报的策略。

户数规模的影响力次之，徒步时间的影响力最小。虽说买房最重要的是地段，但瞄准高层建筑的较低楼层也是很好的策略。因为超高层公寓的户数规模几乎都超过300户，在此之上尽可能选择离车站近的房子，符合这些条件的房子必然也会有很可观的涨幅。

掘金酱写在最后的话：

也就是说，现在在首都圈真正有上涨潜力的房子主要是建筑年限在10年以内的高级公寓。这类房产基本上都是300万人民币起跳，好的物件甚至要上千万，对于想用小资金购买日本房产赚稳定收益的普通外国买家来说，参考意义有限。

但是从这其中，我们也悟出了一些买房的道理：

大户型的新房和小户型二手房，虽然严格意义上不属于同一种市场，但选房方法是相通的。日本人买第一套房时主要目的是定居，因此离车站的距离也就决定了其上班通勤的便利性。

而为了不买到可能贬值的房子，日本当地买家就更注重房子自带的价值，这也应该在我们选择投资小户型房产时进一步考虑，比如：买的房楼层不应该太低、房子卖相比较好的也更容易脱手。

按同样的思路，选择一个好的地段——比如大规模再开发的地区、离车站近、楼层合理、周围设施齐全的二手房也能获得高收益。而且比起动辄四五百万人民币的高档公寓，小户型通常只需一百万左右，流动性也非常高，可谓是安全性和收益性双丰收的投资品。