▲合同中寫著超市的房租每年3元業主供圖 23幢樓下的超市，原先規劃的是非機動車位 現代快報+/ZAKER南京記者謝喜卓攝
近日，現代快報熱線96060接到市民反映，稱南京江北一小區交付多年一直沒有成立業委會，物業公司把規劃的物業用房出租後，不僅佔用小區公攤辦公，還私自將一幢樓下的非機動車停放區域出租。物業公司的這一系列操作，直到今年夏天小區有了業委會才浮出水面。11月27日，現代快報記者對此展開調查。
業主吐槽
出租公攤區域，年租金僅3元？
位於浦珠北路139號的萬江共和新城人和苑小區，11年前開始分期交付。在業主的帶領下，記者找到了位於23幢樓下的超市，目前是營業狀態。“這裡屬於公攤區域，原本規劃停放非機動車，卻被物業私自出租。畢竟是公攤區域，說不定超市用的水電費都是我們業主買的單。你說這氣不氣人？”
在業主提供的一份物業公司與承租方簽訂的《房屋租賃合同》中提到，出租房屋的建築面積約150平方米，租期自2015年9月1日至2020年8月31日，共計60個月。在租金一欄，明確寫道：“租金為人民幣叄元（大寫）/年，第四年起租金為人民幣肆元（大寫）/年。”
“租金這麼低，還不如干脆送給對方得了。”有業主抱怨道，物業公司私自出租導致停非機動車的地方被佔用，業主只能將電動車停在馬路邊或樓道門口。“我們要求儘快將超市搬離，同時正在與物業對接，申請公開超市租金及所用水電費明細。”
出租物業用房，近7年不收租？
據瞭解，該小區的入住戶數已經超過80%，但一直沒有成立業委會。2018年夏天，小區業主依據《江蘇省物業管理條例》召開業主大會，於2019年9月才有了業委會。就在業委會與物業公司交接相關材料時，發現除了公攤區域被出租，原本規劃的物業用房也被物業私下出租。
“一直以為物業用房就在24幢樓下，直到看了小區整體規劃，才知道配套的物業用房規劃在32、33兩幢的三樓。”業委會主任王先生告訴現代快報記者，物業帶他們查看現場時，大家才發現物業用房早就出租了。“裡面隔成一個個小房間再出租，搞得像賓館一樣，但是沒有營業執照。”
在王先生提供的一份物業與承租方簽訂的《合作協議》中提到，房屋建築面積為450平方米，用途為住宿、辦公，租期自2018年3月30日至2029年3月29日。協議中還提到，物業交房後給投資方預留8個月的裝修期。另外，承租方預算投資90萬元用於裝修，5年內收回成本，租金從2025年1月1日起按每年7萬元收取。換言之，承租方近7年不用交房租。
物業解釋
所有收入都用在小區建設上
對於業主的吐槽，物業公司什麼反應？現代快報記者找到該小區物業——北京瑞贏酒店物業南京人和苑物業服務中心。“出租公攤區域是為了增加物業公司收入，所有的錢都用在小區的整體規劃建設上。”物業王經理如此解釋。
據瞭解，該小區分多層和高層，其中多層的物業費是0.8元/平方米，高層為1.2元/平方米。“物業費一直沒漲過，但是小區整體建設卻在不斷更新。”王經理承認，23幢樓下的超市確實是物業公司對外出租的，那裡屬於業主公攤區域。“寫合同時筆誤，前三年的租金應該是每年3萬元，從第四年開始，租金每年4萬元。已經應業主要求，租金公示在小區的西門處。”
“已經通知超市搬離，預計11月30日前可騰空。”至於物業用房被出租一事，王經理表示，32、33兩幢的三樓確為規劃內的物業用房，於2015年交付，而在此之前物業的辦公室已經臨時建在24幢樓下。另外，32幢三樓的承租方確實沒有營業執照，對方只是裝修後重新出租，不能算是賓館。33幢三樓的物業用房約200平方米，物業辦公室將在12月30日前搬進去，同時騰出現在佔用的公攤區域。至於32幢三樓的物業用房，會繼續出租。
街道回覆
正在協調物業將賬目交業委會核查
對於人和苑小區業主的遭遇，江北新區泰山街道城市管理辦一位張姓工作人員表示，街道已經知曉此事，此前也曾協調過。“小區業委會成立前，曾有居民向街道反映小區公攤區域被物業出租的事，我們去調查時，物業說收益都用作小區維修改造了。”
今年9月，小區終於有了業委會，並不認可物業給的出租理由。“11月23日，街道、社區、物業、業委會召開協調會，最後決定12月10日前將超市清空。”該工作人員表示，目前街道已經協調物業將相關明細賬目交給業委會核查，如有不實之處，街道會要求物業予以補充。
業委會主任王先生表示，核查賬目時如有存疑之處，必要時會申請第三方進行審計。這一訴求，街道是否同意？“按照規定，只要10%以上業主聯名申請，街道就會予以支持。”至於整層物業用房被出租一事，這名工作人員表示，《合作協議》中將房屋用途改變，可能涉嫌違規，他們無權直接對物業公司進行處罰，但也承認確實未向相關執法部門反映。
律師說法
物業無權轉租公共設施，出租合同無效
物業是否侵犯了業主的權益？江蘇鐘山明鏡律師事務所律師張駿表示，物業公司是受業主委派，對小區有管理權，但改變公共設施用途必須徵得業主的同意，然後報有關部門批准辦理相關手續，不得擅自做出改變。“涉事物業公司和投資方簽署的《合作協議》漏洞百出，最讓人無法理解的是，給對方預留8個月的裝修期，外加5年的回收投資期。而最根本的問題是物業公司沒有轉租權，這份合作協議應屬無效。”
物業公司王經理曾表示，11年來沒漲過物業費，可物業工作人員的工資卻跟著南京的工資標準在漲，所以才“自己想辦法解決資金問題”。張駿表示，這種解釋不能自圓其說。“如果對物業費有異議，物業公司可以拿著需要漲價的理由及憑據提請全體業主同意，重新訂立收費標準，就算沒有業委會，也應挨個上門徵求意見。”
張駿表示，公共設施產生的收益應屬於全體業主。在權益受到侵害時，業主可以要求物業公司公開賬目，並把收取的費用退還全體業主。
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