楼市专家，净扯淡；投资高手，在民间，
—— 纯实操，讲干货，说人话，
大家好，这里是【房投学堂】，我是唐宋。
写完《滨海湾新区》上、中篇，
点击阅读：《我在“滨海湾”存了一套房……》（上）
点击阅读：《滨海湾新区“神盘”再现 …… 》（中）
群里有不少人问：老唐，既然真滨海湾内无盘可选，
我又想跟着‘深圳向西’喝点汤，
在临近真滨海湾的虎门长安沙田下注，该如何选筹？
为了解疑答惑，于是乎，今日发布
《滨海湾》买房投资专题（下）篇：
1、来了，来了，他们跟着滨海湾来了
这两天，一则土拍信息在圈里炸了个小高潮
其中最值得关注的，除了松山湖的住宅地之外，
就是三块滨海湾的住宅+商业用地。
就在大家纷纷猜测它们会花落谁家之时，
“路边社”透露：OPPO、VIVO已经内定了其中两块，
这次土拍只是走走过场，提前秀秀肌肉。
可以看出，真滨海湾区块内，
以清华紫光、正中、欧菲亚、
OPPO、VIVO等科技型产业为主导，
住宅地产类暂无任何动静。
这似乎也暗示着，经过此次贸易战的洗礼，
国家在对粤港澳大湾区未来的规划上，
优先扶持科技实业的落地，
当然，这对于新区的发展，是一个长远利好！
话扯远了。换句话说，
——真滨海湾内无新盘，
会是接下来持续的话题。
2、兄弟们，注意这个大家伙
滨海湾站——未来的宇宙中心
我们常说，
看一个新区发展，
最先看——轨道规划。
滨海湾新区的沙角半岛内，
有一个原属虎门的“路东广场”，
在未来，这里将成立连接深圳地铁20号线、
广州地铁22号线、东莞R2延长线，
以及深茂高铁的——“滨海湾站”，
真正的三轨合一TOD大都会。
而真滨海湾辐射区
——虎门、长安、沙田的轨道交通，
全部围绕“滨海湾站”而建。
从而延伸出穗深城轨的虎门东站、长安金沙站、沙田站，
地铁规划中的R2延长线虎门段、R3长安段……
而万科、龙光、保利、招商、万达、
碧桂园、鼎峰等品牌开发商，
也围绕城轨、地铁，
开始了对虎门、长安、沙田的排兵布阵，
各种旧改，各种圈地，
在造一个滨海湾辐射区CLD。
这里画了一个圈，
将大深圳西进的号角，
沿着地铁规划一路传到滨海湾，
也将机场、前海，广州南沙、东莞主要重镇，
都纳入其中。
加上沙田的东莞港，
作为前海的辅助港口，
彻底将滨海湾新区，
与“深圳西进”勾连在一起。
3、沿着城轨地铁口找目标
蓄好水池，静待真滨海湾区的来临
“沿着城轨地铁口找目标，
蓄好水池，静待真滨海湾区的来临”
机智如你一定看出来了，
这就是目前虎门、长安、沙田
新盘与次新盘的选筹逻辑。
11月1号通车的穗莞深
规划中的R2延长线、R3，
构成了滨海湾辐射区的主要交通网。
就像虎门二手成交量与
南部湾万科城齐名的丰泰东海城堡，
虽然小区不错、户型也不错，
均价2万也十分美丽，
但离高铁站足足2公里，
也不靠地铁口，
商业配套不完善，
离镇中心也有一段不短的距离，
就注定了它作为追涨盘的存在，
不在选筹的首要考虑范围之内。
至于沙田，在（上）篇提到过，
本人只看好离虎门威远岛2公里内最近的几个存在，
沿滨海景观长廊一线，海景稀缺，城市界面漂亮，
距离即将开发的威远岛一步之隔……
而再远的区域，不提也罢。
4、虎门，盘一盘
（1）新中心地铁口：万达华府、万科云城
万达与万科，就像麦当劳与肯德基，
总有一间在左近。他们就像连体婴，
撑起了连升路的新中心。
优点：
品牌大盘，2015/2016年的次新盘，
物管很贴心，万达商场配套成熟，
虎门年轻人最爱打卡的网红聚集地。
敲重点——
R2延长线虎门北站，就在1公里处。
周围主要干道的路网交汇，去哪里都方便。
缺点：
因为哪哪哪都好，
所以唯一的缺点就是“贵”
（2）传统中心地铁口：虎门地标
虎门传统中心区、
本地开发商+万科、佳兆业的圈地自盟。
能送给龙泉、万科紫台（部分是双证）
佳兆业御龙山的形容词，
一个字：壕。三个字：不差钱。
可惜都是超大户型，门槛太高，
并不适合主流投资。
所以不讲。
只讲讲它们周边的刚需二手盘
——虎门地标。
优点：
R2延长线金捷路站、虎门南站，
走路几分钟，地铁一线通。
天虹商场在隔壁，
逛街shopping很方便。
50平左右小户型一万四五，90平3房一万八九
价格不高，不缺租客，租金马马虎虎。
缺点：
虎门地标是2010年的盘，不适合十年以上长持。
小区很小，挨着高速路，吵。
本地开发商物管、小区保养也是短板之一。
5、长安，盘一盘
（1）新中心地铁口：万达中央公馆、万科金色悦府
长安之门新中心区，
两个盘的开发商名号都响叮当，
2016年左右的次新盘。
R3地铁海悦花园站口，
就设在万达中央公馆路口。
旁边还有个中惠新城，
2005年的旧盘，不多赘述。
优点：
物管好，特别是金色悦府。
学区房，万达自带完善的商业配套。
小区虽不算大，但绿化率高。
缺点：
城中村多，城市界面一般。
金色悦府距离海悦花园站口1公里，稍远。
均价2万6、7左右， 接盘侠不活跃。
（2）传统中心地铁口：富盈御墅莲峰、城中四季
长安传统中心区，
莲花山下，长安本地人的风水龙脉，
同样是本地开发商抱团扎堆。
R3也想要个顺风顺水的意头，
所以其中一个站就设在莲花山。
优点：
御墅莲峰户型偏大，
但其105方的三房，126方左右的四房，
在长安同类产品市场上较为稀缺，
目前二胎改善型住宅的需求日益增多，
此类紧凑三房、四房也相应比胃市场。
城中四季为2014年次新房，
户型大部分为刚需。
两个盘都离天虹商场、长安公园较近。
缺点：
皆为本地开发商，物管保养是个问题。
城中四季只有两栋，没有小区，
近莲峰北路主干道，有点吵。
御墅莲峰开盘于2008年，
均价2万7左右，楼龄较长，不宜长持……
（下）篇完
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堂主唐宋，房产投资人，著有《东莞32镇买房投资一线调研》，《房投实战技巧三部曲》，在东莞想学习更多买房投资知识，请搜索微信订阅号【房投学堂】
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