本案主辦律師：段福惠

導讀：什麼是騰退？

土地騰退，是如今一些地方新“冒”出來的一種說法，而其實質往往是城市周邊村鎮的棚戶區改造，就是土地徵收和房屋拆遷。而一些地方慣用此法來混淆概念，從而實現盡力壓榨被徵收人補償權益，節約徵收成本的目的。

“騰退”並非是一個法定的概念，指的是在集體土地所在的村或鄉的主導下，由被騰退人(村民)與村委會簽訂騰退安置補償協議以後，村委會將被騰退人擁有的房屋和土地收回的行為。

實踐中，騰退主要包含以下三種類型：

第一類是開發商主導的。拆遷完成後再進行項目的立項、規劃等審批手續，而項目的立項、規劃等載明的是進行商業開發。

第二類是由開發商和村民委員會聯合實施的。前期以“騰退”的名義將房屋和土地進行收回，待完成土地開發後再報相關部門進行土地的徵收審批。這類形式一般會有村民代表大會或者村民大會通過的騰退決議、方案等文件，保障形式合法。

第三類是鎮政府、區政府實施的。主要是為了“城中村”或者“新農村”建設進行收儲。這類形式並不必然需要開發商參與，有的地方需要，有的地方不需要。

下面這起發生在北京市海淀區的案件，資深徵收維權律師段福惠僅用6個月時間，未提起一個行政複議或行政訴訟程序，就幫助被徵收人獲取了數倍於委託前的補償結果，可謂徵收維權律師應對騰退案件的成功範例。

案情回放：

曹先生在北京市海淀區某村擁有合法房屋，建築面積140平方米。2016年8月，海淀區政府發佈《騰退公告》，稱為改善當地居住環境和全區整體形象，決定啟動涉案區域的棚戶區改造項目，由某村村委會為騰退主體實施土地騰退及房屋拆遷。經評估、協商，拆遷方只同意給予曹先生一家100平方米的安置補償面積，別的什麼也沒有。

這一結果曹先生無論如何都無法接受，遂拒絕簽訂補償協議。2016年10月，曹先生找到長期代理北京地區徵收案件的資深律師段福惠幫助其維權。

律師說案：

首先，曹先生向段律師提供了涉案項目印製精美的《宣傳手冊》，項目的徵收、補償情況即刻展現在律師眼前。經驗豐富的段律師很快意識到涉案項目系以騰退名義實施徵收，本身就欠缺法律依據，遂決定發動政府信息公開攻勢，將項目情況查個底兒掉。

於是，在律師的指導下，曹先生

向北京市國土資源局、北京市國土資源局海淀分局申請公開涉案項目的①土地徵收批准文件；

向北京市規劃和國土資源管理委員會申請公開項目的②建設用地規劃許可證和用地預審文件；

向北京市發展和改革委員會申請公開項目的③立項批覆文件。

很快，市發改委答覆指出，申請的立項批覆文件不存在，市國土局海淀分局答覆稱，部分土地徵收批准文件不存在。至此，涉案項目的違法情形已徹底暴露。

段福惠律師在全面獲知項目情況後開始和委託人一起投入協商、談判之中。村委會及當地政府深知涉案項目存在的諸多法律漏洞，故協商溝通的平臺始終較為通暢。

時間到了2017年3月，涉案地區的拆除房屋工作持續開展，拆遷人員開始在委託人的院子周邊建圍擋，影響委託人房屋的通行及正常居住使用。拆遷人員甚至揚言如果再不簽訂協議，就要對曹先生實施“幫拆”，即威脅強拆。

段律師隨即向北京市公安局海淀分局發出《要求保護公民人身財產安全申請書》，講明涉案房屋情況，敦促警方履行法定職責保障委託人的合法財產不受侵犯。另一方面，曹先生與村委會持續進行著溝通協商。

終於，劍拔弩張之際峰迴路轉，曹先生終於與拆遷方就補償安置問題達成了一致：拆遷方提供3套安置房和1000萬元出頭的補償，曹先生與之達成了補償協議，全案以段律師一方的勝利而告終。

律師點評：

對於此案，段福惠律師表示，“騰退”一說並無法律依據，系地方政府在實踐中自行發明創造的事物。但無論如何，騰退行為的本質仍是政府主導的土地徵收及房屋拆遷問題，其在實體和程序上都必須嚴格遵守《土地管理法》的相關規定並適用《國有土地上房屋徵收與補償條例》的原則精神，而絕非法外之地。最基本的道理是，村委會依法是無權開展所謂“騰退”行為的，這類行為的實施主體就是違法的。其通過所謂村民會議或者村民代表會議的形式作出騰退決定，顯然違反了《村民委員會組織法》第27條和《土地管理法》第45條規定。

遇到騰退怎麼辦？律師建議：

首先，可以通過村務公開，要求村委會公開騰退方案、補償方案以及村民會議或者村民代表會議的召開情況、會議紀要等等，收集騰退行為的違法信息，為後面提起查處、行政複議、行政訴訟或者協商提供素材。

其次，針對這種違法拆遷及徵收，可以向國土資源部門對違法徵遷行為

相關法條

《中華人民共和國村民委員會組織法》

第27條：村民會議或者村民代表會議的決定不得與憲法、法律、法規和國家的政策相牴觸，不得有侵犯村民的人身權利、民主權利和合法財產權利的內容。

《土地管理法》

第45條：收下列土地的，由國務院批准：（一）基本農田；（二）基本農田以外的耕地超過三十五公頃的；（三）其他土地超過七十公頃的。徵收前款規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批准，並報國務院備案。

徵收農用地的，應當依照本法第四十四條的規定先行辦理農用地轉用審批。其中，經國務院批准農用地轉用的，同時辦理徵地審批手續，不再另行辦理徵地審批；經省、自治區、直轄市人民政府在徵地批准權限內批准農用地轉用的，同時辦理徵地審批手續，不再另行辦理徵地審批，超過徵地批准權限的，應當依照本條第一款的規定另行辦理徵地審批。