深圳樓市向左還是向右？這是近期業內爭論的焦點。向左就是“新加坡化”，即住有所居的問題上，一個都不能少，少數有錢人買商品房，多數人買也很體面的政策房，多數人努力4-5年，都能買得起一套房，教育醫療等資源按民族和種族均分；向右就是“香港化”，即少數有錢人買商品房，多數人或租或買密度大、不甚體面的保障房，住房領域“二元分層”格局明顯。
雖然非左即右的判斷不太客觀。不過，不管“新加坡化”還是“香港化”，大家關注的是，窮人或無房人群，怎麼解決居住問題。
先盤一盤家底。深圳的住房基礎還是不錯的，目前全市有1041萬套住房，按照戶均2.59人測算，存量住房可容納2800萬人，而目前深圳常住人口加流動人口也只有兩千萬。既然房子是夠得，問題在哪裡呢？這就是廣為詬病的城中村。城中村提供了51%的住房，但設施和功能，配套和體驗，與商品住房存在較大的差距，這被認為與深圳形象、城市轉型、住房升級格格不入。
70%的人租房，這其中80%的住在城中村。房屋和人群匹配現狀看，深圳更像香港，而不是新加坡。從住房新政的內容看，深圳意圖向新加坡靠攏，做到“房住不炒”。一方面，深圳新建住房的主體是政策房，這些房子計劃以較低的價格、完善的配套，分配給人才、戶籍低收入無房戶、公共服務人員；另一方面，通過整治和拆建，深圳要讓不體面的700多萬套城中村變得體面。
頂層設計思路是對的，但“一分部署、九分落實”。從頂層設計到規劃，再到一年一年地建設，土地和資金要跟上、政府各部門對接要跟得上。到2035年，深圳政策房佔比目標是35%，目前不到15%，新加坡和香港佔比分別達80%和50%。土地是大問題，“十一五”和“十二五”，深圳保障房目標不可謂不宏大，此次新政所謂的供應渠道，此前悉數都提過，但完成效率很低。
何也？老生常談，儲備不到位、舊改拆不動、配套難落地、規劃不好調。改革開放前30年，深圳發展外向經濟，遺留下大量工業區。2008年以後，深圳產業升級，高科技和現代服務業貢獻GDP70%。工業區本可向住房改造，深圳也制定了更新方案。結果呢？大量工業區改造異化為“類住宅”氾濫，逼得深圳近幾年要保產業用地；城中村改造為高檔商品房，低租金的住房少了。
不是深圳房子不夠，而是近20年房地產化嚴重，空間成本被抬到高不可攀，這確實有點像香港。靠市場盤活存量，低價配售配租不可行，靠政府則不可持續。目前，深圳人均年收入不夠買一平米房子，這契合城中村為主的住房供應。別忘了，城中村套均月租金也到2000元了。繼續舊改，房價和租金會越來越高，連香港也比不上了，遑論向新加坡靠攏。房價短期難降的情況下，能將住房需求疏導至低成本的外圍，這是突破的唯一路徑，但前提是軌道和配套要跟得上。
據深入瞭解，深圳可用開發土地空間十分匱乏，這限制了深圳城市的發展和產業的轉型升級，根據《深圳市土地利用總體規劃（2006-2020年）》，到2020年，深圳建設用地比例控制在市域面積的50%以內，即建設用地總規模控制在976平方公里以內，也就是從2013年到2020年間，深圳可用的新增建設用地僅剩59平方公里，深圳可用地逼近“紅線”。
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