一边是万人抢房。圣诞节前夜刚刚结束认筹的碧桂园天玺湾，178套房源共计引来了9600组客户的抢筹，其中
非刚需超7500组，匹配64套房源，中签率仅0.85%；而另一边是地产大鳄们的挥金如土。在昨日举行的泉州中心城区2019年最后一场土拍中，已经四年未在泉州市区的保利，接连拿下了西湖和宝珊门口两块地，两块地的限价均超过1.7万元/㎡；另外，东海开发也卯足了劲跨出东海，将北峰黄龙大桥旁的04号地块收入囊中。三幅地共计揽金26.73亿元。
昨天是西方的圣诞节。泉州楼市用这样的血脉喷张，宣告着自己“特殊的存在”。
天使与撒旦一同降世，“大魔王”们露出了狰狞的獠牙。喧嚣过后，我们试图冷静下来，从抢房与抢地的亢奋中冷静下来，解析出泉州楼市的脉络和内在逻辑。
一
一个月前，宣朗君业界首发了年底土拍的相关情况。从地块的成色和各大开发商土储短缺情况分析，宣朗君当时就预判，这会是一场硬仗。
果不其然，在昨日的土拍中，多个实力开发商剑拔弩张，寸步不让，上演了土拍的速度与激情。
本次土拍现场吸引了万科、保利、正荣、建发、宏地、宝嘉、源昌、华创、东海开发、美的、力高、城建等十多家房企参与竞逐。最终，东海开发以9.15亿元竞得2019-4号地块，楼面价6237元/平方米；保利则连下两城夺得2019-7号、2019-8号地块，总价分别为5.43亿元和12.15亿元。
三幅商住地共计揽金26.73亿。
12.25泉州土拍结果一览
二
从三幅地块的成交溢价来看，指标苛刻的宝珊地块被底价拿下在意料之中，但拿地之人是保利，而不是负责一级开发的城建，让人多少有些看不懂：“命题作文”，基本没啥发挥的空间，可售的商品住宅也基本与安置房“混在一起”，基本没啥品质感而言。只能说，四年没拿地的保利，真的“渴了”！
另外两幅地块，都是短兵相接的拼刺刀，溢价率均超过40%，现场几大高手源昌、保利、建发、东海开发、城建、美的等更是针锋相对、火花四溅，再拓疆域的雄心昭然若揭。
在早前的文章中宣朗君也指出，在年底拿地指标耗尽及回款压力的双重挤压下，能在年底的土拍热潮中杀出重围的，不是国企，就是实力十分雄厚的本土企业。保利、东海开发拿地印证了预测。
1、警惕！保利时隔四年再拿地
保利是国企、央企的排头兵，自2015年底竞得城东保利城地块后，保利在泉州中心城区土拍中已经4年“颗粒无收”。尤其是2017年底，随着保利城二期的一把清空，保利补仓的渴望可谓路人皆知，只可惜当年遇上战略性拿地的城建，错失家门口好地，又在多场土拍中找不到Mr right，只能一等再等。
而今，保利花了17.58亿元连下西湖、宝珊门口两城，虽然地块面临诸多挑战，但地主家重获粮草，未来将呈现怎样的产品力，值得我们关注。
保利拿地的另一个风向标意义在于，但凡保利兵不血刃的拿地，总如给市场投下了一颗深水炸弹，后市并有回响。当年保利城东拿地如此，2016年厦门叁仟栋再拿地亦如是。后市的燎原之势，是否就是保利这颗星星之火点燃，虽然还无十足证据，但至少证明央企对泉州市场的看好。
2、东海开发，本土房企最强大腿
说完保利，东海开发拿下北峰地块可谓意料之外又在情理之中。作为如今本地房企实力最雄厚的大腿，东海开发扎根东海大本营，近年间陆续布局了漳浦和德化项目，尤其是在德化，成为了吊打当地开发商的存在，这令其产品自信倍增。
北峰地块的主要挑战在于集中式商业，这对于高周转的上市房企是包袱，但对东海这样的本地房企来说，固定资产的持有或者运营符合其发展需求，同时北峰又是泉州城市北拓的支点，具备后发优势。
3、福建一哥的泉州蛰伏
在昨天的土拍中，宣朗君看着直播，其实很想“抱一抱”建发，因为它真的太南了。
这位福建的国企一哥自2012年落子江南后，历时七年也仅在泉州贡献了珑璟湾和中泱天成两个项目，其开疆拓土之路，可谓艰辛。
反应在昨天的土拍中，在西湖的8号地块的争夺中，建发频频出手，拿地之渴望显而易见。但是这样的兵家必争之地，还是需要付出较大代价，最终更有决心的保利笑到最后。
而一心想把其龙头产品新中式引进泉州的建发，只能再次折戟。
与建发类似的还有万科。2013年以来江南珑璟湾、江北万科城的相爱相杀的快意恩仇，终究抵不过市场的风云突变。
4、进击的源昌
二三十年前，从南安罗东田地里拔腿上岸的侯老板，在厦门混得风生水起，近年来也开始转战老家泉州，从泉港到南安洪濑、水头，再到两个月前的鲤城江南，土豪气息浓郁的源昌，也有着其进击的野心。
侯老板的制胜法宝，跟他三十年前闯荡鹭岛的绝技如出一辙——那就是做包工头出身的他，拥有着其他房企难以匹敌的承建方优势，自己项目自己做，没有中间商赚差价。按建筑行业10%的利润来算，这10个点就是源昌在土拍中碾压其它房企的制胜法宝。
这场土拍虽然源昌未能如愿，但不差钱的源昌预计还会频繁地出现在泉州各大土拍市场。
三
地块解析、快评北峰地块2019-4号地块
竞得人：东海开发
成交总价：9.15亿元
成交楼面价：6236.58元/㎡
毛坯限价：14791元/㎡
○地块位置：丰泽区北峰街道招贤社区、招集社区、站前南北大道与省道307线交叉口西南侧，江滨北路北侧
○占地：58686.04㎡（88.03亩），计容总建146715.1㎡
○性质：商住办公用地
○相关指标：容积率2.5，绿地率30%，建筑密度35%
○限制条件：商业商务占计容面积25%，其中集中商业不低于1万㎡，且不可分割销售，标志性办公90-100米，住宅70米以下，集中商业20米以上
参拍房企：宏地、宝嘉、万科、源昌、华创、保利、东海开发、正荣、美的
竞得房企：东海开发
宣朗快评：
1、从地块的拍卖过程来看，已在隔江布局了江南城的源昌，还有原本深耕北峰多年的万科，均对地块保有极大兴趣。
尤其是源昌，第一把就从6.35亿元的起价跳到了7亿元，而后美的、东海、万科加入角逐。到达9亿后，万科、东海针锋相对，最终本土实力房企东海开发笑到最后。
2、地块虽为早前的流拍地块，但商业指标从50%回调至25%，立马令其从无人问津变身人气王，参与竞拍的房企高达9家。
3、地块位于北峰一线临江区位，处于政府棚改重点的西华洋板块的支点位置，区位条件优越，且周边目前已无住宅在售，能较好地填补市场空白。同时地块南面一线面江，是泉州地区少有的南面一线看江优质地块。
4、对于源昌来说，拿下江南60万方商住地后，未能再下北峰一城，实现跨江布局，实为可惜。
不过在与江北的竞争中，源昌江南城还是会给东海北峰项目带来不小的麻烦。 首先是先发制人，在东海刚拿地的时候，源昌的营销中心就将在元旦开放了，工程和营销节点具备优势；另外，源昌江南城毛坯限价12036元/㎡，隔江对望的东海江北地块限价14791元/㎡，且江南城体量庞大，两家不可避免地会与其在营销上针锋相对。
在价格和节点劣势面前，新进场的东海开发如何应对，值得我们密切关注。
宝珊地块2019-7号地块
竞得人：保利
成交总价：5.43亿元
成交楼面价：3098元/㎡
毛坯限价：17216元/㎡
○地块位置：泉秀路北侧、宝珊花园东侧
○占地：62596.6㎡（93.89亩），计容总建175270.5㎡
○性质：商住用地
○相关指标：容积率2.8，绿地率30%，建筑密度30%
○限制条件：带规划方案拍卖；回购住宅9.23万㎡，回购价为4800元/㎡；商业用房6561㎡，回购价为6000元/㎡；地下车位139位，回购价16万元/位
参拍房企：保利、城建
竞得人：保利
宣朗快评：
1、作为东海的“希望”，顶着超1.7万元/平的限价，地块可谓未推先火。但是受制于地块条件和安置体量的巨大，地块采用了带规划出让的方式，是泉州少见的“命题作文”；
2、翻看其小区规划，很多开发商望而却步。不仅楼栋布局、社区规划，包括户型面积、户数配比，更包括用材用料都有详细规定，尤其是户型配比方面，项目的主力户型是130㎡的3+1房，户型格局较为一般，同时项目设计大量的110-120㎡的中间套三房，该面积段的中间套三房户型销售难度很大；
3、虽然与宝珊、泰禾为邻，但总建超17万方的地块，实际可售的住宅仅有不到4万方，还要配建道路、社区用房等，这也导致了这样一块黄金宝地，最终只有城建和保利两家报名，并最终由保利底价成交。
西湖地块2019-8号地块
竞得人：保利
成交总价：12.15亿元
成交楼面价：4687.32元/㎡
毛坯限价：17797元/㎡
○地块位置：北峰片区、城西路北侧、西湖公园西侧、江滨北路东侧
○占地：75770.16㎡（113.65亩），计容总建259209.7㎡
○性质：商住用地
○相关指标： 容积率3.421，绿地率30%，建筑密度40%
○限制条件：回购住宅16.01万㎡，回购价为5700元/㎡；商业用房200㎡，回购价为5700元/㎡，并且预留地下车位1894位供安置户选择（预留至选房结束）
参拍房企：宝嘉、建发、城建、源昌、保利、东海开发、力高
竞得人：保利
宣朗快评：
1、从土拍现场来看，城建、建发、保利、源昌均对地块表现出浓烈兴趣。尤其是建发，在经历了江南家门口两幅地块接连被中南和源昌抢走之痛后，西湖旁具备建发新中式产品规划条件的8号地块，建发展现出了极度渴望。
在经历了与城建、源昌缠斗，而后又与保利陷入拉锯战之后，也许是破了授权价，建发败下阵来，保利笑到最后；
2、地块为近五年来西湖板块的首次地块供应 ，且由于西湖周边巨大的拆迁难度，地块也有可能在短期内成为“绝唱”，因此地块关注度颇高并不难理解。另外，由于临湖均为低层住宅，项目沿湖高层享有较好景观面；
3、地块同样面临的是大体量回购及安置户的“困扰”。比宝珊地块更坑的是，西湖地块的安置户配比了1894个车位，且需要预留至选房结束，倘若安置户的车位需求不足，将对项目的营销和车位去化造成不小压力。
四、宣朗君的几个观点
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1、东海限价突破1.7万元/㎡，泉州楼市新里程
一场土拍，带动两个热点区域的限价突破。
随着宝珊门口7号及西湖公园8号地块被保利收入囊中，自此泉州中心城区已有四个区域的毛坯限价突破1.7万元/㎡的大关。
他们分别是7号地块所在的东海板块，8号地块所在的西湖板块，以及早前群盛津淮街地块所在的市中心板块，和城建水墨芳林所在的城东板块。
尤其是对于东海板块而言，限价17216元/㎡的宝珊地块具备十足的里程碑意义。
作为目前泉州中心城区成交主力，东海沿湾区一线的项目，毛坯价格均被控制在1.38万元/㎡以下，一二手倒挂较为严重，这也导致了近两年来东海楼市的高烧不退。
宣朗君预计，随着碧桂园天玺湾这样的超级笋盘被消灭，以及保利宝珊地块的正式入市，东海会迎来新的价值释放。
尤其是对与保利宝珊地块区位相当的海韵山居来说，更是将起到立竿见影的效果。均价1.46万元/㎡的海韵山居或将迎来解套，毕竟都能同享泰禾商圈，两盘却有着近3000元/㎡的价差。
2、实际高的可怕的楼面价
限价超1.7万元/平的东海宝珊地块，怎么就让保利底价成交了，这让很多吃瓜群众颇为不解。
前文也说到了，地块是命题作文，各项规划指标和用材用料、户型配比均已安排的妥妥当当，开发商基本需要履行的就是代建方的职责，也正是因为条件苛刻，所以这样一个香饽饽，最终只有保利和城建报名。
从明面上看，保利拿地共花了5.43亿元，按超17万方的体量计算，楼面价约3098元/㎡。
实际上，扣除回购面积以及市政道路、幼儿园、社区用房等不可售面积，实际可售面积仅3.9万多㎡。宣朗君暂且以3500元/㎡的建安成本，计算出地块的实际可售楼面价为约9900元/㎡。
9900元/㎡的楼面价，毛坯限价17216元/㎡，这样就合理多了吧。
另外，竞争激烈的西湖8号地块，明面上的楼面价为4687元/㎡，但总建超26万方的地块，扣除回购及其它不可售面积，实际可售住宅也仅有7.12万方。
同样以3500元/㎡的建安成本，计算出地块的实际可售楼面价为约12160元/㎡，比当年保利错失的城东水墨芳林地块高出了近一千元每平。
3、就地安置，这可咋整？
随着棚改、旧改的阔步前行，就地安置的模式将愈发普遍，类似宝珊和西湖地块的大体量回购或将渐成主流。
这是城镇化进程的推进器，但也对社区的质感带来挑战。
4、区域限价突破
梳理今年的土拍，1月中南的江南地块已经售罄，紧随其后的三盛和源昌地块也均布局于江南，城市西进的态势隐约呈现。
但随着今天土拍的落幕，丰泽的主场地位再次彰显：城东、东海、市中心、西湖等多个板块最高限价均已突破1.7万元/㎡的大关，房价的梯度格局日渐成型，将带动整体楼市的向上突破；
5、开启新篇章
喧闹的年终土拍尘埃落定，补仓者欣喜满足之余也开启了全新修行，思索产品定位、研发；不得者，更是辗转反侧，开启了下一步的谋略与布局。
稳健的泉州市场，机会还很多
奋力向前的开发商
是不是像极了拼命摇房的你
房价的轮轴悄然启动
每一份拼搏的努力
都不应该被辜负
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