去年11月刚刚登陆港交所的新力控股因为明星职业经理人陈凯的加入,一跃成为地产圈热点。
2月21日深夜,中南置地宣布中南置地董事长陈凯将离职,而陈凯的下一站便是担任新力联席董事长兼总裁。
所以,三哥也来凑下热闹。
从克尔瑞榜单的销售数据看,新力控股是一家成长很快的黑马。
有多黑?
成立9年登陆港交所。
尤其是2016年到2018年,像是坐了火箭一般。
但是,我们在新力控股的招股书、以及上市这几个月公告中,都没有发现直接当期的合约销售金额。
为了审慎,我们仔细的研读了新力控股的招股说明书。
三哥以为,克而瑞榜单非常有可能大大高估了新力控股的合约销售。
1、从土地储备看新力的销售
截至2019年7月31日,新力控股的土地储备面积1500万平米左右。
三哥归纳细分如下:
在招股说明书披露的土地储备项目中,按时间顺序,2016年到2019年7月之前获得预售许可证的皆有。绝大部分预售证获得时间在2017-2018年。
从土地储备数据角度,自2016年到2019年7月31日,公司合约销售的总面积不会超过下面两项之和:
其一是已经竣工并且销售的部分,是280万平米;
其二是正在开发的、已经预售部分,是433万平米。
两项合计280+433=713万平米,这个还包括2019年1-7月的数据。
2019年1-7月的销售数据公司没有披露,就算163万平米(这非常低估了。估高了过往数据更难看)。
713-163=550万平米。
那么,新力控股2016-2018年的房产销售面积不超过550万平米。
那么这三年的房产销售单价是多少呢?公司也没有自行披露,我们看损益表。
因为预售到交房大约2-3年时间的原因,2019年损益表中确认的房产销售收入是在2017年预售的,因此可以认定2017年预售单价约为10000元/平米左右。
2018年的预售单价多少不清楚,相信不会有太多的变化。
那么据此计算新力控股2016-2019年7月末年的合约销售金额不会超过550亿元。
即便测算的房产销售单价按1.2万元/平米计算,三年合计只有660亿元。
克尔瑞榜单上这三年的数据是1340亿元。
所以,从土地储备的变化来看,2016-2018年克而瑞榜单上新力的数据高估了近1倍。
明确地说,新力2016-2018年的三年合约销售总和不超过660亿元。
当然,这也许只是克而瑞的问题。
2、从合约负债看新力的销售
当期合约销售收到的预售款全部要计入合约负债。
当期的竣工结算部分要从合约负债中转出,结转到收入。
合约负债增加额,再加上当期结转的收入,大致等于当期预售产生的回款。
三哥推算的2016年-2018年合约销售回款合计515亿元。
如果以克尔瑞权益数据为分母,那么新力控股的销售回款率就是在38%。
这个回款率,不说与新力控股强调的高周转标签不符,连一般的房企也赶不上。
这时候不去加大销售回款率,反而去借年息10%甚至15%的高息借款?没有这个道理。所以,有问题。
而如果我们以本文中推测的2016-2019年度总合约销售660亿元计算,回款率约为78%。这就正常了。
再来看一下,另外一家以快速周转、急剧膨胀的黑马中梁控股的数据。
同样的200多亿的有息借款,中梁控股把合约负债撬到了1140亿,新力的合约负债只有440亿。
作为立足南昌为主的房企,咱们再来与立足河南本土扩张的建业地产比较一下:
所以,对比一看,结论很清楚:
要么,是克而瑞公布的新力控股的合同销售数据有误。
要么,就是新力控股的高周转是徒有其表。
3、陈凯的当务之急
公开渠道,新力控股似乎自己没有发布过合约销售数据。
不公布合约销售的上市房企,我记得还有两家:一家是泰禾、一家是福晟。
2019年克而瑞榜单上的新力合约销售数据564亿元,比2018年少了230亿元。
把这些现象事情和三哥的分析结合着看,它就能说得通了。
再联想到其他一些莫须有的风闻言事,就更有趣了。
过去暂且按下不表。
现在陈凯来了,这是新力的一个机会。
首先陈凯是真行家,提高预售负债、降低有息负债的杠杆比例,做实高周转,提升经营质量。
另外重要的一点,是“新官可以不理旧债”。正好可以卸掉历史包袱,把真实的销售数据披露归位,对公司的销售数据“洗澡”。
外界对新力控股销售数据的高估、误读、存疑,无论之前是什么原因造成的:信息披露不足、为了提振市场信心上市?都会让人因此怀疑公司的基本面。
资本市场,透明是第一。秀财技可以,但底线不能逾越。
在投资人和债权人没弄清楚合约销售的真实数据和相关情况之前,想降低融资的高息、扩大融资规模都是空中楼阁,而这正是新力浮在水面上的问题。
快发年报了,如果我是陈凯,都先把数据洗个澡,无论合约销售数据有多意外,无论有没有污渍,无论这黑马是真是假,都跟大家说清楚。
长期看,这对新力控股也是好事情。
不怕不识货,就怕货比货。
另一匹黑马,2019年7月登陆港交所的中梁控股2月11日发行了364天、2.5亿美元债,息票率8.75%,认购订单超7.25亿美元。
黑马新力控股2月24日就发行美元债召开固定收益投资者电话会议。这是上市之后的首次小测验,结果如何,拭目以待。
转自地产三哥
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