西安市二手房交易市場
作者：陝西泓瑞律師事務所房地產律師團隊 夏勇 程向陽 王炳傑
2016年底至今，西安市房屋價格大幅上漲，二手房交易價格也水漲船高，在此大背景下，西安市二手房買賣交易糾紛頻繁爆發。陝西泓瑞律師事務所房地產律師團隊近2年代理的二手房買賣糾紛案件數量超過了前10年的總和，在代理的大量二手房買賣糾紛案件中，因為房屋價格的大幅上漲導致售房者違約拒絕再履行合同的佔比超過50%。
同時、根據無訟官網及中國裁判文書網已公佈的案件統計數據結果來看，與2015年相比，2017年西安市轄區二手房交易糾紛案件數量總體上漲6.5倍，預計2018年還會繼續增長，其中碑林區和雁塔區屬於高發地帶；其中57%的二手房交易糾紛都是由於賣房者單方違約所致，僅18%的二手房交易糾紛是由於購房者自身原因。雙方爭議的焦點主要集中在合同效力以及逾期違約問題，在近三年的二手房交易糾紛中佔比69%。
西安市二手房交易火熱
此類糾紛爆發後，由於標的額數量大，購房者維權意識變強，大多購房者都能積極主動尋求協商或者訴諸法律，訴求主要包括繼續履行合同和支付違約金，從數據統計來看，94%的當事人訴求都能得到了法院的支持或者部分支持。
原本雙方“意思表示一致”的合同為什麼會被一再拖延，乃至違約起訴到法院？根本原因在於大量房屋出賣人為謀取房價上漲催生的紅利，粗略計算一下，簽訂合同時，原價一套7000元/㎡的100㎡的房子，可能半年後能達到12000元/㎡，其中漲幅能高達50萬，可能就是這50萬讓賣房者不顧合同的客觀約束力，逾期辦證或逾期交房，試圖拖延時間，甚至想單方毀約。
二手房交易中的風險
據統計，近三年西安市二手房交易糾紛，55%的案件因為逾期交房或逾期辦證，6%的案件由於賣方交房不符合約定，甚至賣房者涉嫌合同詐騙，鑽法律空檔損害購房者利益，這些行為嚴重背離了基本的契約精神，購房者為維權需付出不小的成本，同時也嚴重損害了正常的市場交易秩序，更是透支整個社會的信用。
在我們律師團隊代理和接受諮詢的案件中，出現過售房者在已經收取了全部房款並將房屋交付給購房人後再強行搶佔房屋，還有的售房人將購房人依據合同約定支付的購房款原路退回，甚至在毀約不賣者中還出現了我們律師同行的身影，種種毀約手段不一而足。
二手房交易流程
隨著西安市作為國家中心城市的建立以及市場經濟活力的逐步釋放，大量外來企業、各類人才落戶西安，房地產市場會愈發繁榮。最近西安商品房的搖號限購制約了購房者，不少人不得不轉身二手房，西安市未來二手房交易會逐步形成一個龐大的市場，二手房交易的案件會大幅度提升，案件的種類和數量都會有明顯增長，同時涉及的法律關係也會越來越複雜。如何構建守法重諾、秩序良好的二手房交易市場，成為當前的一個難題。
契約就是人與人之間就某個事項達成的一個約定。狹義來說，契約，系雙方或多方共同協議訂立的有關買賣、抵押、租賃等關係的文書，這種文書依賴於人們之間的市場交易行為而產生和消滅。書面化不僅是對交易內容的梳理，更是規避由於“空口無憑”帶來的風險。在傳統的小農社會，人口流動小，在固定的圈子裡，形成了一定範圍的熟人社會，但是田契等傳統社會的交易憑證依舊廣泛存在，從古至今，契約在維繫市場交易秩序上一直髮揮著無可替代的作用。
二手房交易受到新政策影響
從社會的角度來講，契約的本質就是信任。或一紙文書，或兩句諾言，完全陌生的人便可以為某項事務達成一致意見。小小一紙文書，降低了社會的交易成本，促進了產品的流通，更深層次不僅維繫著陌生人之間基本的情感聯絡，更是人參與社會化大生產的紐帶。從法理上講，產權界定和意思自治實乃現代民法的兩大基石，而明晰的產權關係實則為降低交易成本，順利實現自由人之“意思表示”，即前者為後者服務，從而間接促進了交易的持續與穩定，那麼契約精神在民法典文化中的核心地位就不言自明瞭。
我們認為，通過法律的手段來規範市場秩序變得尤為重要，嚴厲打擊合同詐騙，對嚴重失信違約的當事人進行依法懲處；規範市場房屋中介機構的中介行為，同時對於不規範、不守法的中介機構依法處理；健全社會多方面法律服務渠道，為購房者提供充分的法律諮詢服務。
二手房交易的契約
啟蒙思想家盧梭在《社會契約論》一書中認為，社會秩序來源於共同的原始、樸素的約定。“要尋找出一種結合的形式，使它能以全部共同的力量來衛護和保障每個結合者的人身和財富，並且由於這一結合而使每一個與全體相聯合的個人又只不過是在服從自己本人，並且仍然像以往一樣地自由。"在某種程度上，契約形成了國家的政治權力，契約精神更是市場交易行為的重要法則。契約精神不是對自由意志的限制與剝奪，契約是為人民自由交易行為保駕護航，守法重諾，西安市二手房交易市場才會越來越規範。
（以上數據來自無訟官網及中國裁判文書網發佈的裁判文書）
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