很多人認為，房子是我的，該幹嘛就幹嘛，喜歡出租就出租、喜歡賣就賣，無人阻擋，即使房子已經出租給其他人了，只要想要賣房子時，把租客趕出去就可以了。但是如果這項要求成立的話，法律的天平將失去平衡。對於房主，雖然房子是自有的，想租就租，想賣就賣，這是當然的權利。但是如果隨意要求租客搬走，以滿足自身的出售目的，將對租客非常不公平；
對於租客，與房主簽訂的租賃合同仍然生效，房主要求租客搬走即是毀約行為，而且造成了其生活不便和經濟損失。為此“買賣不破租賃”一詞，出現在我們的生活中，只要原來的租約沒有到期，即使房主把房子賣了，租客依舊還有權利居住該房子。房子先租後賣、先抵押後買賣、先查封后買賣等致使房屋買賣合同的履行受到限制，甚至無法履行。不法分子利用 “買賣不破租賃”、“設立優先”等原則，惡意利用法律漏洞與第三人串通建立虛假租賃關係、故意隱瞞房子抵押、查封的事實，規避執行或者與其他債權人簽訂名為租賃合同實為擔保等性質的合同以損害其他債權人、房屋競買人利益。下面小編結合案例講解“買賣不破租賃”的適用與例外：
圖片源於網絡
一、先租後賣，先賣後租
2017年3月，陳某先把自有一套房子租給林某使用，租期為3年，房租一年一結，但是2017年6月，陳某由於資金週轉問題，把房子賣給了不知情的蘇某，並辦理了過戶登記手續。蘇某準備搬進去住的時候，發現房子已經租給了林某。
問：蘇某有權利把租客林某趕出去嗎？林某可以主張優先購買權嗎？或者蘇某可以重複要求林某支付租金嗎？
答：1、根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條的規定：“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予以支持。”
本案例中，房子是先租給林某使用的，蘇某與陳某的房屋買賣合同在後，這時適用“買賣不破租賃”原則。蘇某雖然是取得了房子的所有權，但是不能把租客林某趕出去，反而租客林某可以主張要求蘇某繼承履行原租賃合同。
2、買受人蘇某在不知情的情況下與陳某簽訂了房屋買賣合同，並且辦理了過戶登記手續。根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十四條第四款規定：第三人善意購買租賃房屋並已辦理登記手續的，承租人主張優先購買權的，不予支持。故租客林某主張優先購買權，請求確認陳某與蘇某的房屋買賣合同無效，仲裁庭不予以支持。若在交易時，陳某如果惡意隱瞞或作出不實承諾，租賃關係雖仍保留，但蘇某可以追究陳某延期交房的違約責任。
3、適用“買賣不破租賃”原則的，新房主蘇某自動承繼原房主陳某的出租人地位，對於出租人陳某所應承擔的義務，也應當一併承繼。也就是說租客林某預繳租金後，原房東陳某將房屋出賣的，新房東蘇某無權請求林某支付已經預繳部分的租金。此時新房東蘇某所遭受的損失，應區別具體情況，向原房東陳某請求返還或賠償。
同樣的，新房東蘇某也不能向租客要求重新支付押金。因為租客林某已經向當時作為房屋所有權人的原房東陳某交付了若干押金，就不再負有支付押金的義務，繼受出租人地位的新房東蘇某自然也不能再向租客林某主張押金交付。
並且在租期屆滿後，新房東蘇某負有向租客返還押金的義務，至於原房東陳某是否向新房東蘇某交付了押金，屬於其他法律關係的範疇，對新房東蘇某向租客林某返還押金義務並不產生影響。
圖片源於網絡
二、租賃在前、抵押在後；抵押在前，租賃在後
1、先出租後抵押
出租行為在先，且租戶也並不能預見後續抵押的發生，這種情況下是完全適用“買賣不破租賃”。
2、先抵押後出租
根據最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條：抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。
2018年1月，陳某向蘇某借款50萬元，把自有房屋一套抵押給蘇某並進行了抵押登記。2018年2月，陳某多次向朋友林某借款共計10萬元，現林某急需租房子，於是陳某就與林某串通，陳某把自有一套房子出租給林某，林某一次性支付10年的租金15萬元，並且陳某與林某所籤的房屋租賃合同的時間在蘇某辦理房屋抵押登記之前。
問：陳某與林某的陰謀能得逞嗎？
答：陳某與林某的陰謀是否能得逞，應從租賃合同訂立的背景、時間、目的、履行現狀等因素進行真實性、合法性審查。
（1）從合同簽訂的背景和時間點來看。陳某與林某是朋友關係，雙方之間此前就存在借款關係，林某應當知悉陳某的財務狀況和居住情況，而且雙方簽訂房屋租賃合同的落款時間與蘇某辦理抵押登記的時間間隔並不長，而且是兩人惡意串通補籤的房屋租賃合同。
（2）從合同確定的租金水平和付款方式來看。陳某與林某約定10年租金總額15萬元，月租金遠低於當時租賃市場的行情，且未考慮租賃市場的價格上漲變化因素，明顯不合理。
（3）綜上，陳某與林某所簽訂的房屋租賃合同不符合房產租賃市場的一般交易習慣，客觀上可能給抵押權人蘇某實現抵押權造成障礙，結合實際情況，可以認定合同雙方當事人存在通過簽訂《房屋租賃合同》規避蘇某行使抵押權的主觀故意，而且陳某與林某所籤租賃合同關係並不真實，不產生阻止蘇某行使抵押權的法律效力。因此，以抵押財產出租的，不適用“買賣不破租賃”原則，適用 “先物權後債權，物權優於債權”的原則，在這種情況下，抵押權優於租賃權，租賃關係因抵押權的實現而解除。
圖片源於網絡
三、租賃合同在前，查封在後，但承租方尚未佔有房子
雖然在查封前簽訂了租賃合同，但是出租人還沒有向承租人實際交付房產的，也不適用買賣不破租賃的原則，此時雙方的租賃合同尚未實際履行，承租人可以依據雙方租賃合同追究出租人交付不能的違約責任。
“買賣不破租賃”實際上維護的是承租人佔有使用權的這一物權權利，在承租人還沒有佔有租賃物的前提下，租賃合同還是沒有實際履行，沒有被特殊保護的必要。
因此，購買“已出租”房屋、承租房子時要警惕的風險有：
1、提前瞭解房屋租賃情況，如著急自住，就應避開有租約的房屋；
2、若交易房屋有備案的租賃合同，那麼買方最好和賣方書面確認交房時間、出租房屋孳息歸屬等問題，以便維護自身合法權益。
3、承租人在承租房子時充分了解租賃物的權屬狀況、權利瑕疵。
4、在租賃物已進行抵押登記的情況下，所租賃的房產在擔保的債務未能如期足額清償時遭到處置變價償還債務，故對於設立在先的抵押權，承租人沒有任何值得法律保護的善意可言，其不得以其不知抵押權的存在為由妨礙抵押權的實現。
圖片源於網絡
《我顧問》友情提示
不論房子先租後賣，先賣後租，租賃在前、抵押在後，抵押在前，租賃在後等，我們都要學會運用法律的工具維護自己的合法權益，不給別有用心的人鑽法律空子的機會，讓我們一起攜手共建法治社會。
閱讀更多 我顧問 的文章
